人口数据一出炉，社会感受到了沉甸甸的压力。曾经的人口第一大国，如今只能面对生育意愿走低的现实。哪怕补贴频发，高昂居住成本依然是压垮生育热情的致命一击。

老李的儿子在大城市打拼数年，连首付都难以企及，生子计划只能推迟。有了稳定居所，年轻人才敢迎接新生命。大城市买房门槛高，租房充满不确定性，现实困境导致无数人放弃生育。

针对这一痛点，国家终于将焦点转向关键的住房保障。

要理解这波重磅动作，必须看清当下楼市的底层基本面。

地产的问题虽然有政策引导，但更多和民间信心挂钩。

2023年地产最悲观的时候，研究团队做过测算，把结婚率、生育率、城市化率、总人口这些因素都考虑进去。挤掉投资需求，只算首套、小换大这类刚需，全国地产交易的底大概在12-15万亿。2023年全国地产实际交易规模是16万亿。

黄奇帆说的12亿平米的销售底，按当时全国平均房价1万1算，大概对应13万亿的交易额，和研究团队的测算基本吻合。如果交易规模还同比下跌，基本就落到12-16万亿的区间，泡沫已经挤得差不多了。

政策的核心，既不是鼓励公众现在买房，也不是要推高房价。

现在的地产政策一直有个问题：始终没法撬动有钱人群体买房。变来变去都是刺激刚需，不断降低购房负担，比如降首付、降利率，呼吁公众买房。但像不需要贷款买房的群体，很多还是不会进场。不少人年初就把钱投进了股市，就像20年前公众把钱投进房市一样。

从政策的导向来看，已经释放了非常明确的信号：从国家政策和经济意志上，一定要把房地产稳住。2021年的调控是下定决心挤地产泡沫，24年的政策，至少从国家意志上来说，是要把房地产稳住。

还有个公众讨论很多的点：3000亿贴息资金收存量商品房当保障房，到底够不够？现在确实不好判断，全国存量新房有几亿平米，按平均房价1万1算，对应六七万亿的规模，3000亿能不能托住底盘，还得看后续情况，但足够 “重点撬动”。

不过这个政策有个很巧妙的设计：现在大部分城市的住房租售比大概在2%左右，和收房的1.75%贴息利率差不多。政府收了房之后出租，基本能覆盖利息成本。

之后只要居民收入增速超过房价涨幅，用十年时间就能换空间，等房价相对收入降下来，居民购买力上去了，当前的问题也就消化了。

如果房价上涨速度快过租金，租售比就会持续下降。要是买在房价高点，未来房价涨幅还是超过租金，甚至租金出现下降，持有人很可能承受不了利息成本。

今天来看，公众应该不会有房价涨得比租金快的共识了。

现在市场上2%到2.5%的租售比，偏低的。很多在美国买房的投资者都知道，买大学周边的房子租给学生，都会算清楚租售比要超过利率，房价保值的同时还能拿收益，普遍能到百分之五六。

年轻人因买不起房不敢生“二孩”，政策必须要击穿住房痛点，这是后续大招出台的核心逻辑。

对持有房产的人来说，要是房租涨得比房价快，资产收益比存银行好，自然很划算。要是房租涨得没房价快，资产本身在增值，也不吃亏。持有房产的人本来就处在相对有利的位置，除非房价持续下跌。

今天公众形成的共识，房地产可能还要跌。毕竟已经跌过一段时间了，现在出的政策，只能理解背后的原因。要判断当期每个量化指标是不是正确，难度非常大。

就像今天回过头去看2021年、2024年的房地产政策，能理解当时为什么出，但力度、方式和最终结果对不对，还要再过几年才能判断。

问到未来5年租售比会不会变，答案是比较难。首先对租客来说，本来就不关心租售比，单看房租本身，现在对年轻人来说已经是很高的水平了。其次市场普遍更关心的也不是租售比，而是房价本身的走势。

大北京加环京区域里，燕郊的房子跌得最多。反观城八区，要是做棚户区改造，没有配建廉租房、公租房的要求，新建商品房哪怕楼面价几万甚至十万，也大概率能卖出去，毕竟配套、交通、区位优势都摆在那。理论上燕郊现在的租售比，可能已经比城区的房子高了。

如果要收购卖不出去的新房做公租、廉租或者保障房，首先要考虑两个问题：一是哪的新房卖不出去，二是这个地区的新房做保障房是否合理，收益能不能覆盖贴息后的1.75%的成本。

单纯从资金成本看，肯定会优先选环京这类区域的房子，租售比高，已经跌了足够多，还有大量滞销的房源，受心理预期影响的价格水分已经挤得差不多了。

保障房里的普惠型房源，主要服务的是城市新白领、刚来的北漂、进城的服务人员。比如保姆、家政、快餐店员工、外卖快递小哥、专车司机这些新城市人群，收入普遍不高。给他们提供廉租房、公租房，不能离城区太远，不然没法上班。

棚户区拆掉之后，他们也没地方住，这些保障房的选址就得平衡通勤需求和租金承受能力。除了城区配建的部分，确实有一部分得放在环京这类近郊位置。拿超大型城市纽约举例，当地也有特定的便宜区域，还有人住半地下室，走在街上能看到有人打开地下铁栏杆钻进去。

收入不高的底层中产，哪怕有稳定工作和家庭，也会住在相对远的地方，坐铁路通勤到纽约上班，车停在火车站的停车场。中国的超大型城市未来也可能走这个路线。黄奇帆曾经提过，中国现在保障房配建比例只有5%，目标是30%，还有很大的提升空间。

多出来的10%到25%的保障房，最合适的选址就是现在卖不动的近郊区域，尤其是成片开发的高层中小户型。房价不高，租金也能被接受，租售比还能覆盖贴息后的资金成本。当然前提是这个城市的GDP增速至少要在全国平均值以上，不能有快速的人口净流出，不然收了一堆郊区的房子，最后人都走了，就浪费了。

为了化解年轻人扎根难的困境，推进近郊住房的保障房转化，正是在为未来的生力军打造安居底盘。

现在要收的保障房，主要服务的就是刚进城的年轻人。不管是新白领还是新服务业人群，刚好就是这些现在卖不动的近郊高层中小户型。之前杭州就已经宣布了，要收购滞销的商品房转做保障房，不过有户型、面积的限制。

原来开发商建的商品房本来是卖给城市中产的，户型普遍偏大，符合保障房要求的其实不多，还存在错配的问题。这次重磅政策出来，政策层还是希望年轻人、未来收入有增长空间的人群买房，所有举措都在降低购房成本，同时坚持房住不炒，限制高收入人群投资性买房。

现在中国房地产的交易结构已经发生了明显变化。哪怕有保交楼政策，很多一二线城市的二手房交易占比，还是比2021年刺破房地产泡沫的政策出台之前高很多。之前的限购限贷都是限制投资性需求，这些限制全部拿掉之后，市场就回归市场化了。

之前已经卖掉的房子里投资性需求太多，抛售潮出现后一二线城市二手房价格快速下降，已经解决了二手房比新房贵的价格倒挂问题。

当高企的房价向刚需妥协，因居住焦虑而搁置的生育规划，或许终能迎来曙光。

归根结底，生育绝非简单口号。年轻人面临沉重生活负担，政策将发力点对准住房领域，找准了症结所在。

房贷利率降低与存量房转保障房，都在减轻家庭安居成本。让漂泊群体拥有安稳港湾，才能拔除阻碍生育的刺骨。住得起成为常态，人口回暖才不是奢望。