主营业务亮点突出，多元业务协同发展

2026年上半年，陆家嘴（600663）实现营业收入80.98亿元，同比增长22.75%；归属于上市公司股东的净利润11.08亿元，同比大幅增长35.91%；扣除非经常性损益的净利润11.13亿元，同比增长34.36%。基本每股收益0.2201元，同比增长35.95%。公司业绩增长主要得益于办公物业星展银行大厦实现销售结转，以及核心物业出租率保持稳定。

区域开发运营板块：核心物业出租率维持高位

公司持续打造“陆家嘴大朋友圈”生态共同体，为企业客户提供全生命周期产业赋能服务。截至2026年6月末，公司持有长期在营物业总建筑面积386.16万平方米，成熟物业出租率整体保持高位。

办公物业方面，2026年上半年租赁现金流入12.65亿元。上海成熟甲级写字楼出租率74%，平均租金6.15元/平方米/天；天津成熟甲级写字楼出租率60%，平均租金2.80元/平方米/天。高品质研发楼出租率86%，平均租金4.99元/平方米/天。

商业物业方面，上海陆家嘴L+MALL出租率96%，天津陆家嘴L+MALL出租率89%，陆家嘴九六广场出租率85%，花木陆悦坊出租率100%，川沙九六广场出租率97%。

房产销售板块：高端住宅去化良好，办公物业销售贡献显著

2026年上半年，公司实现房产销售现金流入90.24亿元。其中，住宅物业（含车位）销售现金流入52.61亿元，合同销售面积3.43万平方米，合同销售金额57.78亿元，同比增加21%；在售项目整体去化率达89%。

办公物业销售现金流入37.63亿元，主要为星展银行大厦销售收款，合同销售面积6.81万平方米。

金融服务板块：营收占比13%，利润贡献稳定

2026年上半年，金融业务实现收入10.73亿元，占公司营业收入总额的13%。金融业务利润率达67%，成为公司重要的利润增长点。公司旗下持有证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业的发展格局。

商旅服务板块：酒店业务增长强劲，商业场景持续创新

酒店物业2026年上半年现金流入3.19亿元，同比增加26%。上海前滩香格里拉酒店GOP率43%，平均出租率74%；张江希尔顿酒店GOP率29%，平均出租率62%。

商业物业方面，公司积极打造沉浸式、强互动的特色消费场景，推动“内容+场景”运营深化。LU1885陆里以“日间休闲、夜间微醺”全时段运营模式打造网红打卡地；上海陆家嘴中心L+MALL深化艺术化空间营造，常态化落地各类主题艺术展。

盈利能力稳步提升，财务结构持续优化

毛利率水平保持高位，各业务板块贡献显著

2026年上半年，公司房地产销售毛利率高达79%，长期持有物业出租毛利率42%，金融业务利润率67%，其他业务毛利率64%，整体盈利能力处于行业领先水平。

期间费用控制良好，财务费用同比下降

销售费用1.25亿元，同比增长20.06%；管理费用2.43亿元，同比下降1.36%；财务费用6.79亿元，同比下降5.59%。费用控制良好，为利润增长提供支撑。

经营活动现金流充裕，偿债能力稳健

经营活动产生的现金流量净额54.07亿元，同比增长14.20%。截至2026年6月末，公司有息负债余额665.38亿元，较2025年末减少38.02亿元，资产负债率70.79%，财务结构持续优化。

房地产业务营收同比激增232%

2026年上半年，陆家嘴核心房地产业务实现爆发式增长，成为公司业绩增长的核心驱动力。

分部业务数据显示，公司房地产业务上半年对外交易收入达70.26亿元。其中，房地产销售业务表现尤为亮眼，实现收入35.24亿元，较上年同期的3.37亿元大幅增长232%，展现出公司在房地产销售领域的强劲复苏态势和市场竞争力。

与此同时，房地产租赁业务保持稳健发展，上半年实现收入5.83亿元，为公司提供了持续稳定的现金流支撑。双轮驱动下，公司房地产业务呈现出"销售放量、租赁稳增"的良好发展格局。

整体营收突破80亿元 利润结构持续优化

公司整体经营业绩表现优异，上半年实现对外交易总收入80.98亿元，较上年同期显著增长。在业务规模扩大的同时，利润结构也在持续优化。

分部利润数据显示，上半年公司利润总额达15.58亿元，其中房地产业务贡献利润9.07亿元，占总利润的58.2%，凸显了房地产业务作为公司核心利润来源的地位。信托业务和证券业务分别贡献利润3.15亿元和0.10亿元，多元化业务布局成效显著。

值得关注的是，公司上半年归属于母公司股东的净利润为11.22亿元，基本每股收益0.2201元，扣除非经常性损益后的基本每股收益为0.2210元，加权平均净资产收益率达4.36%，盈利能力保持在较高水平。

资产规模稳健增长 财务结构持续优化

截至2026年6月30日，公司资产总额达1718.44亿元，较期初保持稳定增长。其中，房地产业务资产规模达1496.48亿元，占总资产的87.1%，是公司资产的主要组成部分。

在负债结构方面，公司一年内到期的非流动负债中，关联方借款余额为26.53亿元，利率仅为2.65%；向联营企业上海耀筠置业有限公司取得的关联方借款余额3.6亿元，年利率低至1.50%。较低的融资成本有效降低了公司的财务费用，提升了盈利空间。

公司还积极通过债券市场进行融资。2026年7月23日，公司成功发行7.8亿元公司债券，其中3年期品种票面利率1.65%，5年期品种票面利率1.76%，进一步优化了融资结构，为后续发展提供了充足的资金保障。

战略布局深化，未来增长动力充足

推进“资管做强、资本做活、资产做优”三位一体发展路径

公司围绕“资管做强、资本做活、资产做优”发展路径，构建全周期服务能力。资管方面，强化“产业+空间+服务”一体化招商，推动楼宇焕新；资本方面，探索“重资产投入-轻资产运营-证券化退出-资金再投资”闭环；资产方面，梳理存量资产，利用REITs通道盘活资产。

重大项目稳步推进 REITs发行拓展融资渠道

公司在报告期内积极推进重大项目建设，截至2026年6月30日，已签约而尚未列示的物业开发支出承诺达48.08亿元，其中存货相关承诺41.55亿元，投资性房地产相关承诺6.54亿元，显示出公司对未来发展的坚定信心和充足储备。

在创新融资方面，公司作为战略投资者，承诺认购晶耀REIT基金发售份额的30%，认购金额达8.19亿元。该REIT基金份额的认购价格为2.730元/份，已于2026年7月24日完成认购资金支付。这一举措不仅为公司开辟了新的融资渠道，也有利于盘活存量资产，提升资产运营效率。

持续回报股东，彰显长期投资价值

公司始终坚持高比例现金分红政策，2025年度现金分红总额6.21亿元，占2025年度归母净利润的50.65%。自2002年以来，公司坚持每年现金分红，且自2016年起，连续十年每年现金分红占当期归母净利润比例达50%。2026年中期拟进行现金分红，金额不低于中期归母净利润的30%。

风险控制能力增强 资产质量持续改善

公司在快速发展的同时，高度重视风险控制和资产质量管理。上半年，公司应收账款坏账准备较期初减少534.87万元，应收账款质量有所提升。按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款总额达1.60亿元，占应收账款总额的60.25%，且均未计提坏账准备，显示出公司应收账款的整体质量良好。

在对外担保方面，公司为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保金额为62.37亿元。公司表示，相关信用风险很低，因为在购房客户无法偿还抵押贷款的情况下，公司可以通过优先处置相关房产的方式收回代垫款项。

点评分析

陆家嘴作为上海浦东开发建设的核心主体，2026年上半年业绩表现亮眼，净利润实现大幅增长，核心物业出租率保持稳定，房产销售去化良好。公司三大业务板块协同发展，金融业务贡献显著，财务结构持续优化，现金流充裕。

业绩超预期，发展潜力值得期待。陆家嘴2026年上半年业绩表现超出市场预期，核心驱动力来自房地产业务的爆发式增长。房地产销售业务同比增长232%，显示出公司在上海及周边地区的房地产项目具有较强的市场竞争力和品牌影响力。

公司多元化的业务布局也为业绩稳定增长提供了支撑。房地产业务贡献了主要利润，信托和证券业务也保持了良好的发展态势。同时，公司通过发行公司债券和参与REITs等创新融资方式，持续优化融资结构，降低融资成本，为后续发展奠定了坚实的资金基础。

值得注意的是，公司在风险控制和资产质量管理方面表现出色，应收账款质量持续改善，为公司的稳健发展提供了保障。随着上海及周边地区房地产市场的持续回暖，以及公司重大项目的稳步推进，预计陆家嘴在2026年下半年将继续保持良好的发展态势，全年业绩值得期待。

未来，随着“资管、资本、资产”三位一体战略的深入推进，以及重大项目的逐步落地，公司有望在浦东打造社会主义现代化建设引领区的进程中持续受益，为股东创造稳定回报。对于投资者而言，陆家嘴作为上海房地产行业的龙头企业，凭借其优质的资产储备、多元化的业务布局和稳健的财务状况，具备长期投资价值。公司在REITs等创新领域的探索也为未来发展开辟了新的增长空间，值得持续关注。

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