观点网林伟国扛起联发担子后，路又该往何处走？

近日，联发集团披露了2025年公司债券年度报告，疼痛感持续加剧。报告显示，公司2025年实现营业收入165.53亿元，较上年同期的361.34亿元下降54.2%；归母净亏损107.47亿元，同比扩大434.76%。

从业务板块来看，作为业务贡献主力军，房地产开发业务板块期内收入152.83亿元，占比高达92.32%，但毛利率却首次录得负数，为-2.14%。对此，报告中指出，该业务收入与毛利率的变动，主要是房地产项目竣工交楼结转金额同比减少导致。

反馈到母公司层面，据建发股份2025年财报显示，期内，联发存货计提减值71.18亿元，综合股权比例因素后，贡献的归母净利润为-89.07亿元，同比减少了71.35亿元。

如此看来，早年间的高价拿地行为，如今还在深刻地影响着联发的生存现状。

掌舵人的更替

2025年，联发变革的第一刀，精准砍向了核心管理层。

债券年度报告明确提及，报告期内公司董事、监事及高级管理人员发生较大变动，离任（含变更）人数达6人，占期初总人数的50%，而上一年度该人数为0。在市场看来，这场罕见的人事震荡，本质上是建发集团对联发发展路径的重新定位与掌舵人选择。

行业有句经典语录--“没有英雄的时代，只有时代的英雄”，这句话放在联发身上再贴切不过。2025年2月17日，联发集团发布公告，王文怀接替赵胜华出任董事长，原董事长赵胜华转任总经理，原总经理庄学谦升任副董事长。

赵胜华是联发集团的资深老将，2016年便出任董事长，在任期间带领联发实现全国30城布局，奠定了企业规模化发展的基础，但随着房地产行业进入深度调整期，其过往“保守”的风格已难以扭转联发当前的亏损颓势。

如今的联发，明显更需要一位能“算账”的掌舵人。新任董事长的王文怀便是典型的投资型干将，其执掌君龙人寿期间，通过改革带领公司实现从年亏损到扭亏为盈。

在王文怀继任的这一年里，联发确实也让市场看到了它坚定“变革”的决心。

在组织架构上，王文怀一上任便立马撤销了所有的“城市公司”，将强区域的城市公司合并新立四大事业部，同时将6家城市公司直接调整为事业部。

而联发2025年最明显的改变，则是在土地决策上--一改过往“深耕三四线、谨慎进一线”的保守作风，开始向一线及强二线城市倾斜，且更偏向于独立开发。

从观点新媒体不完全统计的地块获取情况来看，2025年联发正试图通过新一批的优质地块进行土储换血，调整资产质量。

2025年，联发全年新增货值259.1亿元，较2024年的205.6亿元同比增长了26%，重点发力在大本营厦门、南京、深圳，尤其是上海。期内，权益拿地金额为126.33亿元，同比增涨75.33%。

过往，面对核心城市核心地块，联发往往会因为“稳健”从而选择与其它房企共同合作开发。以上海为例，2024年7月，其以23.63亿元摘得上海浦东新区曹路，合作方是象屿；同年11月1日，又与新加坡丰隆集团联合斥资近90亿拿下核心地段的黄浦新天地宅地。

但2025年，联发集团更倾向于“独立操盘”。 同样是位于上海曹路科教园区，6月19日其一改反常，选择独自以21.95亿元拿下该地块，这也是联发在上海落地的首个独立项目。

然而，改变的不仅仅是投资决策，在过去的一年王文怀也重新锚定了联发产品赛道方向。

现实与理想

在红海中，王文怀找到了联发的产品赛道，但现实似乎仍旧骨感。

2025年9月16日，联发集团在南京发布了“新青年好房子”战略及“新澍”产品品牌，即在一二线核心城市产业集群的片区，推出60-80平方米主力户型，顾名思义让新青年买得起的好房子。

据观点新媒体不完全统计，截至目前，联发已陆续推进7个新青年项目，均以“新澍”为产品标识，包括厦门的时光新澍、南京的雨花新澍、上海的时光新澍、深圳的红山新澍等。

在此战略下，2025年联发权益新开工面积暴涨143.74%至139.93万平方米；全年录得合同销售金额257.79亿元，同比减少1.7%，但权益销售额同比增长了12.96%，录得175.82亿元。

然而，就当市场以为联发会以此方向继续调整时，2026年1月，联发集团再次迎来董事长更替，王文怀卸任，建发房产原董事长林伟国接任，并同时兼任建发房产与联发集团董事长。

林伟国也是精通“算账”的好手，近几年在其带领下，建发房产的土储结构持续优化，2022年及之后拿地的土储占83%，货龄相对较新，且在持续的大额计提减值之下，毛利率亦在持续修复。

因此，在联发最新的一份财报中，亦能明显感受到“林伟国”的作风。2025年，联发对存货大幅计提了71.18亿元，较2024年同期的20.92亿元同比扩大240.25%，这是近几年联发最大的一笔计提减值。

不过，在建发股份4月披露的计提减值准备公告中，厦门·环岛新澍C6地块项目的榜上有名却让市场格外诧异。

该项目是联发于2025年4月24日才以底价26.12亿元拿下的新地块，成交楼面价4万元/平方米，打造首个新澍产品系项目。可如今，该项目自去年9月入市至今不到一年，已计提存货跌价准备5.61亿元。

为此，市场也不禁对联发“新青年战略”的可行性提出质疑。

作为战略发布后首个公开落地项目，南京联发？雨花新澍的开局确实给了王文怀不少信心。该项目于2025年10月首开，均价2.34万元/平方米，当日认购129套、网签112套，刷新南京近两年来的新盘首开套数记录。

然而，后期相继落地的新澍产品系项目，似乎并未能延续南京项目的热度。

2025年12月，由上海青浦区QPC10004、QPC10005单元住宅地块转化而来的“上海联发？时光新澍”项目首开，均价3.8万-4.4万元/平方米，可截至2026年5月5日，项目已加推两次，215套房源才去化了59套，去化率约27%。

市场观点指出，该项目去化不及预期，核心原因在于华为入驻青浦带来的员工多为迁移而非新招聘，且周边人才公寓供应充足，客户分流严重。

而近期，深圳红山新澍项目也备受争议。该项目于4月取证，共推出332套房源，户型涵盖69平方米的“2+1房”至100平方米的4房，却未料市场遇冷，未开盘就已先降价，原计划8.5折，折后均价6.3万元/平方米，但实际折扣更低，折后单价5.5-6.7万元/平方米。

据看房者反馈，该项目作为龙华区首个新规项目，虽打着“超高实用率户型设计”，69平方米可做到三房设置，但户型飘窗居多，除了房间，厨房、厕所都有飘窗，且官方明令禁止改造。

如此看来，联发的转型仍面临诸多挑战。

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