2026 年第一季度，北京房地产各业态呈现分化运行态势：办公楼市场稳健修复、零售物业整体承压、仓储物流吸纳创历史新高、商务园区供应集中入市、物业投资在机构资金带动下明显回升。

优质办公楼：需求稳健，甲级虹吸效应凸显

本季度北京办公楼无新增供应，净吸纳量 9.5 万平方米，空置率 18.5%，环比下降 0.6 个百分点；平均租金 223.5 元 / 月 / 平方米，环比下降 2.1%。市场成交以搬迁为主，扩租与新成立企业交易数量环比增长，内生需求温和修复。行业需求中 TMT 占 38% 居首，金融、专业服务紧随其后。区域分化显著，望京、奥体、金融街吸纳表现亮眼，中关村等区域出现大面积腾退。甲级物业空置率降幅更明显，虹吸效应突出，业主普遍以价换量锁定租户。未来六个月 CBD 将新增 35 万平方米供应，叠加科创金融政策利好，高精尖产业需求有望持续释放。

优质零售物业：年轻力驱动，体验业态成亮点

季度内无新增供应，净吸纳量 - 2.0 万平方米，空置率 7.3%，首层租金 30.0 元 / 天 / 平方米，环比微降 0.4%。餐饮需求占比 48%，小吃快餐、茶饮烘焙等轻量化业态活跃度提升，“情绪悦己”“沉浸体验” 成为增长核心，潮玩、首店、复合零售业态密集落地核心商圈。三里屯等优质项目逆势走强，带动商圈流量外溢。未来六个月预计 63 万平方米新增供应入市，政策推动 “数字 + 文化 + 沉浸体验” 转型，为存量商业提供增长动力。

仓储物流：吸纳破纪录，环京格局重塑

本季度北京新增供应 34.0 万平方米（均来自平谷马坊），净吸纳量 19.8 万平方米，创历史单季最高；空置率 40.7%，租金 34.4 元 / 月 / 平方米，环比下降 4.1%。需求主要来自头部物流与汽车零部件企业整合搬迁，平谷成为去化核心。环京市场中廊坊吸纳稳健，天津阶段性承压。租金下行推动京津廊非标仓储向高标仓集中，资源再配置加速。未来六个月北京与廊坊近京区域将持续供应高标仓，即时零售、冷链等需求将成为去化主力。

商务园区：研发办公集中入市，复合型需求领先

新增供应 24.6 万平方米（均位于北清路），净吸纳量 4.3 万平方米，空置率 24.6%，租金 128.8 元 / 月 / 平方米，环比下降 1.5%。吸纳集中在亦庄、大兴，兼具研发、中试、轻生产的复合型空间更受青睐。需求以 TMT（41%）为主，工业品制造、生命科学为重要支撑。多数研发办公项目差异化不足，依赖租金与灵活租赁策略招商。未来北清路仍有近 20 万平方米供应，政策支持先进制造与医药研发，需求潜力有望释放。

物业投资：机构资金入场，交易规模回升

季度共 10 笔大宗交易，总额 110.8 亿元，环比增 135%、同比增 19%。零售物业占交易额 68%，办公占 27%；企业买家占 70%，以内资自用为主。机构资金聚焦现金流稳定、退出路径清晰的优质运营资产，机会资本参与低效资产盘活。市场形成 “自用支撑办公、机构配置强现金流资产、机会资本参与重整” 的格局，随价格调整到位与退出机制完善，市场流动性将持续改善。

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