新京报贝壳财经讯 （记者袁秀丽）9月8日，北京市通州区宋庄镇TZ01-0101-0001地块R2二类居住用地成交，中国绿发以9.962亿元底价竞得该地块，住宅成交楼面价1.73万元/平方米。中国绿发由原鲁能集团重组设立，实为此前市场熟知的原鲁能地产。此次摘地，标志着中国绿发时隔20年再度落子北京城市副中心。

该地块用地规模5.5万平方米，地上建筑规模5.77万平方米，容积率1.05，建筑限高18米。根据出让要求，项目需配建开闭站等市政设施并无偿移交，同时配套建设物业用房、社区综合服务用房、便民商业等基础民生设施。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，该地块是“8·28新政”出台后，北京成交的第二宗涉宅用地。从公开土地出让记录来看，该地块也是通州区近三年首宗容积率仅1.05的超低密居住用地。此前宋庄板块成交的北投和璟、北京城建·国誉颂、建投国贸·瑨上等项目，容积率普遍维持在1.8左右。考虑到1.05超低容积率叠加18米建筑限高，该地块仅适合打造叠拼、合院、低层大平层等低密产品，与区域主流洋房、小高层产品形成明确差异化竞争。

该地块坐落于温榆河东岸，紧邻中国绿发深耕逾20年打造的成熟低密大盘格拉斯小镇，目前项目社区商业已成熟运营，社区配套有德闳十二年一贯制优质学校，北侧老河湾、东郊森林公园构筑起稀缺的生态居住底色。此次成交的地块周边生活教育配套主要依托格拉斯小镇。

与此同时，区域内暂无已运营轨道交通，居民日常出行主要依托京平高速、机场第二高速、东六环等城市快速路网，属于典型的自驾改善型居住板块。

目前，格拉斯小镇二手房挂牌价约4.5万-5.5万元/平方米，六期现房叠拼、合院产品售价5万-6.8万元/平方米，主力户型建面246平方米起，置业总价门槛多在1300万元以上。

中国绿发在宋庄板块长期深耕积累的高净值业主圈层，叠加温榆河沿线稳定的改善需求，为本次新地块提供了优质客群基础，但优质低密地块并不等同于稳定去化。对此，张凯分析称，低密墅区项目的市场去化核心，不在于稀缺的低密属性，而在于产品面积段配比、总价门槛能否精准匹配目标客群的支付能力。

针对“8·28新政”对本宗地块的影响，张凯表示新政对该超低密地块的实际冲击相对有限。相较于高层住宅，低密楼栋层数少、施工难度低、工期可控，且可采用毛坯交付，整体竣备周期更短。同时该地块整体体量适中，即便后期适度拉长开发节奏，企业资金沉淀压力也相对可控。不过，目前地方楼市新政实施细则尚未正式落地，市场整体依旧保持观望审慎心态。

编辑 岳彩周

校对 穆祥桐