观点网8月21日，上海市北高新股份有限公司发布2026年半年度报告。

这份成绩单最醒目的位置，是营业收入13.09亿元、同比增长117.67%的跃升。但翻到利润表，虽然亏损状况较去年有所缓解，但归属母公司股东净亏损7111万元，亏损总额也在7300万元徘徊。

营收翻倍、亏损未消，这对矛盾构成了理解市北高新上半年最直接的入口：这家公司究竟靠什么赚钱？亏损为何在收窄？而在算力市场被反复书写的2026年，一家身处上海的产业地产运营商，其价值坐标又究竟在哪里？

营收翻倍背后

要回答这些问题，得先厘清一个容易混淆的常识。市北高新不是算力运营商，也不是智算中心的日常运营者。它是算力产业落地的园区载体，是把云计算、大数据、人工智能、区块链产业上下游装进同一个园区的平台。

先看财务本身。今年上半年的营收增速，是在一个已经不低的基数上再次拔高；更值得关注的是现金流，其经营活动产生的现金流量净额由负转正至3.79亿元，说明账面盈利质量在改善，销售回款真实到账。

营收的发动机是产业载体销售。据公司2026年半年度报告披露，房地产业务上半年实现营业收入9.05亿元，占总营收的近七成，毛利率高达25.52%；相比之下，传统租赁业务毛利率仅为7.91%。

若按季度拆解，其一季度营收2.33亿元、同比下降35.83%，归母净利润-7645.38万元；据此推算二季度单季营收约10.76亿元、归母净利润约534万元，单季实现扭亏。

亏损收窄的原因，一半在收入端、一半在成本端。

据公司2026年7月发布的业绩预亏公告，上半年预亏主要源于静安国际科创社区产业载体摊销成本同比增加，以及投资收益和公允价值变动收益大幅下降。换言之，公司一边承担着新载体投用带来的折旧压力，一边又因市场波动损失了部分非经常性收益；而高毛利的载体销售放量，恰好对冲了这部分压力。

真正值得深读的，是园区载体这条主线的进展。半年报披露，市北高新将自身定位为“数字化产业社区服务运营商”，并依托市北高新园区构建云数智链一体化数字生态。

把视野放到整个市北国际科创区，规模更为可观。据静安区政府官网报道，园区已集聚180余家区块链企业、50余家AI创业团队，存量投资超10亿元；而据静安区政府官网披露，数通链谷揭牌两周年之际，集聚区块链企业已超200家，2025年营业收入突破270亿元。

把上下游装进一个园区，意义何在？

对一家AI创业公司来说，入驻市北高新意味着：通过与运营商合作获得相对低成本的带宽与算力资源，享受比普通写字楼更有竞争力的电力与机房条件，更重要的是，楼上楼下可能就是大数据处理的上游伙伴和场景应用的下游客户。

这种在园区内实现业务闭环的能力，是市北高新区别于普通写字楼运营商的核心护城河。

算力时代解法

市北高新能把企业装进园区，靠的不只是物理空间。

据公司半年度报告披露，公司正以“基地+基金”“投资+孵化”模式替代传统的“税收返还+租金优惠”招商。

报告期内，该公司向上海比邻星四期创业投资合伙企业投资4000万元，并参与设立上海新静普创业投资合伙企业。这套打法可概括为以投带引，通过参股基金提前锁定优质初创企业，待其成长后再引入园区办公、注册，形成投资—孵化—落地—服务的闭环。

放到行业背景中观察，市北高新的选择有其必然性。

据观点指数《2026博鳌报告》披露，国内数据中心机柜上机计费率已从2022年二季度的68%升至2026年一季度的近78%，签约率长期维持在90%以上。算力产业的高景气，需要机房、电力、制冷、产业社区等物理空间来承接，这正是园区运营商的机会。

此外，上海的政策与资本供给，为市北高新这条增长线提供了需求侧的确定性。据悉，2026年上海已形成16万P智能算力规模，394家规上AI企业产业规模超6370亿元，并发放10亿元算力券、模型券、语料券，形成超800亿元基金矩阵。

静安区更以数通链谷入选国家级区块链创新应用综合性试点，把区块链作为区域新质生产力的抓手，目前，市北高新正是这些政策在物理空间上的落点。

从可比公司看，“园区+产业投资”已是上海产业地产商的主流打法。比如张江高科2026年上半年实现营业收入18.51亿元、同比增长8.61%，归母净利润3.29亿元，核心业务已从园区建设转向产业投资，截至年中累计产业投资107亿元。

与张江高科、上海临港等相比，市北高新的产业投资体量与上市退出案例仍在爬坡，利润弹性更多依赖载体销售的确认节奏。

机会的另一面是竞争。产业园区行业同质化竞争加剧，是公司中报明确提示的风险之一。当各地都在争抢“算力园区”、“智算中心”的标签时，市北高新的稀缺性并不在算力二字本身，而在于静安核心区位叠加多年积累的云数智链生态密度。

值得注意的是，这份中报并非没有隐忧。首先，营收翻倍主要由载体销售驱动，而载体销售受项目交付节奏影响大，持续性有待验证。

其次，静安国际科创社区的摊销成本仍在吞噬利润，公司需要持续以销售放量和租赁回暖对冲；再者，如何把区块链企业、AI团队、视听企业转化为持续的租金与税收收入，仍需时间检验。

接下来，市北高新的任务依然艰巨，其产业载体销售能否延续放量节奏、园区出租率与租金走势、新增企业落地转化情况，以及股权投资项目的退出收益。若云数智链生态密度继续提升，园区载体的故事就有更坚实的注脚；反之，若销售回落而摊销不减，亏损压力仍会重现。

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