近日，深圳市规划和自然资源局福田管理局发布的一则通告，再次将市场目光聚焦于深圳核心区的土地供应模式。通告拟将梅林片区一宗原属于交通设施的用地调整为二类居住用地，而在不久前，福田安托山片区的一宗商业用地也被拟调整为二类居住用地。

南都湾财社记者梳理发现，这并非孤例。从安托山到梅林，近年来福田区的住宅用地供应，正呈现出一种“见缝插针”式的“碎片化”特征，多宗原为商业、工业用途的“边角料”地块，通过规划调整被盘活为住宅用地。

福田核心区又调规出两宗宅地

5月12日，根据深圳市规划和自然资源局福田管理局发布的通告显示，经规划主管部门审议，拟对“梅林地区”法定图则33-07、33-08地块及林丰路南段进行规划调整。其中，将33-07地块用地性质由交通设施用地（U2）调整为二类居住用地（R2），用地面积7166㎡，容积率调整为3.1（住宅用地容积率），容积为28651㎡。该地块此前为深政汽修大厦，局部含加油站。

根据官方公示，该地块将配建1300㎡的小型邻里中心（含托育机构）及550㎡的户外活动场地，包含社区体育活动场地和儿童游戏场地。据了解，该地块紧邻地铁9号线、10号线孖岭站，周边有卓悦汇购物中心等成熟商业配套，片区当前以建成年限较久的二手住宅为主，房源挂牌单价约5万元-8万元。

无独有偶，5月9日，深圳市规划和自然资源局福田管理局发布关于“安托山地区”法定图则10-06地块规划修改公开展示的通告。

公告指出，“安托山地区”法定图则10-06地块用地性质由商业用地（C1）调整为二类居住用地（R2），用地面积5848㎡，容积率3.1，计容建筑面积约26002㎡。配套设施调整为“通信片区机房（建筑面积180㎡）、户外活动场地面积550㎡（社区体育活动场地，社区儿童游戏场地）”。

从地理位置上来看，该地块位于福田香蜜湖安托山片区地铁站A口北侧，交通便利。该地块周边多为成熟高端住宅小区，居住氛围浓厚，北临安山居，东靠雅福居，西接安峦公馆，南面为南天电力旧改项目，片区均为高端住宅产品，周边当前二手房源挂牌单价约13万元-18万元。

值得一提的是，从地块规模来看，这两幅住宅用地体量十分狭小，面积不及一座标准足球场，属于典型迷你宅地。

事实上，作为深圳核心片区的福田，曾多年未有宅地供应。梅林地区调规地块南侧一路之隔，即为中铁置业开发的臻云雅苑项目，该项目地块于去年12月出让，是福田区16年以来首宗公开出让的纯商品住宅用地。拍卖时吸引了8家房企参与竞拍，经过148轮竞价，溢价率高达65%，且地块要求全部现房销售。

“碎片化”供地成存量城市新范式

除此之外，南都湾财社记者注意到，此次完成规划调整的两宗居住用地呈现出高度统一的开发特征。其一为区位优越、体量迷你，两宗地块建设用地面积均未突破10000㎡，整体地块规模偏小，但悉数坐落于福田成熟核心生活圈，地段价值突出；其二为规划指标统一，两宗宅地核定容积率均设定为3.1，整体居住舒适度较高，偏向打造低密宜居型精品住宅产品。

不难预见，随着福田区内这类碎片化小型宅地陆续入市供应，未来片区高端人居市场将迎来全新产品补仓，城市核心居住格局也将迎来新一轮优化升级。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，近期北京、上海、深圳等一二线核心城市集中推出“小而美”宅地并引发高溢价竞拍，与整体土拍市场低迷的态势形成鲜明对比，这标志着核心城市供地策略发生了根本性转变。这种碎片化供地模式既是对当前市场环境的务实应对，也是存量城市发展的必然趋势。

从短期来看，这是政府与房企的“双向奔赴”。严跃进指出，当前各地土地供应总量普遍下调约20%，但房企整体资金状况仍承压，此前大规模地块供应模式易出现流拍，对市场信心造成负面影响。而碎片化地块总价门槛大幅降低，例如部分省会城市小地块起拍价仅2亿元左右，能够吸引更多房企参与竞拍，有效降低流拍风险。同时，“小步快跑”的供应节奏有助于维持区域市场热度，稳定企业投资信心。对于房企而言，小地块开发周期短、资金回笼快，能够更好地匹配当前的资金周转需求。

从中长期来看，碎片化供地是存量城市精细化开发的必然要求。严跃进认为，核心城市核心区域已基本完成成片开发，进入“插花式”补缺阶段。这些零散地块虽然体量不大，但大多位于配套成熟、交通便利的区域，地缘客户需求旺盛，去化预期良好。通过盘活这些“边角料”土地，不仅能够增加核心区住宅供应，缓解供需矛盾，还能推动城市功能完善和品质提升。

采写：南都·湾财社记者 孙阳