内地楼市的动静引发不少讨论，有人说一线成交回暖，又有人担心三四线库存压力大，还有内房债务的老问题没解决。到底现在内地楼市是真的复苏，还是短暂的反弹？

我们请了顺银亚太区房地产行业研究主管林振鸿，来拆解这些核心问题。

一线楼市率先回暖，成交数据亮眼

今年 3 月，国家统计局公布 70 个大中城市新建商品住宅售价同比下跌 3.4%，跌幅有所扩大，但二手住宅的按月跌幅已经收窄至 0.3%。从实际成交来看，一线城市新建住宅成交面积按年增长近两成，二手住宅按年增长 8%，表现远好于三四线城市。

近期五一假期，上海、北京等地的楼市交投也十分活跃。这种两极分化的交投情况，是不是楼市筑底的信号？林振鸿认为，这确实是筑底的迹象。

一方面，一线城市二手住宅挂牌量下跌了 8%-9%，业主经过五年的房价下跌，认为房价已经见底，纷纷撤牌停止出售，反映出市场心态的变化。另一方面，工业企业盈利指标出现改善，这是跳出地产行业看地产需求的关键。

今年一季度，全国工业企业利润同比增长 15%，是五年来首次出现这样的升幅，其中带动增长的主要是 AI 相关产业链，而这些企业的总部大多集中在北京、上海、深圳等一线城市。企业盈利变好，员工福利提升，高管和老板产生财富效应，自然会带动房产需求。

以上海为例，二手住宅成交量已经创下四年来的新高。细分数据显示，200 万以下的成交占比达 50%，300 万以下的占比达 70%，本次恢复主要由小户型住宅推动，也就是市场俗称的 “老婆小”。

这背后有两个原因：一是这类小户型过去跌幅较大，租售比已经回升到 2.4-2.5 的吸引力水平；二是各地提高了住房公积金贷款额度，以上海为例，家庭公积金贷款额度从 130 万提高到 240 万，相当于贷款利率降低约 50 个基点，进一步刺激了刚需购房需求。

去库存见成效，内房债务风险缓解

近年中央推出了不少振兴楼市的措施，包括放宽限购、扩大白名单规划等，今年 4 月中央政治局会议也明确提出要稳定房地产市场、推进城市更新。各地也相继跟进出台政策，核心目标之一就是去库存。

数据显示，全国已完工未售出的住房库存近五年来首次下跌。

林振鸿指出，去库存进展明显主要有两个原因：一是过去五年开发商的土地收购和新开工面积大幅下降，高点至今跌幅约 70%，土地储备大幅减少；二是二手住宅库存下跌了 9%，而全国二手和新建住宅的成交占比已经接近一半，一线城市更是七成二手、三成一手，二手库存的下降对整体去库存帮助很大。

关于内房债务问题，从恒大事件引发债务风暴以来，中央推出三条红线规范房企债务，许家印认罪也标志着事件进入收尾阶段。但民企如融创、碧桂园等的债务问题依然严峻。

林振鸿认为，内房债务最艰难的时刻已经过去。大部分上市民企已经出现债务违约或完成重组，市场已经提前消化了这些风险。

近两三年来，开发商优先推进保交楼，在保交楼完成后，接下来会通过债务重组、债转股等方式处理债务问题。目前尚未违约或重组的房企已经非常少，市场对这部分风险已经不再担忧。

楼市分化持续，未来走势如何判断

有分析指出，内地经济面临三大结构性问题：人口减少、就业市场疲弱、房地产开发投资萎缩。今年 1-3 月，全国房地产开发投资 17800 亿元，同比下跌 11.2%，住宅投资跌幅同样超过一成。

这些问题对楼市复苏速度有多大影响？林振鸿表示，这些问题确实对全国房地产市场有负面影响，但部分行业和城市已经率先回暖。

比如 AI 产业链和出口带动的工业企业盈利改善，主要集中在一线城市，未来内地楼市将持续分化。类似日本过去的情况，东京、大阪等核心城市即使在人口老龄化、人口流出的背景下，楼价依然可以上涨，因为人口和资源持续向核心城市集中。

而三四线城市因为库存高、人口流出，依然面临较大压力。这种分化趋势是好事吗？林振鸿认为是好事。

过去五年，不管一线、二线还是三四线，房地产投资都在下滑，现在部分核心城市企稳，房地产投资的跌幅也会相应收窄。对于一线城市来说，经济结构性问题反而带来了机会，企业盈利改善带来的财富效应，会持续带动楼市需求。

林振鸿对未来楼市的判断是：一线城市今年将保持平稳，明年有望上涨 2%；二线城市仍将面临下跌压力；三四线城市依然困难，整体属于局部恢复。此外，一线城市外围区域的空置房正在逐步被消化，未来二手市场的供应风险有所降低。

他还提到，未来内地房地产市场的商业模式将向美国、日本、新加坡看齐，开发商不再以卖楼为主，而是转向收租物业、REITs、资产管理等方向。总的来说，当前内地楼市并非全面复苏，而是一线局部回暖，三四线城市依然存在压力。

刚需和投资者需要根据具体城市和产品做出选择，不要盲目跟风。