（来源：上海楼市情报）

最新数据显示，上海二手房挂牌笔数降至308015笔，与去年同期379218笔相比，同比减少71203笔，降幅近20%。

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上海二手房挂牌量骤减背后…

挂牌量锐减并非偶然，而是多重因素叠加的结果。市场分析显示，这一现象背后存在三重逻辑。

房东惜售成为首要因素。横盘房源挂半年未成交，房东不愿割肉，选择下架观望。过去三年，市场是买方说了算，房东主动让价10%到15%是常态。

如今，临时反价、坐地起价的情况变得普遍。张江一套700万的房源，房东一夜之间跳涨50万；普陀区一套老破小，买家还没开口谈价，房东先涨了15万。

刚需捡漏快是第二个原因。高性价比“老破小”一挂就被秒，低价笋盘快速出清。2026年前4个月，上海总价400万元以下的二手住房成交了69168套，同比增长18%，成交占比达到81%。

置换锁盘构成第三重逻辑。卖怕亏、买怕踏空，部分置换客暂缓挂牌，退出单纯卖方市场。这种从被动抛售到主动惜售的心态转变，正在重塑市场格局。

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究其原因：沪七条撬动需求

推动这一切的起点，是2026年2月26日开始施行的“沪七条”新政。政策的核心是降低购房门槛。

非沪籍居民购买外环内住房所需的社保或个税年限，从连续缴纳满3年调整为满1年。在沪缴纳社保或个税满3年及以上的，还可以在外环内增购1套。

最关键的一条是，持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍家庭或单身人士，可以在全市限购1套住房，无需再提供社保或个税证明。

公积金政策也同步优化。购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑的上浮政策，家庭最高贷款额度可以达到324万元。

同时，公积金贷款开始“认房不认贷”，只要在上海无房或仅有一套房且公积金贷款已结清，再次购房时就可以申请公积金贷款。

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市场仍在分化，未来…

不过，市场的暖意，分布得并不均匀，外环线成了一道清晰的分水岭。

外环以内的300万以下房源，成交均价连续4个月企稳，环比从-0.2%爬升到了0.5%。市区低价房的出清速度极快，剩下的房东心态已经稳了。

内环内的“老破小”，在虹口、静安、徐汇等核心城区，总价150-300万、面积30-60平米的一室户或小两房成为抢手货。

与之形成对比的是外环外的市场。外郊环间过去三个月，成交价依然处于跌势，5月环比还在下跌0.8%。唯一的好消息是，跌幅比去年底的2.1%收窄了不少。

远郊区域房价出现明显回调，其中崇明区同比下跌21.56%，金山区下跌17.52%，奉贤区下跌17.40%。松江、嘉定部分刚需盘降价30%仍鲜有问津。

写在最后：

这场市场的暖意，由真实的自住需求驱动，被政策精准点燃，又因库存的快速消耗和房东心态的转变而得以维持。

不过，接下来市场走势如何，还要看六七八月。这是传统淡季，如果这三个月带看量和成交量还能维持，说明二手房势头还在。