（来源：标普信评 标普信评）

2026年8月28日，住建部、中国人民银行、金融监管总局及证监会联合发布多项房地产行业重大政策，旨在推动行业向新发展模式转型。本文以问答形式，分析本次政策调整对全国房地产市场的影响，回应市场关切。

问题 1：本次新政与过往多次房地产政策调整有何不同？

我们认为，本次政策是对房地产开发行业现有商业模式的全方位颠覆，而不同于近年来不断出台的各类修补性或优化性政策。现房销售政策的推行、预售门槛的显著提升，以及资金监管力度的持续加强，均对房企提出了更高要求，倒逼其在产品开发逻辑、投资节奏与策略、销售去化及周转效率等核心战略维度进行深度调整。伴随着房地产开发商业模式的调整，配套的金融融资政策也进行了全方位的重大改变，以适配新的开发和销售模式。自此，始于上世纪 90 年代末期持续了 30 余年的房地产预售制彻底进入尾声。

我们认为，除了重塑房地产开发行业的商业模式外，本次重大政策的发布也将重塑购房人的预期。与预售制下因库存去化困难而被动转为现房销售的项目不同，全面现房销售模式具有更高透明度，有助于提升项目产品力。同时，收房即收证以及个人按揭计息时点后移，将显著降低购房人的不确定性，减轻购房负担，减少纠纷，优化购房体验。我们认为，本次政策将持续影响未来多年的房地产开发行业走势，影响深远。

问题 2：本次新政下全国商品房市场是否会在 “金九银十” 迎来爆发？

我们认为，短期内新房销售面临的挑战依然严峻，政策带动下市场或有小幅回暖，但此轮复苏预计并非全国性的普遍大幅反弹。而长期来看，此次政策将为房地产行业健康发展奠定坚实基础，政策将在未来 3‑5 年重塑房地产行业。

从需求端来看： 

‑ 现房销售制 + 交房即交证，增强购房人心理预期和确定性；

‑ 过渡期预售制下，进一步强化预售资金监管范围和方式，解决购房人后顾之忧； 

‑ 个人按揭发放和计息时点后移，彻底结束了没收到房，空还月供的局面，显著降低了购房人的负担。

从供给端来看： 

      ‑ 房企主体和项目分离度进一步增加，主办银行制 + 严格贯彻自有资金拿地 + 非标从严管理，将进一步降低房地产行业的周转速度，淡化金融属性，强化商品属性，未来商品房供给增量或将减少，有助于调整供需格局。

中指研究院定期发布的居民置业意愿调查报告显示，当前购房者面临多重核心痛点：收入及预期偏弱、购买力有限、旧房处置困难加大置换压力，同时市场普遍担忧房价下行引发资产贬值。受上述因素影响，居民短期购房决策趋于延后，观望情绪有待逐步化解。但我们预计，在当前销售与融资政策利好加码的背景下，部分高线城市的改善型购房者将结束观望逐步入市，带动 2026 年四季度新建商品房市场小幅回暖，2026 年全年新建商品房销售额同比降幅有望收窄至 10%。2026 年 1‑7 月全国新建商品房销售额同比下滑 13%。

问题 3: 新政刺激下，全国新建商品房价格是否会企稳或回暖？

我们认为，一线城市的房价回暖具有阶段性、周期性特征。城市内部受区位、产品差异影响亦存在价格分化，并不是全部楼盘单边普涨态势。其中核心区域房产在租金回报率上升的推动下价格企稳迹象更明显。从长远看，在经济向新质生产力转型的大趋势下，人口和人才仍将进一步向产业升级动能强劲的核心城市集中，这将继续支撑高能级城市的需求与购买力基础。

我们预计，一线城市的独立行情对普通二线及更低能级城市楼市的带动作用或相对有限，多数城市房地产市场仍在寻底。全国广义库存去化周期虽已见顶，但回落乏力，说明低能级城市缺乏有效去库存手段。新房方面，近年土地供应持续向少数高能级城市集中，预示未来 “好房子” 供给将高度聚集于这些城市，而大多数城市仍以消化既有存量库存为主线。在人口增量、购买力、产品供应及政策基调等因素不发生显著变化的前提下，普通城市楼市自发回暖的动能不足。截至 6 月末，国家统计局监测的 70 个大中城市中，有 52 个城市二手房价格连续三个月环比下跌，其中 30 个城市 6 月价格环比跌幅扩大；上半年多数二线城市二手房挂牌量亦持续攀升。这些迹象表明，大部分城市楼市仍在低谷，供需远未达均衡。

展望未来，我们预计城市之间的结构性分化将加深。各城市的人口、产业及供需基本面差异显著，楼市走势更多取决于各区域自身的运行逻辑。随着高能级城市政策的进一步松动，其他城市的购房需求也将面临虹吸压力。

问题 4: 未来房地产行业将会出现哪些趋势性变化？

我们认为，未来房地产行业将会出现以下趋势性变化：

‑ 全行业的周转将降速，房企从关注周转效率转变到精耕细作。根据新发布的各项政策，总投 30 亿元的项目，若按照土地款占比 50‑60% 左右估算，房企需通过自有资金投入至少 15 亿元。在 10% 的行业平均利润率下，一个 30 亿元的项目需依靠 4‑5 个项目的利润来支撑土地购置。4:1 的比例将带动全行业进入精耕细作的市场环境。 

‑ 现房销售对于项目产品力、资金投入周期、项目原始投入资金规模的要求均显著提高，房地产开发行业的进入门槛拔高。 

‑ 主体信用和项目信用的分离度进一步加大。项目端的融资更加依赖于项目本身产品力和去化能力，与主体的绑定将减小。而过去房企集团与项目之间高度频繁的资金调拨模式，也将迎来重大变革。 

‑ 刚需市场和改善市场可能会面临巨大的分化。刚需市场以存量二手房、保障性住房及产品力较弱的老旧项目为主，而改善市场则主要由现房销售的高品质住房构成。

考虑到单一公司开发项目的周转周期拉长，我们预计未来可能越来越多的项目将采取合作开发模式，企业权益销售额占全口径销售的比例或进一步下降。

问题 5: 房企再融资环境是否会得到显著改善？

我们判断，房企不同类型存量债务的再融资环境将面临很大差异。行业基本进入新模式后，房企的存量债务风险有望得到一定缓释。在当前过渡期内预售项目和现房销售项目同时存在，不同融资类型的再融资环境和债务安全性迥异。

问题 6: 未来关注哪些关键事项？

我们认为，首先需关注公开市场融资各项政策的落地力度。自 2022 年房地产 “三支箭” 政策全面落地以来，政策意图打通存量房企再融资的堵点，但实际上受到投资者和市场环境等多种情况的影响，近年来房企发债的结构性分化明显，头部央国企债券规模总体增长，而部分房企则通过自有资金或银行总对总贷款的模式置换偿还了很多存量债券。本次重磅新政中，值得关注的是监管明确提出 “对于存量公司债券，允许滚动续发”，并且支持各类结构化产品发行。后续需要关注尚在正常经营的房企公开市场债券的滚动续发是否顺畅，除交易所的公司债券外，银行间市场的存量产品是否能够滚动续发，以及经营性物业贷能否在抵押率上得到进一步的释放。

其次，我们认为，需要关注过渡期内存量预售项目的去化和非标债务的偿还情况。存量非标债务的安全性是房企能否顺利转入新模式的重要因素之一。非标债务规模大的房企，项目去化率要达到较高水平才能实现覆盖债务。一旦非标风险被压降到合理水平，那么未来仅有开发贷和本部债券的情况下，房企的偿债风险将变得相对可控。

最后，中长期内需关注存量房企的产品开发能力能否应对现房销售的市场竞争，企业或需在产品力与性价比之间做出战略取舍。

本报告不构成评级行动。

任映雪，北京；

Yingxue.Ren@spgchinaratings.cn

张任远，北京；

Renyuan.Zhang@spgchinaratings.cn