2026年上半年，对于越秀地产而言是以价换量的半年，这也折射出这家老牌房企在房地产调整周期之下潜藏的经营风险。

上半年，越秀地产实现合同销售金额505.1亿元；营业收入366.5亿元，同比下降23.0%；毛利率约 6.2%，同比下滑4.4个百分点；权益持有人应占净利润0.9亿元，同比下降93.6%；核心净利润0.8 亿元，同比下降94.6%。

对比同行头部央企房企两位数的毛利率水平，越秀地产上半年毛利率显著偏低，直接造成净利润大幅滑坡。

对于利润下滑，越秀地产在业绩公告中作出两点解释：一是受项目结转周期影响，2026年上半年入账物业收入以及合营、联营公司投资收益较去年同期减少，拉低营收与权益利润；二是房地产行业仍处在深度调整阶段，项目利润空间承压，地产开发销售业务毛利同比走弱。

利润承压，和公司大力推进存量去库存直接相关。上半年合同销售当中，存量持销项目占比提升至 80.7%。大量存量项目走量，一定程度上是以牺牲利润率为代价。

销售端数据也印证这一点，综合测算，2026年上半年越秀地产合约销售均价29700元 / 平方米，对比2025年上半年的42100元 / 平方米，出现明显回落。

在中期业绩会上，越秀地产董事长林昭远直言对当前毛利率水平不满：“个人对这个毛利率也是确实极其不满意。从目前这种市场的调整角度，也是我们也不得不面对的事情。”

林昭远表示，管理层正从稳价端持续发力，同时借助精细化成本管理提升项目盈利水平；并坚持 “以投促稳”，希望依靠新增投资项目平滑整体毛利率。

换言之，越秀地产盈利修复寄托两大路径：一方面依靠降本增效改善现有项目盈利能力；另一方面期待新增土储拥有更好利润率，对冲存量结转带来的毛利压力。

但风险客观存在：未来1‑2年公司仍将有大量存量土储进入结转周期，如果市场回暖不及预期，库存去化放缓，将进一步压制现金流与结转利润，公司还将面临存货减值计提的潜在压力。

截至2026年6月末，越秀地产总未售货值2905亿元，已售未结转销售金额1324.4亿元。

投资拿地方面，对比其他头部央企，越秀地产上半年拿地力度相对温和。期内在广州、上海、杭州、成都、青岛5城新增6幅地块，总建面68万平方米，权益投资金额70.0亿元，96.8%权益投资额集中于核心六城（北上广深杭、成都）；截至6月30日，总土地储备1657万平方米，94%位于一、二线城市。

虽然盈利端承压，但越秀地产财务基本面保持稳健。截至 6 月 30 日，现金及银行结余、定期存款及其他受限存款合计 515.0亿元；上半年经营性现金流净流入137.7 亿元；加权平均借贷年利率首次跌破 3%，录得2.91%，同比下降25个基点。

需要注意的是，期末公司总借贷规模仍达到1038.7 亿元，债务整体体量依旧较大。