2026年8月31日，华润置地（01109.HK）交出了2026年度的中期答卷。在房地产行业全面步入存量提质与深度分化的结构周期中，华润置地通过扎实推进开发销售、经营性不动产、轻资产管理“三条增长曲线”的高效协同，实现了经营业绩的持续领跑与盈利质量的根本性重构。

报告期内，公司实现综合营业额人民币678.7亿元，核心净利润达人民币101.6亿元 。经常性业务核心净利润持续提升，不再依赖传统“卖楼”，而是由购物中心、写字楼、轻资产服务与不动产资管等经常性现金流源泉提供支撑。

这种从“开发主导”向“开发+资本循环双轮驱动”的跨越，不仅为处于深度转型期的中国房地产行业提供了高质量发展的标杆样本，也重新定义了世界一流城市投资开发运营商的估值逻辑。

华润置地董事会主席李欣在业绩会上表示：“华润置地‘十四五’高质量发展的重要成就是：从以住宅开发销售为主的第一增长曲线，向以城市投资开发运营为核心的第二增长曲线成功跨越。这为我们“十五五”战略性布局三条增长曲线高效协同、同向发力、全面高质量发展的业务模式奠定了坚实的基础。”

结算缩量下的利润重构与估值逻辑跃升

透视华润置地2026年的中期财务数据，可以清晰地观察到一家巨头企业在行业底部进行资源置换与动能转换的完整轨迹。

1. 营收与利润：结构性优化的深度体现

期内，华润置地实现综合营业额人民币678.7亿元，同比有所下降（主要由于受行业大势影响，开发销售型业务上半年结算缩量）。

然而，在营收规模阶段性承压的背景下，体现企业真实经营造血能力与资产含金量的核心指标却呈现出极强的韧性：公司实现股东应占净利润人民币98.4亿元；扣除投资物业评估变动等非经常性损益后，核心净利润达到人民币101.6亿元，同比逆势增长1.6%。核心净利润的逆势走强，直接印证了公司盈利质量的根本性蜕变。

2. 毛利率分化：经常性业务成为利润“压舱石”

从毛利率的分布来看，行业分化与转型期的阵痛依然存在，但华润置地的多元业务组合构筑了完美的风险对冲闭环。期内，公司综合毛利率为25.4%，同比稳步提升1.4个百分点。

具体拆解各业务板块的毛利率表现：

·开发销售型业务：受过去几年高价地块集中结算及市场去价影响，该板块毛利率触底至10.0%。

·经营性不动产收租型业务：展现出极其惊人的获利能力，毛利率高达73.3%。

·轻资产管理服务（华润万象生活）：同样保持着38.0%的高毛利水平。

高毛利的经常性业务在总量上补足了传统开发业务的利润缺口。上半年，经常性业务收入合计达到人民币226.1亿元，同比增长9.9%，占总营业额的比重上升至33.3%。

3. 稳健派息与估值重塑

华润置地建议派发中期股息每股人民币0.20元（折合港币0.231元）。稳定的分红彰显了充沛的现金流与发展信心，并推动股价与市值在逆市中保持领先。

三大增长曲线协同：开发稳盘、不动产收租与轻资产资管并进

1. 开发销售基本盘：市占率提升与标杆引领

上半年开发业务实现签约额1,165.0亿元（同比增5.6%），稳居行业前三。深圳湾澐玺与上海澐玺滨江等高端项目单盘销售均超百亿，锁定已签未结算额1,881.9亿元。公司加速存量去化并推进资源换仓，优化整体资产结构。

2. 经营性不动产：收租业务量利双增

经营性不动产收租营业额141.6亿元（同比增17.0%），核心净利润56.2亿元。自持购物中心达98座，零售额1,281.9亿元（同比增16.4%），综合经营利润率达66.0%。写字楼与酒店板块也通过精益运维保持行业领先。

3. 轻资产管理与REITs闭环

华润万象生活实现核心净利润22.3亿元（同比增10.8%）。万象星会员突破9,300万人。集团资产管理规模（AUM）达5,243亿元，消费REIT与有巢REIT表现亮眼，成功打通投融建管退资本闭环。文体、有巢租赁及代建等衍生赛道均保持稳健增长。

李欣在业绩会上表示：“公司将锚定‘创建世界一流的城市投资开发运营商’的战略目标，纵深推进三条增长曲线协同高质量发展。包括：

·开发销售型业务坚持“提质增效保利润”导向，实现“做强、做优、做大”，筑牢业绩基本盘。

·经营性不动产收租型业务坚持“量质双优提利润”导向，实现“做专、做强、做大”，打造业绩强大引擎。

·轻资产管理收费型业务坚持“创新提质增利润”导向，实现“做实、做大、做强”，培育业绩增长极。

针对8月28日的房地产新政，华润置地总裁徐荣详细解答了对行业和企业的影响：

包括以下几个方面： 一是，政策有助于一手住房供求关系、价格预期的长期持续改善和修复。目前，全国房地产市场供求关系发生重大变化，进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。

一方面二手房交易总量全面超过新房，另一方面新房待售和待建的库存总量仍然较高，新政要求优化土地供应、合理确定供应规模，同时分类优先、鼓励现房销售，预计将对新房市场企稳、价格修复形成长期、正向的积极效果。

同时，经济活力强、产业基础好、人口总量高、购房需求厚的一二线高能级城市，将更快、更早受益，华润置地存量土储集中于此类城市主流地段，新政将有助于公司进一步加快土储去化、优化土储结构。

二是，政策有助于系统性维护购房者合法权益。过去，受行业市场下行、传统模式弊端、个别企业原因等影响，逾期交付、货不对板等现象对行业形成负面连锁反应、购房者信心受到冲击，新政对销售交易、房屋交付环节的“所见即所得”、“一手交钱、一手交房”、“先拿房、再还贷”等原则，将引导开发企业持续强化工程质量意识、持续提振购房者消费信心。

华润置地已经建立以”高品质“为核心的“三好十二优”华润置地“好房子体系”，接下来将全面顺应政策要求，进一步优化体系、加快建设。

三是，政策有助于房地产企业系统性摆脱“高负债、高杠杆、高周转” 模式的传统发展路径依赖。“现房销售制”、“项目公司制”、“主办银行制”的核心基础制度，在销售管理方面将交易锁定时点从“期房” 转向“现房”，融资管理方面从“主体信用”转向“项目信用”，资金监管方面从“交叉混用”转向“独立封闭”。

新政将引导开发企业从“规模优先”全面转向“品质致胜”，同时行业投资、生产、销售、运营、融资等全周期、全链条作业方式也将全面系统重构。

华润置地已经制定一系列应对策略，并着重建设开发销售型业务“产品力、交付力、营销力、服务力、小分期能力”五力建设，重构工程管理、供应链管理、设计管理、销售管理等作业体系，深化以项目为单位的全周期现金流管理体系，全面拥抱“现房时代”。

四是，政策有助于各地分类施策、平稳过渡。客观来讲，新政对开发企业在中短期之内的现金流管理形成一定压力，但有助于建立长期健康、有效循环的企业高质量发展状态。

我们观察到，新政不搞“一刀切”，允许“新老划断”、分类施策。华润置地新政更加有利于华润置地这样一直以来坚持长期发展主义、坚持稳健财经纪律、坚持量入为出原则的开发企业发挥竞争优势，进一步巩固市场地位。

接下来，华润置地一方面将向内做好经营开源节流，一方面向外做好属地政府沟通，在模式切换期保障公司投资生产经营稳中求进。

对于投资人关心的收并购和REITs问题，华润置地首席产品官、董事会副主席张大为表示： “公司对于存量收并购会采取积极的策略，并确保“收一成一”，目标是每年获取1-2 个优质的存量收并购项目。

同时结合资管业务模式，搭建PRE-REITs 私募基金收购标的资产，未来对接公募REITs 或机构间REITs 退出，实现存量资产“Buy-Fix-Sell" 的资本循环，持续扩大资产管理规模，加快资产资本循环。”