文/泽平宏观团队

现在社会上对房地产的看法分歧很大，有人说2026年买房就是高位站岗，还有人说三四线房子白送都不要，但北上广深可以闭眼买。

究竟买哪里的房子最保值？哪些城市的房价会再创新高？

网上的很多看法，情绪大于逻辑，似是而非，缺少专业的分析。

这些年，出版了三本专著，研究了全球几十个国家的房地产百年历史，总结出了房价保值增值的核心秘密。

直奔主题，买哪里的房子最保值？

首先，什么是保值？我们不能像网上的有些言论凭感觉，咱们要靠科学，为此我搜集了大量官方统计数据，进行“保值率”测算，也就是用最新的二手房均价，与2017年以来该城市的二手房价峰值，进行相比计算。

做起来很复杂，花了三个多月时间，咱们直接看结论。我们发现，全国36个重点城市，过去十年深圳的房地产保值率排第一，上海、成都位列前三，北京、杭州也冲进前五，他们的保值率都超过80%。反观有些三四线城市，比如鹤岗、廊坊，保值率早就跌破60%，当年买的房子现在打半价都很难出手。

这说明什么？后房地产时代，不是所有房子都能保值，能穿越周期的硬通货只是少数。

有人会问：“深圳为什么能排第一？成都、杭州为什么能进前五？”别急，每个保值率高的城市，都有自己的“核心优势”，咱们一个个拆解。

先看深圳，深圳房地产保值率为什么能拿第一？核心优势是“创新红利+年轻人口流入”，深圳是粤港澳大湾区的龙头，是全国创新最活跃的城市，诞生了像华为、腾讯、比亚迪、大疆这样的世界级高科技企业，贡献了万亿级的产值，提供了百万级的高薪就业岗位。而且，深圳人口质量在全国首屈一指，在泽平宏观和智联招聘联合发布的《中国城市95后人才吸引力排名》中，深圳连续两年位居全国榜首，深圳14-35岁青年人口超800万，占全市人口46%，年轻、高学历、高收入的人口结构，带来了源源不断的购房需求。所以，过去十年深圳房地产保值率在全国排第一，就问你服不服？

再看上海，上海房地产保值率为什么能拿前二？靠的是“全球金融中心+城市供地稀缺”。上海是长三角城市群的龙头，是全球的金融中心，这里有浦东陆家嘴，有上交所，是我国金融人才最富集的地方。上海还是长三角经济带的龙头城市，江苏、浙江、安徽的有钱人都想在上海买房，就好像北方的人都想在北京买套房一样，这就带动了上海强劲的购房需求。但是，上海的供地面积越来越少，过去五年上海土地供应规划面积降了六成，今年魔都核心区域再次出现了豪宅秒光和地王频出的火爆现象。

第三名是成都，为什么新一线的成都房地产保值率挤进前三，表现不输一线？靠的是“新增长极+商业集聚”。川渝被称为继长三角、珠三角之后我国新的经济增长极，成都是中西部地区集聚世界五百强最多的城市。不要小看成都，成都人口高达2150万人，比肩北京、上海、深圳这些一线城市，每年还有十多万人源源不断流入。而且成都商业十分发达，春熙路、太古里是我国西南部的消费中心，吸引了周边很多省市的人到成都购房生活，这座网红城市真正兼顾了奋斗事业和人间烟火。自古成都就有“少不入川”的美誉，现在你打算入川买房了吗？

第四名北京，北京是北方城市里房地产保值率排名最靠前的，底气在于“首都禀赋+稀缺资源”。北京的教育、医疗资源全国都没法复制，北京有全国最多的985、211高校，清华、北大、人大、北航、北师大、北理工名校扎堆；北京有全国最好的三甲医院和专科医院，协和医院、北大人民医院、阜外医院聚集了全国医术最高的医生；北京有全国最好的公立教育资源，海淀六小强、人大附、史家这些名校闻名全国。这些教育、医疗稀缺资源，其他城市根本无法复制。而且全国70%的央企总部在北京，扎堆金融街、中关村，高净值人群聚集。加上北京每年流入的人口中，本科以上学历占比高达43%。试问，北方人谁不想在北京有套学区房？

第五名，是强二线的杭州，杭州的房地产保值密码是“数字经济+营商环境”。杭州的民营经济活力四射，38家民企入围中国500强，杭州的营商环境闻名全国，堪称典范。继阿里巴巴之后，这几年又跑出了震惊世界的“杭州六小龙”。再加上西湖、京杭大运河人间仙境，怪不得直播带货的网红们扎堆杭州。上有天堂，下有苏杭，在杭州定居该是怎样的幸福啊！

好了，看完房地产保值率最高的五大城市，我总结了3个核心规律：

1、区域上，看城市群：长三角、珠三角、成渝这三大城市群，平均保值率超过80%，人口流入、产业活力强；而东北、西北的低能级城市，人口外流、库存高，保值率普遍低于75%，要避开。

2、城市上，看核心区：一线、强二线城市的中心城区、高科技园区最稳。比如上海内环、北京金融街、杭州滨江，这些地方要么土地稀缺，要么产业富集，能够提供旺盛的需求。

3、房子本身，看“地铁+学区+改善”：地铁沿线方便通勤，学区房解决教育刚需，新房次新房的户型和配套更好，这三类房子流动性强，抗跌。要远离老破小和远郊区。

这3条房地产保值率的规律，不仅适用于中国，也是我研究全球几十个国家上百年历史总结出来的核心秘密，古今中外都适用。

最后，给大家两条实用的操作建议：

如果你要买房：选“核心城市+核心地段”，地铁沿线、带学区的改善型住房，长期保值。

如果你要卖房：先查查所在城市的人口数据，要是在人口流出的小城市，尤其远郊区，不管现在什么价格，坚决处理，别抱幻想，套你二十年没商量。要是在一线、强二线的核心区，不用急着割肉，这些核心资产，短期抗跌，长期保值，未来还可能再创新高。

诸位，房地产早就不是“闭眼买就能赚到”的时代了，现在拼的是对城市基本面的分析，对后房地产时代规律的把握。

（本文有删减）

责编:王时丹 | 审核:李震 | 监审:古筝

（来源：泽平宏观）