（来源：深圳房产在线）

营收蒸发270亿，核心净利却破百亿——在已披露中报的上市房企中，这是唯一一份。8月31日，华润置地（01109.HK）2026年中期业绩亮相，开发销售毛利率跌至10.0%，收租业务毛利率高达73.3%。一份财报，两个世界，一场关于中国房地产行业最深刻的预演。

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利润天平历史性倾倒：收租利润已是卖房的1.6倍

8月31日，香港。华润置地交出2026年中期成绩单：综合营业额678.7亿元，同比下降28.5%；股东应占净利润98.4亿元，同比下降17.2%。

把时间拨回一年前——2025年中期，这家公司的营收是949.2亿元。半年之间，营收盘子蒸发了约270.5亿元。

但另一个数字朝着相反方向走：剔除投资物业评估增值扰动后，核心净利润101.6亿元，同比微增1.6%。在已披露中报的上市房企中，这是唯一一份核心净利润突破百亿的成绩单。综合毛利率也不降反升，从上年同期的24.0%提升至25.4%。

营收近三成的塌陷与核心利润的正增长，这两个看似矛盾的数字，答案藏在利润结构的彻底反转里。

上半年，华润置地经营性不动产收租型业务贡献核心净利润56.2亿元，同比增长12.7%，占集团核心净利润的55.4%；而传统开发销售型业务贡献的核心净利润仅35.1亿元，同比下降11.8%，占比跌至34.5%。

56.2亿对35.1亿——收租业务的利润已是卖房的1.6倍。 "卖房不如收租"，已从行业预判变成了摆在眼前的现实。

如果把视野拉宽，趋势更为惊人。上半年，华润置地经常性业务（含经营性不动产收租与轻资产管理收费）合计实现核心净利润66.5亿元，同比增长10.4%，对核心净利润的贡献占比由2025年同期的60.2%大幅提升至65.5%。而就在2025年全年，这一比例才刚刚以51.8%首次过半。短短半年间，非开发业务已稳稳挑起了公司盈利的大梁。

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毛利率的"冰火鸿沟"：73%与10%之间，隔着两个时代

利润天平的倾斜，根源在于盈利能力的巨大分野。

2026年上半年，华润置地开发销售型业务毛利率仅为10.0%，同比下降5.6个百分点，对比2025年全年15.5%、2024年全年16.8%的水平，呈现加速下行态势。这一数字已逼近行业盈亏平衡线。期内，公司对开发业务计提了超20亿元存货减值准备，若剔除该影响，毛利率约为15.3%——即便如此，也远低于历史水平。

与之形成刺眼对比的是，经营性不动产收租型业务毛利率高达73.3%。10%对73%，前者不足后者的七分之一。两个业务板块，仿佛身处两个截然不同的世界——一个是薄利甚至微利的"苦役场"，另一个则是高毛利、稳现金流的"护城河"。

正是这种高毛利收租业务的强劲托底，使得华润置地在开发业务盈利坍缩的背景下，整体综合毛利率逆势提升1.4个百分点至25.4%，彻底扭转了传统地产业务低毛利拖累整体盈利的局面。

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开发业务陷入"结算寒冬"：营收暴跌39%，以价补量难掩体量缺口

开发销售业务不仅是利润承压，营收规模也出现了断崖式下滑。上半年，该板块营业额452.6亿元，同比大幅下滑39.1%，直接拖累集团整体营收下跌近三成。

管理层解释，受房地产行业持续调整影响，公司在2024年为控制经营风险主动压缩拿地规模，导致2026年上半年可交付项目减少，结算面积同比减少38.3%至198万平方米。

但销售端的数据却呈现出另一番景象。上半年，集团实现物业签约销售额1165亿元，同比逆势增长5.6%，行业排名稳居国内第三。其中，深圳湾澐玺、上海澐启滨江两个标杆项目销售额双双突破百亿元，包揽全国商品住宅单盘销售冠亚军；公司在深圳、上海等6座城市市占率位列当地第一，15座城市跻身区域前三。

签约额逆势增长但签约面积同比减少23.2%至316万平方米，这绝非"以价换量"——恰恰相反，是"以价补量"。上半年签约均价升至约36841元/平方米，同比大涨37.6%，一线城市贡献超六成销售额。销售端的结构性回暖，尚不足以对冲结算端的周期错位与盈利萎缩。

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98座购物中心的"印钞机"效应：第二增长曲线成真正压舱石

当开发业务在周期寒冬中挣扎时，以购物中心为核心的经营性不动产收租业务，正成为华润置地最强劲的"利润引擎"。

上半年，经营性不动产收租型业务营业额141.6亿元，同比增长17.0%。其中，购物中心业务的竞争护城河持续拓宽：自持购物中心实现零售额1281.9亿元，同比增长16.4%，增速显著跑赢全国社会消费品零售总额大盘。

截至6月30日，集团自持在营购物中心达到98座，经营利润率达到66.0%，再创历史新高。上半年，厦门万象城二期实现高品质开业，"十五五"规划末购物中心数量将增至127座。

旗下轻资产管理平台华润万象生活同样表现亮眼：上半年实现营业收入92.2亿元，同比增长8.1%；核心净利润22.3亿元，同比增长10.8%。期末在营购物中心增至138座，其中116个项目零售额位列当地市场前三，万象星会员总量突破9330万。

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从"开发商"到"城市运营商"：三条曲线背后的估值重构

华润置地的转型，远不止于收租。

在资管业务方面，公司成功发行成都万象城机构间REIT，资产对价105亿元，为全国规模最大的产权类机构间REIT。同时，公司有序推进商业不动产REIT申报，多层次REITs平台建设日益完善。截至6月30日，集团资产管理规模达5243亿元，较上年末增加221亿元。

两只已上市公募REITs的表现同样亮眼：华润消费REIT上半年基金收入4.06亿元、EBITDA 2.29亿元，同比分别增长10.6%和12.9%，上市以来累计现金分红7.71亿元；华润有巢REIT完成上海马桥项目扩募，基金收入6885万元、EBITDA 4513万元。

文体产业运营在管项目增至24个，营收同比增长18.1%至6亿元；租赁住房业务覆盖全国15座城市，在管房间9.9万间，全口径营业收入4.7亿元。

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2.63%的融资成本与A-评级：寒冬里最宽的护城河

财务盘面是这份中报最没有争议的一页。

截至6月末，华润置地总借贷2711.8亿元，持有银行结余及现金989.1亿元，净有息负债率41%，加权平均债务融资成本较2025年底下降9个基点至2.63%，维持行业最低水平。

7月30日，惠誉将公司长期外币发行人主体评级由BBB+上调至A-，展望稳定，公司由此成为当前国内房企中三大国际评级机构综合信用评级最高的企业。6月末市值2139亿港元，稳居内房股首位；5月11日股价曾创下39.88港元（前复权）的历史新高。

在行业普遍为融资发愁的当口，2.63%的成本意味着华润置地可以以近乎无风险利率的代价拿到钱——这本身就是最宽的护城河。

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三十而立，撞上"现房时代"

2026年是华润置地香港上市30周年。而就在中报发布前三天，8月28日，住建部等三部门联合印发楼市新政，新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，预售资金全部纳入监管。

"828楼市新政出台，对华润置地带来重大发展机遇。"董事会主席李欣在业绩会上如此定调。总裁徐荣则给出更冷静的判断：新政有利于修复新房供求关系、系统性维护购房者权益、倒逼企业摆脱"高负债、高杠杆、高周转"路径依赖，但对开发企业中短期现金流会形成一定压力。

"将全面拥抱现房时代。"徐荣说。华润置地已着手建设"产品力、交付力、营销力、服务力、小分期能力"，重构工程、供应链、设计与销售管理体系。

李欣为"十五五"画了条终点线：开发销售型业务营收规模目标维持在2000亿至2500亿元、营收占比70%~75%、利润占比接近40%；经营性不动产收租业务营收稳定在300亿元左右、营收占比接近15%、利润占比接近50%。

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结语：一份中报，一个行业的预演

华润置地的中报，本质上是整个中国房地产行业转型的一次预演。

当卖房只能赚到10%的毛利、收租却能赚到73.3%，当141.6亿元营收贡献的利润超过452.6亿元营收贡献的利润，靠高周转、高杠杆撬动规模增长的时代，就已经结束了。

收入三倍于租金，利润却只有租金的六成—— 这种业务体量与利润贡献的错配，恰恰是行业转型期的典型阵痛。开发业务452.6亿元的营收规模，远非收租板块141.6亿元所能比拟，但后者却以更轻的杠杆、更稳的现金流、更高的毛利，撑起了公司过半的利润。

当全行业还在比谁的利润跌得少，这家销售规模行业第三的央企，已经用"三条增长曲线"的协同布局，提前回答了那个关键问题：开发退潮之后，利润从哪里来？

答案已经写在财报里——从购物中心的租金里，从万象生活的管理费里，从REITs的资管平台里，从城市运营的长期价值里。

房地产的旧逻辑正在退场，新世界的门票，只发给那些提前换好赛道的人。