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（来源：新行情）

兜兜转转，还是干起了老本行。

出品 | 新行情 作者 | 宋辉

李嘉诚在北京的最后一个地产项目御翠园，重新开卖。

近日，长江实业旗下和记黄埔地产开发的北京御翠园重新开售。最新一批主推的是联排住宅，建筑面积约345至400平方米，拟售单价最高约9.9万元，一套房的总价大多在3000万元上下。

御翠园，是和记黄埔2001年看中并开发的项目。拿下地块后的25年，房地产行业从黄金时代走入了深度调整，李嘉诚本人从长和系主席的位置上退休，这个项目也经历了起起伏伏。

时间回到2001年，和记黄埔以约7亿元的价格拿下了北京姚家园一块约40万平方米的土地，当时折算楼面价1750元。

拿地约四年后，姚家园项目的一期逸翠园开始销售。数据显示，逸翠园共推出约760套商品房，最终平均成交价格约9230元一平方米，是当年楼面价的5倍多。

一期单位销量不错。但后来被单独包装为御翠园的一批房源（也就是上文所说的近日重新开卖的房源），命运就不一样了。

按照长实官方介绍，北京御翠园由18栋联排住宅和8栋高层住宅组成，位于北京朝阳区东五环以内，周边连接国贸、燕莎、三里屯等商圈，同时临近多个公园和城市公共设施。

其实，御翠园的位置不算偏，配套也不算差，问题在于，这个项目等得实在太久了。一直拖到了2024年7月，御翠园才正式开盘，随之而来的销量也并不可观。

至于原因，一方面是长周期开发不可避免带来的时代痕迹。

毕竟，御翠园所面临的已经不再是二十年前那个供不应求的蓝海市场，而是一个由高品质、新中式、精装交付等新一代高定豪宅统治的红海江湖。

而且时至今日，御翠园的户型设计与当下的主流审美已经有了代差。比如，部分高层户型的阳台和飘窗设计依旧保留着传统风格，相较于目前市场上流行的“大面宽、巨幕横厅、高得房率”的新一代住宅，在空间利用率和采光尺度上都略显逊色。

另一方面，御翠园采用的毛坯交付标准，对于购房者来说，在买下总价数千万元的豪宅后，还需要投入大量的时间与资金进行装修，这在普遍盛行“高标精装交付”的高端新房市场中，显然没什么优势。

于是，御翠园只能含泪开启促销。

2024年下半年，御翠园推出一批优惠房源，部分高层住宅实际销售均价降至约7.5万元至7.6万元一平方米，与接近10万元的备案价格相比，相当于七折卖房。

随之而来的问题是，业主不同意了。

对于此前高价买入的业主来说，短时间内价格差距这么大，确实很难保持平静。虽然御翠园方面后来给出了装修或者差价补偿方案，但反对的声音还是没有减轻，甚至有一些购房流程流程进行到一半的房主也退款了。

所以，御翠园暂停了正常销售。直到最近，御翠园终于取得新一批现房销售手续，动作才再次启动。

从2001年拿地，到2026年现房重新入市，这个项目足足走了25年。至于重新开卖后，能激起多少水花，我们静静等待。

作为“香港地产大王”，李嘉诚和房地产的渊源，要追溯到上世纪50年代。

1950年，22岁的李嘉诚在香港创办长江塑胶厂，主要生产塑胶用品，后来凭借塑胶花出口生意积累了第一桶金。

随着工厂规模扩大、租金不断上涨，1958年前后，他开始购买土地、自建厂房。买地的决策，原本只是为了降低成本，却让李嘉诚第一次接触到房地产，并意识其中可观的利润。

60年代，李嘉诚正式进入房地产开发。1971年，李嘉诚成立了长江地产有限公司，并在第二年将长江实业推向了香港证券市场。

上市让长实获得了稳定的融资渠道，李嘉诚也从购买厂房和小型物业，逐步转向大规模住宅及商业项目开发。到上世纪70年代末，长实已经发展为香港主要私人地产商之一。

1979年，长实从汇丰手中收购和记黄埔的重要股权，李嘉诚由此成为首位拿下香港大型英资商行的华人企业家。

此后，长实与和黄持续开发住宅、商场、写字楼及大型综合项目，房地产也成为长和系向港口、电讯、能源和零售等行业扩张的资金基础。

2015年，李嘉诚重组旗下商业版图，将地产及物业业务主要装入长江实业地产，也就是后来的长江实业集团。

也正因如此，坊间有句调侃是：“李嘉诚，人如其名，香港就是李家的城。”足以见“香港地产大王”这个名号的含金量。

最后，我们来聊聊97岁李嘉诚有望拿下的又一家上市公司。

据英国《金融时报》报道，李嘉诚旗下长江和记实业有限公司，正推动其零售公司——屈臣氏集团于2026年下半年在香港与伦敦两地实现双重IPO。

这次IPO，目标估值锁定在300亿美元（约合2350亿港元，折合人民币超过2000亿元），预计募资规模约20亿美元（约合158亿港元）。

届时，不知市场是否有机会看到，现年97岁的李嘉诚，亲自敲响IPO的大锣。

当然，作为长和旗下的核心现金牛之一，屈臣氏要上市其实早已不是什么新鲜事。

早在十年前，市场就传出屈臣氏准备IPO的消息，但因种种原因，上市进程被暂时搁置。

36氪

在此期间，屈臣氏还引入了另一位重要股东淡马锡。

2014年，淡马锡斥资约57亿美元，取得屈臣氏接近25%的股权，当时屈臣氏整体估值约220亿美元。此后市场多次传出淡马锡希望退出投资，但相关交易一直没有正式完成。

如今屈臣氏再次提起IPO，如果最终成功上市，淡马锡就可以获得一个公开市场退出渠道。

对于长和来说，也可以借助IPO释放零售资产价值，并获得更多资金用于集团其他业务。

回到开头，开发了25年的老地产项目重新开卖和旗下公司推进上市，本身是两件不同的事。

但背后的逻辑，都是在盘活资产。

结合最近长和系接连出售资产、套现回血的消息：今年2月，李嘉诚旗下长实集团、长江基建及电能实业罕见联手，将持有的英国电网公司（UK Power Networks）100%股权以超过1100亿港元的价格整体转让给法国能源巨头；紧接着5月份，长和又再度公告，通过出售英国电讯合资业务（VodafoneThree）49%的权益，直接换回了约455亿港元的现金代价。

再加上拟推动屈臣氏上市、老地产恢复销售，可以清晰看到，长和系正在逐步把沉淀多年的账面价值，纷纷转换成现金和可供重新配置的资本。

这很符合李嘉诚一直以来的“现金至上”哲学。他曾不止一次对外界透露，自己一生中在经营上最在意的就是“现金流”，哪怕面临利润率走低的诱惑，也绝不能让负债压垮流动性。

对于李嘉诚而言，这一阶段性的资产收缩与囤积，并非对市场的消极退缩，而是在为下一轮更大规模、更高质量的资产重组蓄力。

市场风云变幻，潮水有涨有落，在不确定性日益增加的全球经济周期中，这种在风雨来临前抢先构筑“流动性护城河”的敏锐度和“手里有粮，心中不慌”的智慧，或许才是其在长达半个多世纪的商海沉浮中，始终立于不败之地的核心秘诀。