观点网8月28日，建发国际召开了上半年业绩交流会，管理层认为，目前行业仍处在磨底筑底阶段，没有完成复苏，不可过度乐观。

这种体感，直接反映到了建发国际2026年上半年的财报数据表现中。

据建发国际中期报告披露，期内集团收入约178亿元，同比减少约47.9%；归母净利润约8.3亿元，同比仅下降9.7%。

与账面收入收缩形成反差的是，物业开发现金回款约617亿元，期末合同负债攀升至约1588亿元。

收入近乎腰斩，净利润仅微降，销售回款与合同负债却不降反升，这份呈现出典型“剪刀差”成绩单的背后，究竟是市场原因还是企业的有意为之？

隐身的收入

先看收入端，中期报告披露，期内总收入约178亿元，同比减少约163.6亿元或47.9%，其中物业开发分部收入约152.5亿元，同比减少约52.6%，近乎腰斩。

对此，管理层给出的解释是上半年房开结转项目较少，项目大多集中在下半年进行交付确收。数据显示，2026年上半年建发国际并表项目竣工体量显著收缩，交付建面从190.1万平方米降至102.1万平方米，同比下降46.3%。

同时，期末合同负债约1588亿元，较上年末约1235亿元增加约352亿元，大量已售未交付的房款便沉淀在合同负债里，当期确认的收入也随之大幅缩水。

收入大降而利润率抬升也说明了这点，同期归母净利润8.3亿元仅微降9.7%，毛利率14.3%、归母净利率4.6%，分别较上年同期提升1.4和1.9个百分点。

而在销售端，今年上半年对比行业整体表现，建发国际还是展现出了该有的韧性。

例如，公司灯塔战略项目之一的杭州栖湖云庄，今年5月新推20套别墅去化率85%，联排别墅均价达到16.35万元/平方米，单盘上半年累计贡献超36亿元销售额，直接让杭州成为建发第二大销售城市，权益销售70亿元，仅次于上海。

而在大本营，首座灯塔项目宸启瑞湖的二期今年首开不到三个月网签105套，直接拿下二季度厦门金额销冠，也让厦门成为了公司第三大销售城市，权益销售额59.94亿元。

总的来看，建发国际上半年累计权益合同销售金额约488.7亿元，同比减少8.4%；权益销售建筑面积约177.0万平方米，同比减少11.8%，但38个城市进入当地市场占有率前十，销售均价提升至2.65万元每平方米。

行业进入深度调整期时，企业销售端的收窄是不可避免的，而在此背景下，建发国际的市场排名仍在持续上升，在观点指数发布的半年度报告中，权益销售金额同比提升1位至第五名。

同时，集团期内物业开发现金回款约617亿元，甚至超过当期合同销售额，其中包含大量往期销售楼款的回收。

然而，销售是市场成绩单，但不等同于上市公司的业绩成绩单。若深入探究造成“签约强、结算弱”的原因，除了并表项目交付规模下降之外，大量项目采用联营、合营表外合作开发的模式，亦是不可忽视的底层因素。

利润表上，2026上半年分占联营公司收益8.98亿元，同比大增121%，成为集团税前利润最主要来源，但联营项目销售收入完全不计入合并营业收入，仅按持股确认投资收益。

资产端，于联营、合营公司权益合计339.04亿元，代表大量项目布局在表外合作平台；期末应收非控股权益款项402亿元，也反映出集团与合作方之间存在巨额资金拆借往来，但对应的楼盘存货、项目借款、购房者预收房款均保留在项目公司层面，并不纳入上市公司合并报表。

港股准则下，只有掌握控制权的项目才合并报表；联营合营项目仅按股权计入权益销售，哪怕房子卖爆、完成交付，整体营收也不会进入上市公司，只确认投资收益。

补仓做强

在土地投资端，建发国际也是展现出了自己独有的节奏。

2026上半年共获取16宗地块，全口径拿地296亿元，对比2025年同期495亿元明显收缩，拿地销售比由70%回落至46.4%；拿地货值亦从去年同期的987亿元收窄至519亿元，同比减少了47.4%。

这也是因为前五月主要以谨慎蛰伏为主，6月才集中火力，先后在深圳、杭州、苏州、南京、上海等地斥资超150亿元，拿地占上半年七成以上，一把补齐仓位。

但唯一不变的，是拿地区位。建发国际主要把钱集中砸向上海、北京、深圳、杭州等一线及强二线，叠加苏州、宁波、无锡、南京等长三角优质城市。

管理层在业绩会上明确表示，采取“以销定投”的落地逻辑，上半年新增土地“全部集中投向了一线和二线”，三四线只做深耕优势市场，非核心城市仅保留自身有品牌优势的深耕区域才会适度投资，其余三四线不参与。

今年建发国际获取的地块也折射出了投拓逻辑，例如超十年没进入的深圳市场。

6月12日，建发国际历经291轮竞价，最终以总成交价35.25亿元、楼面价9.59万元/平方米摘得深圳前海桂湾地块，并将其打造为华南灯塔项目，填补大湾区核心城市空白。

一位接近建发国际管理层的人士透露，深圳本来就是集团的战略要地，近几年就一直想要找机会进入深圳市场，“深圳供地少，高端购买力强，溢价率都是比较高的。”

其次就是上海静安大宁地块，近2年静安区出让规模最大纯宅地，建发国际共耗资72.89亿元，是上半年投入金额最大的地块，定位上海第二座灯塔项目，楼面价8.17万元/平方米。

就在今日（8月28日），建发国际亦在结构性机会城市合肥，历经2小时471轮竞价，以43.9%溢价率斩了获经开区JK202602号地块，楼面地价1.28万元/平方米。

今年上半年，建发在合肥的销售金额2.37亿元，处于第25名，去年全年销售3.36亿元，排名第38。

截至6月末，建发土地储备可售面积约1038.6万平方米，货值约2092亿元，权益比例约78%；其中2022年及以后拿地项目占比达84%，存货多为“新面孔”。

推盘计划方面，管理层透露，新项目推盘集中在9‑12月，下半年推盘量会略高于上半年，但整体推盘规模保持适度，全年销售有望较去年实现增长。

财务安全方面，期内融资成本约1.97亿元，较上年同期的4.67亿元下降超过50%；公司有息负债平均融资成本降至3.0%，较2025年末再降16个基点，净负债率22.1%，同比下降13个百分点。

期末银行及手头现金约618亿元，流动负债总额约2252亿元中，约1588亿元为无需即时偿付的合同负债，实际偿债压力不如表面数字那般沉重。

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