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6月18日，第一批商业不动产REITs正式在上交所上市交易，这也意味着我们国家公募REITs “基础设施+商业不动产”双轮驱动格局正式成形。

那么，什么是REITs呢？REITs的全称为不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），它是一种封闭式的公募基金，简单来说就是基金拿着大家的钱，去持有并运营能产生相对稳定现金流的不动产资产，比方说高速公路、产业园区、购物中心等等，去赚取租金、运营收入，然后再按规则把不低于90%的收益以基金分红的形式分出来。

过去，这种大型的不动产资产，普通人是很难参与投资的，因为投资的门槛很高，而且不动产的管理需要很强的专业性。而有了REITs后，普通人便可以用极低的门槛参与到自己心仪REITs项目中，成为这个项目的“小股东”来分享项目的运营成果。

本次发行的4只REITs，底层资产覆盖了甲级写字楼、奥特莱斯和社区购物中心这三类主流商业业态。其共同特点是：资产均位于一二线城市核心或重点区域，已度过前期培育期，运营成熟、出租率稳定，现金流确定性较强。

从收益率方面来看，每只基金也会因其业态和区位的不同而略有差异。根据公开信息，这4只REITs在2026年的预测分派率（即预计年度分红收益率）大致集中在4.7%至6.2%之间。例如，写字楼项目预测分派率约4.7%，而部分购物中心项目则可达6%以上。整体而言，这批产品为投资者提供了参与核心商业物业长期租金收益的渠道。

今天距离我国的首只REITs发行已经经过了5年的时间。2021年6月21日，我国首批9只基础设施公募REITs上市，募资约314亿元，标志着中国版REITs正式起航。到2025年底，全市场的公募REITs已经有78只，总规模已达2099亿元，过去三年平均分红率达5.73%，较中证红利指数高出0.21个百分点。

此后的五年间，政策开始不断丰富REITs的投资范围——从最初的仅限于交通、能源、市政、仓储这4类传统基建资产，有序扩展至涵盖保障性租赁住房、消费基础设施（如购物中心、奥特莱斯等）、水利、养老、数据中心等10大领域。

直到2026年，商业不动产REITs正式挂牌，意味着REITs的投资范围终于延伸到了普通人日常最熟悉的写字楼和酒店，让"收租权"从机构专享变成了大众可及。

那么，REITs的出现，到底解决了社会的哪些需求和问题呢？一句话来总结就是——REITs的出现解决了企业将“死资产”变成“活钱”的核心痛点。

过去，房地产企业或持有物业的公司，盖完楼或买下商场，几十亿甚至上百亿的资金就被锁死在这些钢筋水泥里，资金的周转率很低、流动性很差。而通过发行REITs，企业可以把这些不动产的产权或经营权转让给公募基金，一次性拿回大部分资金。这笔钱可以用来还债、降杠杆，也可以投入到新的项目建设中去，给了企业极大的缓冲空间。

而对于我们普通人来说，REITs的出现也这意味着我们多了一个投资渠道。参与REITs投资也非常简单，只要你有一个A股证券账户，就能像买卖股票一样输入代码去买REITs，而不需要像买房那样凑首付、办贷款那样繁杂的手续。而且REITs的起投门槛极低，“打新”通常只需要1000元起，日常买卖更是像其他基金一样没有什么金额限制。

不过，REITs投资并非 “稳赚不赔“，它的价格会波动，分红也会受运营情况的影响。如果你追求的是长期稳定的现金流，选一个合适的项目长期持有或许能满足你的需求，但如果你是想赚取价差并从中获利，那就要做好承担波动的心理准备。

当然了，如果你想通过“分红”的方式来获取一个投资项目产生的稳定现金流，并且还不希望自己投资的本金有任何亏损的风险，那么分红险也是一种非常值得大家考虑的投资方式。虽然相比于REITs，分红险的投资范围不仅局限在不动产，预期收益也不如REITs高，但是分红险的确定性与稳定性更强，也能在经济上行期分享投资增长带来的红利，也不失为一种好的投资选择，不知道大家是否认可呢？