商业不动产REITs申报启幕。

截至2月8日，首批10家商业不动产REITs已经申报，合计拟募资377亿元。华泰证券固收张继强认为，这是继2025年12月31日证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》以来，商业不动产REITs的首次申报，标志中国公募REITs市场正式进入“基础设施不动产+商业不动产”全面发展时期。

据悉，REITs政策助推多层次市场快速形成，供给端形成了基础设施REITs、商业不动产REITs、机构间REITs等多层次的产品体系。券商在REITs业务中扮演着财务顾问的角色，本次首批10家商业不动产REITs的申报，国泰海通、中信证券作为财务顾问，占据6家份额。

首批正在申报

Wind数据显示，目前已经有10家商业不动产REITs已经申报，上交所9家，深交所1家。具体包括光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金、博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金、华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金等。

从募资规模来看，中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金募资74.7亿元，国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金募资50.64亿元，华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金拟募资42.785亿元，汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金募资40.02亿元。

从商业不动产REITs的底层资产来看，资产类型多样，已经涵盖了酒店、办公楼、商场及商业综合体等。华泰固收认为，酒店类资产定位四星级及以上酒店，作为可选消费受经济周期波动较大，本次发行的首批商业不动产REITs涉及酒店的仅有华安锦江项目。同时，首批项目更多以单零售商场或商业综合体发行，前者得益于国补促消费政策，后者以多业态资产更抗经济周期风险。

以中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金为例，其不动产项目是郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，预计募资规模74.70亿元。郑州杉杉奥特莱斯项目于2016年9月开业，迄今已运营近10年，该项目分三期建设，其中一期为2层地上广场及地下车库，二期为3层地上广场（其中第3层为车库），三期为1层地上广场，总建筑面积约11.20万平方米。截至2025年12月31日，该项目土地剩余使用年限约为30.68年。哈尔滨杉杉奥特莱斯项目于2015年9月开业，迄今已运营近11年。该项目建设内容为地上1层至地上3层的商业及地下1层的地下车库，总建筑面积为13.06万平方米。截至2025年12月31日，该项目土地剩余使用年限约为27.14年。

涉及多种中介机构

商业不动产REITs涉及多种类型的中介机构，包括基金管理人、托管人、财务顾问、会计师事务所、律所等。以华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金为例，基金管理人是华安基金、基金托管人是中信银行、财务顾问是国泰海通。

从财务顾问来看，首批10家REITs涉及的机构包括国泰海通（4家）、中信证券（2家）、华泰联合、中金公司、申万宏源承销保荐。基本都是头部券商。

去年12月底，证监会《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》明确指出，“督促基金管理人、基金托管人、财务顾问、资产支持证券管理人、原始权益人及其他专业机构，严格依照法律法规、合同约定和公开承诺切实履行职责”。

政策大力推动

据悉，商业不动产REITs目前刚刚起步。去年12月底，证监会印发了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，意味着商业不动产REITs正式起步。

业内人士认为，商业不动产REITs是完善公募REITs、机构间REITs、Pre-REITs的重要一环，有助于支持构建房地产发展新模式，帮助房企实现“投融管退”良性闭环。

证监会表示，要深刻认识发展商业不动产REITs的重要意义。推动商业不动产REITs市场发展是资本市场落实党中央、国务院关于“盘活存量、做优增量”“提高直接融资比重”决策部署的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段，对于推动REITs市场健康发展、促进REITs功能发挥、不断提高资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义。

多地证监局也在积极推动商业不动产REITs的落地工作。1月底到2月初，北京证监局联合北京市有关单位举办“北京市商业不动产REITs政策解读培训会”。深度解读商业不动产REITs政策内涵，系统梳理实操路径，并进行首批试点申报的动员部署。会议称，北京拥有规模庞大的优质商业资产和深厚的市场基础，在商业不动产REITs创新试点中应把握先机、稳步发展。

四川证监局也在强化部门协同，积极做好商业不动产REITs试点准备。与省国资委、省委金融办等单位对接，联合摸底符合申报条件的存量商业不动产情况。向辖区主要债券发行人、大型央、国企、在川执业中介机构等宣传政策，根据资产质量与企业意愿做好储备项目台账。

多家上市公司也在准备积极申报商业不动产REITs。1月28日，保利发展发布了《关于开展商业不动产REITs申报发行工作及相关授权事项的公告》。公告表示，为响应《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》等政策号召，进一步构筑公司不动产经营专业能力，优化资本结构，增强公司核心竞争力和可持续发展能力，公司拟以持有的商业不动产项目作为底层资产，开展商业不动产投资信托基金申报发行工作。