改革开放以来，我国常住人口城镇化率从不到20%提升至2025年的67.89%，城市建设取得历史性成就。据预测，2035年我国城镇化率将达75%左右，虽然仍有提升空间，但城市发展总体上转向内涵提质。

城市内涵式发展不再是新增用地、新建园区、追求增量效益，而是充分利用已有土地、建筑和公共空间，在存量优化中产生效益。具体到操作层面，在快速发展时期形成的开发模式已难以适应新阶段的要求，需推动相关领域制度创新，深化城市建设、运营、治理体制改革，从以往主要依靠土地、资本等传统要素投入转向依靠数据、技术等新型要素投入，建立可持续的城市更新模式，实现更高质量、更有效率、更加公平、更可持续、更为安全的发展。

2025年7月召开的中央城市工作会议指出当前和今后一个时期城市工作的总体要求，强调“转变城市发展理念，更加注重以人为本”“转变城市发展方式，更加注重集约高效”“转变城市发展动力，更加注重特色发展”“转变城市工作重心，更加注重治理投入”“转变城市工作方法，更加注重统筹协调”。城市更新一头连着民生福祉，一头连着城市发展，是城市工作的重要抓手。实践表明，高质量推进城市更新绝非简单的“拆旧建新”，而是一项复杂的系统工程。比如，“以人为本”不能停留在概念上，需因人施策、精准适配，重点解决四个“2亿”人群的问题：2亿多儿童对于安全、健康生活环境有新需求；2亿多老年人的住房适老化设施不足，不适应居家养老需求；2亿多新市民、青年人中约70%租房居住，住房困难突出；2亿多居民生活在城镇老旧小区中，这些小区普遍存在建筑老化、设施不健全等问题。

我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，持续推进城市更新，需从空间设计、运营维护等方面着力，打造宜居、韧性、智慧城市，让城市更好托举人民幸福。

精准查找问题，通过城市体检发现短板弱项。城市是一个复杂开放的系统，其问题具有隐蔽性、累积性与系统性特征。传统“经验式”“项目式”更新模式往往忽视问题的关联性，导致行为碎片化、短期化。要坚持“先体检、后更新，无体检、不更新”，建立城市体检和城市更新一体化推进机制。坚持问题导向，从住房安全、社区服务、交通出行等多维度开展调查研究，查找群众身边的急难愁盼问题；坚持目标导向，对城市的功能结构、运行机制、空间治理、生态安全等方面进行系统评估，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。

精细设计空间，挖掘和激发存量空间多元价值。城市空间不仅是物质载体，更是社会关系、文化认同与公共生活的发生场域。优化存量要做好空间设计，从宏大叙事转向微观治理，从形态塑造转向场景营造，下足“绣花针”功夫，突出精细化干预与系统性织补，回应群众的情感诉求，推动城市空间从“可用”走向“好用”。

精心运营维护，通过运营前置形成长期持续收益。城市更新不仅是空间再造，更是价值再生。传统“重建设、轻运营”的模式往往导致供需错配、资产流失、活力下降。需将运营前置，并贯穿于策划、设计、建设、管理全过程。在项目策划阶段即明确运营主体、业态选择、盈利模式与治理结构，鼓励多元主体参与，构建“共建共治共享”的运营共同体。推动空间功能复合化与业态多元化，空间功能转型要适应城市人口结构、消费结构与生活方式的深刻变化。针对老龄群体，嵌入适老化服务、健康支持等功能；针对青年群体，提供安居宜居、创新创业、文化消费等多元场景。强化运营过程中的制度保障与政策激励，建立适应存量提质增效阶段的产权制度、使用制度与管理制度，破解产权碎片化、使用短期化、管理空白化等制度瓶颈。城市不仅是物理空间的集合，更是生活场景的叠加，精心运营应从空间建设向场景营造转型，通过持续的内容生产、文化培育等，营造高品质城市生活空间。

（作者系中国城市规划设计研究院院长）