房改三十载，楼市起落沉浮

自1998年住房制度改革以来，中国房地产市场便拉开了持续上涨的序幕。曾几何时，全国平均房价不过区区两千元每平方米，而时至2021年一季度，这一数字已飙升至万元之上。一线城市更是上演了更为惊人的涨幅，从最初的三千元每平方米，一跃成为六七万元的“天价”。如此高企的房价，让无数购房者望而却步，要么无力承担，要么倾尽毕生积蓄，背负数十载房贷。

面对畸高的房价，国家自2016年起便着手进行房地产调控。仅在2021年一年，全国房地产调控次数便高达651次。在此政策压力下，自去年下半年起，楼市已显颓势，房价出现了普遍下跌的迹象。国家统计局公布的数据印证了这一点：6月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降1.3%，价格下跌的城市数量已扩大至48个。二手房市场更是哀鸿遍野，价格同比下跌的城市高达57个。

种种迹象表明，中国楼市已然步入深度调整周期。在此背景下，嗅觉敏锐的投机炒房者们正争相抛售手中多余的房产。据统计，目前已有11个中心城市的二手房挂牌量突破10万套大关。其中，杭州二手房挂牌量已超17万套，重庆主城区更甚，突破20万套。此外，天津15.2万套，成都14.8万套，沈阳13.5万套，武汉12.6万套，这些庞大的挂牌量，无一不透露着市场的焦虑。

在此节点，专家发出警示：至2025年，以下四类房产或将面临“烫手山芋”的窘境，而那些精明的投资者早已伺机套现离场。

第一类：高层住宅的隐忧

高层住宅，作为城市天际线的一部分，却隐藏着不少难以忽视的缺陷。

公摊面积“吞噬”空间： 与低层住宅相比，高层住宅的公摊面积普遍偏高，通常在20?5%以上，远高于多层住宅的10?5%。这意味着购房者实际上为公共区域支付了更多的“冤枉钱”。

逃生救援难度大： 一旦遭遇地震或火灾等紧急情况，高层住宅的逃生和救援难度将成倍增加，风险不言而喻。

拆迁难题阻碍未来： 随着城市更新的推进，高层住宅的拆迁成本高昂且技术难度大，这使得开发商在未来对此类物业的兴趣将大打折扣，其价值增长潜力也随之受限。

电梯困扰日常生活： 在上下班高峰时段，高层住户时常面临电梯拥挤、等待时间长的问题，影响了日常生活的便利性。

第二类：小产权房的“合法化”迷局

曾几何时，小产权房因其价格低廉，以及部分购房者对国家未来“合法化”的期盼，吸引了一部分市场目光。然而，国家已明确表态，小产权房不可能转正。究其原因，小产权房多为违章建筑，存在严重的安全隐患。一旦房价下行，小产权房的价格必将承受更大幅度的下跌。加之商品房已呈现过剩态势，未来购买小产权房的人群将日益萎缩。

第三类：远郊房产的“性价比”陷阱

远郊地区的房产，因其价格优势，吸引了不少追求性价比的购房者。然而，这种“性价比”背后隐藏着致命的缺陷：出行不便、周边配套设施匮乏。当楼市遇冷，房价下跌时，远郊房产将首当其冲，成为最难变现的资产。

第四类：房龄二十载以上的老旧住宅

购房者青睐房龄二十年以上的“老破小”，多因其价格相对较低且地段优势明显。然而，经过数十年的风雨侵蚀，许多老旧住宅的房屋结构已然受损，各类基础设施也早已老化陈旧，存在安全隐患和居住体验下降的问题。

更重要的是，对于房龄超过二十年的老旧住宅，银行在审批贷款时将面临更大的阻力，放贷难度和额度都将受到影响。因此，在未来几年房价下行周期中，这类老旧住宅的价格下跌幅度，很可能将远超新建商品房。