（文/孙梅欣 编辑/吕栋）

国家统计局5月公布的70个大中城市房价变动数据显示，有16个城市的新房价格环比出现上涨。这也是今年以来，新房价格出现上涨城市最多的一个月份。

其中，新房环比涨幅最大的城市是杭州，以0.5%的涨幅“领跑”全国。一线城市中，上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.2%和0.4%，北京则有0.2%的下降。一线城市新房价格环比整体上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

同时，二手房价格环比上涨城市也达到10个。一线城市北上广深二手房价格全线上涨，整体环比涨幅达到0.4%。其中上海和深圳的环比涨幅均为0.6%，为全国最高；北京和广州的环比涨幅则均为0.1%。

需要提到的是，这已经是连续第三个月，一线城市二手房环比价格全线上涨的月份。

5月70城新建商品住宅销售价格指数

同比表现方面，虽然大部分城市的房价表现尚未“调头”，但降幅已经明显收窄，其中部分经济热点城市的新房同比价格率先出现上涨。

上海、杭州和合肥三个城市，已经连续5个月新房同比价格出现上涨，涨幅分别达到3.2%、2%和0.8%，成为5月份全国市场仅有的3个上涨城市，上海在新房市场的强韧表现依然一骑绝尘。

不仅少数热点城市表现抢眼，从整体来看，房价的同比表现也有所好转。

新房方面，一线城市价格同比降幅正在持续收窄，5月份同比降幅为1.7%，降幅较上月继续收窄0.4个百分点；二线城市价格降幅为3.2%。降幅较上月也收窄了0.1个百分点。

二手房方面，一线城市同比下降5.8%，降幅较上月收窄1个百分点；二线城市同比降幅5.7%，降幅收窄0.2个百分点；三线城市同比降幅6.2%，降幅也收窄了0.1个百分点，全国各线城市的降幅均呈现出收窄趋势。

58安居客研究院院长张波表示，整体来看，5 月全国房价延续市场持续复苏、房价结构性分化的趋势：“楼市的稳定性进一步加强，各地公积金优化、住房以旧换新、城市更新等政策持续落地，推动了当下信心复苏、需求稳步修复。”

热点城市5月成交量创近5年新高

“今年2月底‘沪七条’出台之后，就觉得3、4月份市场交易量应该不错，但没想到热度一直持续到5月份。”在上海有十多年中介从业经营的李敏（化名）感觉，5月份的数据一出来，“上半年大概率是稳了”。

李敏觉得，今年政策对市场热度的推动具有明显的持续性：“前几年每次出台政策，基本市场热一个月就下去了。但今年不一样，政策出台差不多3个月了，大家的买房积极性还在。”

作为全国房产市场重要的风向标，上海在这一轮房产市场“筑底回稳”的调整中，反应颇为迅速。“沪七条”颁布之后，整体成交量有明显的上升。

上海网上房地产的数据显示，5月份上海二手房（含商业、车位等）累计网签量为2.8万套，同比增长约31%，网签套数仅次于2020年同期的3.05万套，为过去5年以来交易套数最多的同期月份。

大多数情况下，先有交易量上升，才会有交易价格上涨。这样的交易热度，也是统计局5月份公布的上海二手房价格上涨的有力支撑。

从今年以来的整体情况来看，上海市场也呈现出最近5年以来最好的市场表现。中指数据CREIS显示，今年1-5月上海二手房累计成交套数已经达到12万套，同比增长达到6.8%，其中市场交易量上升的拐点，正是从今年2月开始。

虽然夏季一般是看房的淡季，但从上海6月上半月表现来看，二手房交易热度尚未减退，6月前15天累计网签套数达到1.33万套，同比去年6月的成交数量上涨42.5%。

北京市场也表现出了相似的热度。北京住建委数据显示，5月北京二手房网签套数为1.59套，同比增长11.9%，同样为过去5年以来同期最高水平。中指数据CREIS显示，今年1-5月北京二手房累计成交量已经达到7.7万套，同比增长4.9%。

中指研究院30城新房及二手房成交套数

相比于在2月份已经出台政策的北京、上海，深圳政策出台时间略晚了一步，到“429”才算有所松动。但在政策出台之后，市场需求的释放也颇为明显。

中指数据CREIS显示，在4月底对限购和公积金贷款政策进行优化之后，5月份成交量也迅速上升。其中，新房5月单月成交32万平方米，同比增长50%；二手房成交5534套，同比增长18%。

深圳贝壳研究院院长肖小平分析认为：“429 新政”驱动需求集中释放，优质房源交易活跃度提升，带动全市住宅成交均价稳步抬升。

“并且二手房表现比新房市场要好，一是因为政策优化有效降低刚需置业与改善置换群体的购房门槛，盘活房屋置换流通链条；二是市场经过前期深度调整，挂牌业主惜售情绪升温，高性价比房源供给减少，议价空间有所收窄，进而托举二手住宅成交价稳步上行。”肖小平表示。

但业内人士也指出，当前的市场活跃度，仍然集中在热点城市当中：“北上广深等核心城市场活跃度边际提升，但回暖动能主要集中于核心区域优质项目，非核心板块及多数低能级城市仍面临去化压力。”

这一点从5月份统计局数据中三线城市仍不理想的价格走势中，同样有所呈现。

全国土地市场“二八分化”

春江水暖鸭先知。在部分热点城市购房端呈现出积极性的同时，房企也在有选择地进行“回归”。

今年6月2日，通过协议出让的方式，万科与上海本地国资平台联手拿下了上海宝山区老集镇城中村改造地块。地块整体出让价格19.39亿元，楼面地价2.36万元/平方米，成为万科时隔2年以来，重回上海市场“补仓”的标志。

由于万科当前并未走出债务危机，因此相较于在土拍市场高调斩获，万科通过协议拿地的方式更为低调。这既是企业能回到熟悉的核心市场稳住底盘，又能以较低的成本价预留空间，能够精耕细作而不用冒进。

保利置业则在6月5日以57.72亿元的价格，经历291轮的竞价，拿下了深圳南山粤海地块，楼面地价达到10.868万元/平方米，创下深圳涉宅用地成交楼面单价历史新高，成为深圳新楼面单价“地王”，也成为深圳首宗土地单价超过10万/平方米的地块。

信息显示，南山粤海地块紧邻百度大厦、软件产业基地等深圳产业地标，周围还有高端商业、顶配教育、医疗配套，加上周边集中了当下的热点产业企业，因此地块位置颇为稀缺，引来包括保利在内的6家房激烈争夺。

深圳南山区粤海街道

另外，作为新房价格涨幅能“领跑”全国的杭州，土地市场表现同样抢眼。刚刚在6月3日出让的4宗涉住宅地块，最终分别被绿城、招商蛇口、兴耀等房企拍得，总成交额46.2亿元，平均溢价率达到41.9%，市场热度持续维持高位。

但热点城市的表现，并不代表整体市场的回暖。国家统计局6月16日公布的数据显示，1-5月全国房地产开发企业房屋施工面积54.8775亿平方米，同比下降12.3%；其中住宅施工面积38.083亿平方米，下降12.6%。1-5月全国房地产开发投资约3.04万亿元，同比下降16.2%，其中住宅投资2.34万亿元，下降15.6%。

中指数据CREIS显示，今年1-5月，全国300城各类土地推出面积为7.7亿平方米，同比下降14.5%；成交6.3亿平方米，同比下降18%。其中住宅用地推出1.3亿平方米，同比下滑23.9%；成交1亿平方米，同比下滑25%。

由此可见，从全国范围来看，虽然房产交易市场的热度已经有所回归，但尚未全面渗透到土地市场。先行启动拿地的头部房企，已经从原本的“全面铺开”，转向精准拿地，对低价市场不冒进，对热点市场则采取“势在必得”的差异化投资策略。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前从销售市场传导至土地、开发市场的节奏还比较慢，开发商整体仍在着力于去库存的阶段：“另一个特点是市场的‘二八分化’比较明显，部分市场卖得好还无法代表整体市场的复苏。”

他认为，这一轮北京、上海、杭州、深圳包括苏州在内，部分高品质楼盘的销售表现，以及核心土地市场出现的热度，与AI半导体、科技、金融行业热点“造富”密切相关：“一方面‘科技新贵’造就了千万乃至数千万豪宅的热销，另一方面大众市场‘低总价、低单价’仍是绝对主导，形成了楼市的‘K型分化’。”

李宇嘉认为，重点城市在供地端不再追求土地出让规模，而是片区综合价值最大化，要夯实每一宗土地的价值：“现在，各地都在卖最好的地块，但如果把最好的地块卖掉了，单个项目卖的很好，却无法带动整个片区城市界面、补足公共配套短板，也无法将项目价值从项目本身延伸至小区、社区，价值不会外溢至片区，这种供地是低效的，也不利于项目的长远保值，长时间来看，购房者也不会买账。”