（来源：DOLC）

当房东以“自用需求”为由发出解约通知时，很多租客都会猝不及防、心生恐慌。但事实上，租客并非毫无还手之力。并不是每一封“自住解约”都是合法有效的。下面，我们系统梳理：什么是自住解约？哪些情况成立？租客可以如何应对？

01

什么是“自住解约”？

所谓自住解约，是指房东为了将房屋用于自己或近亲属居住，而依法终止租赁关系。这已成为目前最常见的解约理由之一。

重要提示：公司型房东（如房地产公司、住房企业）原则上无权以“自住需求”为由解约。只有自然人房东才可以主张自住解约。

哪些人可以作为“自住对象”？

法律对“需求人”的范围界定得相当宽泛，包括但不限于：

• 房东本人

• 配偶或未婚伴侣

• 子女、继子女

• 父母、岳父母/公婆

• 孙辈

• 侄子、侄女

• 以及长期生活在房东家庭中的成员

需要注意的是：护理人员通常不被视为当然的自住对象，因此不能轻易据此主张自住解约。

哪些情形属于合理的自住需求？

法院认可的理由包括：

• 因年老或健康原因更换住所

• 子女搬出或家庭结构发生变化

• 为了行使对子女的探视或抚养权

• 因工作地点变动需要更近的住房

相关判例中，法院往往对房东较为宽松，这一点对租客并不有利。

哪些情况不构成自住需求？

如果房东只是模糊地表示“将来可能用得到”，这种所谓的“储备性解约”是不被允许的。德国联邦最高法院已明确否定这种做法。

02

房东在解约信中必须说明哪些内容？

原则上，房东只需在解约信中说明：

• 房屋将供谁使用

• 基本理由是什么（例如：更靠近工作地点、缩小居住面积、家庭成员增加等）

关键点：房东无需在解约信中提供证明材料。租客也无权要求其在信中附上证据。正如慕尼黑租客协会的莫妮卡·施密特-巴尔策特所说：“理由只要听起来合理、可理解，法院往往就会认可自住解约。”

03

如果租客对解约理由存疑，该怎么办？

如果你觉得哪里不对劲，不要忽视这种直觉。可以采取以下措施：

• 书面要求房东进一步解释自住需求

• 核查房东陈述是否真实（例如网络搜索）

• 留意房屋是否同时出现在售房或出租平台上

• 若此前刚发生租金纠纷、附加费用争议，更应提高警惕

一旦发现房屋被公开出售或重新出租，自住需求极可能是伪造的。

04

从解约信本身就能判断是否合法吗？

在很多情况下，可以。你可以逐一检查以下问题：

• 使用目的是否具体、明确？

• 是否清楚说明了使用人？

• 使用人是否属于法律认可的亲属或家庭成员？

如果上述条件不满足，按照律师尼科·贝格霍夫的说法：“原则上，自住解约就不成立。”

形式错误同样致命：

• 若房东为夫妻或继承人共同持有房屋，必须全部签字

• 漏签、少签都会导致解约无效

• 若合同中有多名承租人，解约必须针对所有人

这些都是租客可用的“技术性反击点”。

05

不接受自住解约，租客有哪些权利？

租客依法享有异议权（widerspruch），尤其在以下情况下：

• 高龄

• 重病

• 搬迁将造成不可承受的生活困难

异议必须以书面形式，在解约期届满前至少两个月提出。多数情况下，这将不可避免地进入司法程序。

额外保护：如果房东在解约信中未告知异议权及期限，租客甚至可以在后续的腾退诉讼中再行提出异议。

06

自住解约的法定期限是多久？

解约期限与租期长短直接相关：

• 租期不满5年：3个月

• 租期满5年：6个月

• 租期满8年：9个月

特别情形：若整栋楼被分割为产权公寓，可能适用解约保护期：

• 一般为3年

• 各州可延长

• 慕尼黑等巴伐利亚城市：10年

• 巴登-符腾堡州：5年

07

有没有不撕破脸的解决方式？

有时，双方可以通过协商达成折中方案，例如：

• 延长搬迁期限

• 房东承担或补贴搬家费用

即便房东未主动提出，租客也完全可以主动谈判，往往能争取到更现实的缓冲空间。

08

结语

自住解约并非“房东一句话，租客就必须走人”。冷静核查、善用法律工具、必要时寻求专业法律意见，往往能大幅提升谈判筹码，甚至彻底扭转局面。