这几年网上一片＂房价快降＂的呼声，不少还没买房的年轻人巴不得楼市赶紧松动。

可偏偏有位分量很重的学者跳出来泼冷水：真正扛下跌价损失的，恰恰是掏空积蓄上车的普通家庭，而不是那些资产多元的富人。

说这话的人叫赵燕菁，他是厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院和王亚南经济研究院双聘教授，还当过厦门市规划局局长、中国城市规划设计研究院副总规划师。他还是中国城市规划学会副理事长、中国住宅研究会社会经济发展委员会主任委员。

他的核心判断很直接：这一轮房地产下行不是老周期里的短暂波动，而是结构性的转向。在他看来，当城市化从大规模增量扩张阶段转向存量提质阶段后，房地产也必须从创造增量转向管理存量，传统的救市药方就不再灵了。

换句话说，过去那种靠盖新房、卖新地拉动经济的路子已经走到头，现在的题目变成了怎么盘活手里这一大堆存量房子，让它们别烂在账上。那房子跌价，谁最心疼？

赵燕菁给出的答案很扎心，他反复强调，中国老百姓几乎家家有房，而且这套房往往就是全家最值钱的家当，占了七八成身家。

房子一旦贬值，普通人的财富账本瞬间缩水，可有钱人的资产分散在股权、金融产品甚至海外，房子只是一小块，损失有限。所以他认为＂房价跌了穷人得利＂是个误会，真实情况可能正好相反，跌价反而拉大了贫富差距。

顺着这个逻辑，他给出的药方就是四个字——＂弃量保价＂。他主张增量扩张的停止意味着房地产一定要＂弃量＂，而存量提质的前提则是房地产必须＂保价＂。

他甚至直言，前些年有些地方是把油门和刹车踩反了：本该稳住价格，却在拼命打压，结果越救越冷。在他这套账里，当前经济下滑问题出在债务端而非供给端，房价止跌回升才是贷款和消费恢复的关键，而且房价上涨对消费的拉动远大于股市。

那没买房的人怎么办，难道就活该被高房价挡在门外？赵燕菁的回答是学新加坡。

他提出让一些房子进入保障房市场，就像新加坡77%的人住在政府组屋里那样，等住房保障到位，限购就可以放开，有房的人财富升值，没房的人也不受影响。

一边用商品房价格稳住存量财富，一边用保障房兜住买不起房的新市民，这就是他理解的＂双轨制＂，听上去确实两头都想照顾到。

平心而论，他的焦虑不是无中生有，因为楼市这几年确实凉得厉害。

2026年1至6月，全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%，其中住宅投资29300亿元，下降17.8%。投资端还在两位数下滑，说明开发商依旧不敢大手笔拿地开工。

一个曾经贡献全国近两成GDP的支柱产业，收缩到这个程度，赵燕菁们的痛惜可以理解。但话说回来，他这套＂必须保价、甚至该涨＂的思路，真的站得住脚吗？

他最大的软肋，是绕开了一个铁一样的事实：中国的房子实在太多了。城市化率见顶、人口在减少、年轻人不愿生娃，需求这头的水龙头正在慢慢拧紧。在这种大背景下硬托价格，等于逆着供需规律往上顶，代价只会越来越大，风险也越积越高。

更关键的是，＂保价＂本身就是把双刃剑，这一点赵燕菁自己也承认了。他坦言＂保价＂也意味着老百姓居住成本的增加，而居住成本会传导到各行各业，影响居民消费和企业竞争力。

问题在于，他寄望的那套广覆盖保障房体系不是一两年能建成的。若在保障房还没铺开之前就先把房价托住，那些没房的年轻人只会更绝望——这恰恰和＂住有所居＂的初衷背道而驰，也和当下扩内需、促消费的大方向拧着劲。

其实连他自己都承认，全国根本不是一盘棋。他指出三四线城市占了建筑面积总量的75%，从总量上看，没有触底反弹的占比反而更多。

既然七成多的房子集中在还在下跌的三四线，那所谓＂保价＂到底能保住谁？恐怕更多保的是一二线核心地段的资产，而那里恰恰是富人扎堆的地方。这么一想，＂保价护穷人＂的说法，逻辑上就有点自相矛盾了。

再看真实的市场，冷暖分化其实比口号更能说明问题。

2026年6月，70个大中城市里一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降或持平，一二三线城市同比降幅总体继续收窄。同月百城二手房价格环比下跌0.42%，其中上海连续4个月上涨，深圳由跌转涨。

一边是核心城市悄悄回暖，一边是广大三四线继续磨底，这才是当下楼市的真实底色。老百姓的心态也印证了这种谨慎。2026年6月，53%的受访者预期房价保持稳定，预期房价上涨的占比仍不足一成。也就是说，绝大多数人既不指望大涨，也不太担心崩盘，就是想图个＂稳＂字。

这种普遍的平常心，其实比任何专家喊话都更接近市场的真实体温。硬要逆着这股心态把价格往上推，效果未必好，反而可能透支来之不易的信心。那房子到底该不该买、还会不会跌？

赵燕菁倒是给了个挺实用的判断标准，他说一个城市的去化周期在12到18个月比较正常，如果还在疯狂卖地、去化周期超过18个月，房价就还会跌；如果房子基本出清、政府卖地大幅减少，房价就有可能回升。

买房别只看专家喊涨喊跌，先看你所在城市政府还在不在＂砸锅卖铁卖地＂，答案往往就藏在这里。

赵燕菁说＂房价下跌普通人最受伤＂，这话对了一半：对那些全款或高首付、只有一套房的家庭，跌价确实心疼。但他没说透的另一半是——对那些还没上车、或背着沉重房贷的年轻人来说，房价虚高才是压垮他们的真正大山。

＂保价＂保的是既得利益者的账面数字，未必等于普通人的真实福祉，这两者不能混为一谈。

所以在我看来，比起＂房价必须涨＂，官方＂稳字当头＂的思路更接地气。

此前中央政治局会议已明确提出促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，并支持盘活存量闲置土地。注意，官方要的是＂止跌回稳＂和＂新模式＂，而不是重回那种击鼓传花的普涨老路。

这个分寸感，恰恰是赵燕菁那套＂涨价才是好事＂里所缺的。说到底，房子这东西既是遮风挡雨的家，也是很多家庭一辈子的积蓄。

它不能崩，崩了会砸掉普通人的钱袋子和银行的安全垫；它也不能疯涨，涨疯了会掏空年轻人的未来、榨干实体经济的活力。

稳住、软着陆、让价格慢慢回到收入能扛得住的合理区间，才是对所有人——不管有钱没钱——最负责任的答案。