近年不动产市场风云变幻，是“望房兴叹”还是“从容挑选”，答案似乎已渐渐明朗。

房产，无疑是当下人们餐桌上、闲暇时最常提及的话题之一。毕竟，对于绝大多数家庭而言，拥有一个安稳的居所是生活安定的基石。在中国根深蒂固的“有房才有家”观念驱动下，人们普遍倾向于在长期居住地购置房产，以此获得内心深处的安全感与归属感。

正因如此，房产在人们心中承载着特殊的情感价值。然而，当前的房价已然攀升至令人咋舌的高度。回溯至2020年，全国平均房价已逼近万元大关，高达9860元。这一数字对于许多月收入尚不足万的家庭来说，意味着购房之路荆棘丛生，难度巨大。

2020年，我国的平均房价收入比高达9.2。简而言之，一个普通家庭需要不吃不喝、零开销地度过9.2年，方能全款购入一套市场平均价格的房产。然而，在现实生活中，家庭的日常开销必不可少，如此理想化的情景显然难以实现。

家庭日常开销动辄占据收入的一半，这使得“全款购房”的目标变得遥不可及。因此，贷款购房成为了大多数家庭的唯一选择。但随之而来的，是沉重的经济压力。高昂的首付款往往掏空了家庭的积蓄，而长达三十年的房贷更是透支了未来的收入，极大地影响了未来的生活品质。

不难看出，当下人们购房所承受的压力是空前巨大的。许多家庭倾尽全力购得一套房后，已无力再顾及其他，第一套房很可能承载着未来数十年的居住需求。这使得人们在购房决策上异常谨慎，不敢轻易出手。毕竟，房产是家庭最宝贵的资产，根据央行数据，房产占据了城镇家庭总财富的七成以上。

房产的重要性不言而喻，它不仅是家庭的经济支柱，更是遮风挡雨的港湾。然而，如今的楼市已呈现出两极分化的趋势。9月份的70城房价数据显示，新房方面，27城房价环比上涨，7城持平，36城下跌。二手房市场更为明显，仅17城房价上涨，1城持平，高达52城房价环比下跌。

楼市的两极分化态势愈发显现，部分城市的房价已显颓势。这无疑增加了购房者的观望情绪，他们担心一旦购入的房产贬值，便意味着家庭财富的缩水。因此，许多犹豫不决的家庭暂时搁置了购房计划，原因在于他们无法准确预测未来房价的走向，担忧“高位接盘”。

然而，如果选择继续观望，一旦房价再次上涨，未来的购房难度将进一步加大。这种两难的局面让许多有购房意向的家庭陷入纠结：是现在出手，还是再等等？关于这个问题，不妨这样设想：如果未来两三年内不购房，五年后，我们将面临的是“无力购入”还是“从容选择”？对此，答案或许已经呼之欲出。

城市分化：分水岭已现

当前，我国城镇化率已达63.89%，标志着城镇化进程已步入下半场。城镇化发展的重心也悄然转移，不再是单纯的农村人口涌入小城镇，而是呈现出小城市人口向大城市集聚的趋势。这种人口流动将导致小城市人口逐渐流失，而大城市人口则持续增长。

房地产市场有一句流传甚广的论断：“短期看经济，中期看土地，长期看人口。”人口规模是决定城市楼市发展前景的关键因素。对于那些人口持续流失的小城市而言，未来的购房需求将日益萎缩，最终导致楼市供大于求的局面。届时，小城市住宅的流通性将大打折扣，升值空间有限，其主要价值将回归到纯粹的居住属性。

相反，大城市经济发达，加之人口持续涌入，购房需求旺盛，住宅将更具稀缺性。因此，大城市的房产具备更大的升值潜力，未来房价有望继续上涨。

住宅分化：品质为王，普通住宅或沦为“标配”

当前，我国住宅市场已显现出供过于求的局面。央行数据显示，城镇居民的拥房率高达96%，而拥有两套及以上住房的家庭占比也达到了41.5%。这意味着，大部分城镇居民已拥有基本住房，且不少家庭拥有多套房产。此时，购房动机已不再仅仅是居住需求，投资属性凸显。

根据数据显示，我国城镇人均住宅面积已达40平方米，仅城镇住宅就足以容纳12亿人口。若加上农村住宅及小产权房等，则可供34亿人居住。可见，住宅供应已显充裕，只是部分房产处于空置状态，未进入流通市场，才使得供需紧张的局面不够明显。

西南财经大学的研究显示，2017年我国城镇住宅空置率高达21.4%。这意味着，近两成城镇住宅处于闲置状态，未进入市场流通。若这些闲置房源悉数入市，将极大加剧供大于求的局面。

对于大多数家庭而言，基本居住需求已得到满足。未来购房，更多是追求更高品质的居住体验。随着居民收入水平的提高，改善型住宅将成为主流。因此，未来只有那些品质优良、居住舒适度高的住宅才更受欢迎。而数量庞大的普通住宅，其价值将逐渐回归其最基本的居住属性，这便是住宅分化的大势所趋，亦是不可逆转的趋势。

综合来看，从城市维度分析，在小城市购房的难度将逐渐降低，而对于大城市而言，五年后将更加“遥不可及”。从住宅维度而言，今明两年不买房，五年后，高品质的住宅将更加“一房难求”，而数量巨大的普通住宅，或许真的会让你拥有“随便挑”的从容。