观点网 在资产荒持续蔓延、供给周期调整叠加退出机制日趋完善背景下，保险资金正在加速押注物流地产这一赛道。

7月28日，丰树产业正式宣布，携手国寿资本共同发起设立集团首只工业物流人民币核心基金，基金总资产规模约15亿元。

观点新媒体查阅发现，除国寿资本外，大都会人寿与友邦保险的身影同样出现在该基金的LP名单当中。目前，基金已完成首轮7.52亿元募集，并顺利注入三个物流园项目。

在这场资本布局当中，丰树作为GP与LP的双重角色，既能借助基金实现成熟资产的快速出表，又牢牢掌握资产管理权，既坐享管理费与基金收益。

而国寿、友邦等险资机构，则在低利率与资产匮乏的当下，成功将稳定现金流、长久期属性与穿越周期的资产收入囊中，实现配置与避险的平衡。

15亿基金

7月28日，丰树产业正式宣布，联合国寿资本设立集团首只工业物流人民币核心基金，基金资产规模约15亿元。

事实上，这场资本布局早在今年1月便已埋下伏笔。

彼时，上海市市场监管局便披露，国寿置业投资管理有限公司与天津丰泰投资管理有限公司拟作为普通合伙人，共同设立一家合伙企业，用于收购丰树旗下5家项目公司股权。

然而，直至6月3日，基金才正式完成工商注册。观点新媒体查阅丰树与国寿资本近期的对外投资动态发现，该基金正是“天津丰汇股权投资基金合伙企业（有限合伙）”，目前认缴规模为7.52亿元。

从合伙人阵容来看，险资身影颇为显眼。大都会人寿与友邦保险分别出资2.625亿元，各持有34.9069%权益；丰树则通过外资QFLP出资主体——天津丰泰投资合伙企业（有限合伙）认缴2.25亿元，占比29.9202%。基金GP则由丰树与国寿资本共同担纲。

市场人士分析，该基金采用“closing”模式，即分阶段进行关账，目前已完成首轮7.52亿元关账，募资额恰好对应首批资产注入，后续随着其余资产陆续交割，不排除新增合伙人、追加认缴规模的可能。

基金的投资标的同样清晰，据丰树披露，该基金将收购丰树位于南京、无锡和成都的五项物流资产，总可租赁面积约38.2万平方米，平均出租率高达95%。

7月22日，丰树物流信托公告明确，已经将无锡两处物流园注入该人民币基金，合计作价约7.24亿元。

从最新工商信息来看，目前基金下设的境内SPV持股平台“上海丰团企业咨询合伙企业（有限合伙）”，已对外投资三家企业，分别为无锡丰铭企业咨询有限公司、无锡丰寿企业咨询有限公司、南京丰景企业咨询有限公司。

前两者对应的正是丰树此前公告的无锡新区物流园与无锡硕放物流园，南京丰景则对应南京丰树六合物流产业园。

也就是说，截至目前，基金已完成三处资产的注入，剩余两处仍待交割。据市场消息推测，其余两处资产或为丰树江阴产业园和丰树成都中央厨房基地项目。

对丰树而言，这只基金的意义远不止于一次募资，更是一盘盘活存量、推进资产处置战略的关键棋子。

此前，丰树物流信托已宣布启动一项全球资产剥离计划，计划处置总价值约10亿新元的非核心或成熟物流资产，旨在优化组合、回笼资金、聚焦高成长项目。

通过发起人民币核心基金承接自有成熟资产，丰树不仅能够实现快速出表、回笼资本金、降低杠杆，更可继续牢牢掌握资产管理权，并保留资产增值的收益权，可谓一举多得。

更重要的是，这15亿元的基金标志着丰树首只工业物流人民币核心基金的成功落地，不仅是丰树在本土化人民币基金平台搭建上的首次尝试，更是其为险资人民币资金打通物流资产配置渠道的关键一步。

以此为起点，丰树有望复制这一模式，持续推进资产证券化循环，在低利率与资产荒的大背景下，开启新一轮资本运作的常态化路径。

险资加仓物流地产

丰树借基金模式成功剥离五处成熟资产，国寿、友邦们则顺势揽入具备稳定现金流与长久期属性的底层资产。

这并非孤例，而是近年来险资加仓物流地产大趋势下的一个缩影。

过去几年，保险资金对物流仓储的布局，早已从零星试探演变为集体押注。

2023年，泰康保险率先出手，一举收购ESR国内6处物流园资产，总建筑面积约35万平方米，交易总价超20亿元。

进入2024年，平安人寿接连拿下基汇资本位于广东江门及陕西西安的三个物流园项目。同样在这一年，鼎晖投资50亿元物流基础设施基金完成募集，旋即收购京东产发旗下约100万平方米优质仓储物流资产，LP名单中中邮保险、中意人寿等险资在列。

时间行至2025年，战火继续燃烧。11月，菜鸟与中国人寿联手设立一只总资产规模超17亿元的仓储物流投资基金，重点投向长三角及长江中游核心城市的高标准物流基础设施，友邦人寿、中宏人寿、财信人寿同步跟投入局。

仅仅五个月后，2026年4月21日，ESR再度披露，已与两家国内头部保险集团签订协议，共同设立一只总投资规模16亿元的专项人民币收益基金，用于收购其位于沪苏核心枢纽的32万平方米现代化多层工业物流资产。

险资为何如此密集地扫货物流地产？

一方面，当前物流行业仍处于“超级库存周期”，供给过剩，租金与资产估值双双回调，大量优质资产从高位滑落至合理区间，甚至出现“打折”价位。对于拥有长期资金、擅长逆周期布局的险资而言，这恰恰是难得的配置窗口期。

另一方面，市场信号也在转暖，此前世邦魏理仕曾发布报告指出，随着可租面积库存水平在2026至2027年间逐步回落，市场有望在2028年前后迎来新一轮租金周期性的回升。

换句话说，当下正是周期筑底的时刻，险资以买方主力身份持续进场，非常合理。

但更深层的驱动力，远不止于择时套利。险资底色是财务逻辑下的长期配置者，核心诉求始终是稳定现金流与资产保值。

当前国内利率下行已成不可逆之势，1年期国债收益率仅1.1182%，10年期国债也不过1.7365%，远低于险资普遍背负的负债成本。

在此背景下，收益稳健、抗周期波动强、具备持续现金流的物流地产，无疑成为保险资金对冲资产荒、缓解利差损压力的重要战略选择。

对国寿、友邦们而言，当前的物流地产不仅仅是一个投资品类，更是险资在低利率时代重新校准风险与回报天平的关键砝码。

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