观点网 被轻资产接管不足一年，位于武汉滨江商务区的购物中心——绿地·新田360，再生波折。这座曾试图重塑武汉商业格局的项目，即将于2月26日走上拍卖台。

根据公告，此次拍卖标的为该商业综合体1-4层的123套房地产，总建筑面积约5.5万平方米，统一打包出让，起拍价约12.08亿元，而评估总价值约为13.43亿元，相当于打了九折。

项目的区位优势毋庸置疑，其坐落于武昌滨江商务区核心，拥有长江大桥与长江二桥之间的黄金江岸线，对望百年汉口江滩，紧邻高达475.6米的华中第一高楼绿地中心。

这样的地段本应是商业成功的保证，但它的命运却并非坦途。

项目起落

绿地·新田360被接手前为“武汉绿地缤纷城”，该项目的诞生承载着绿地集团在华中商业布局的雄心。

资料显示，在绿地的商业体系中，“缤纷城”或许算得上是最早出现的系列产品之一。这个商业品牌最早出现在14年前，与当时国内房地产开发商纷纷进军商业地产的浪潮同步。

资料显示，“缤纷城”产品线从创立之初便定位为一站式家庭生活休闲中心，且从一开始就侧重布局一、二线城市核心地段。2012年6月，产品线首店北京大兴绿地缤纷城开业，被视为绿地从开发商转型为城市运营商的标志。

2014年，绿地宣布向商业地产倾斜。

时任绿地商业集团常务副总经理的薛迎杰在接受访问时表示：“今年，绿地发展重心开始逐步向商业地产倾斜，目前已经把50%以上的开发量放在商业地产上。缤纷城，便是我们绿地商业地产全国化布局和产业化发展的第一商业地产品牌。”

他还提出目标称，在未来三年内，绿地将在全国复制开发20个绿地缤纷城商业项目。

但风向后来发生变化，2025年绿地集团开始“减重”，商业战略出现调整信号，年内该公司一次性转让了六个商办项目。

翌年，绿地商业板块开启了“轻重并举”的运营模式探索，同年12月北京大兴缤纷城二期开业，为绿地首个轻资产管理输出项目。

一边“减重”的同时，绿地也一边将目光转向了其他赛道。2018年，绿地商业集团更名为“绿地商贸集团”，后升级为“绿地全球商品贸易港集团”，并立刻开展在天津、西安等地投建相关项目。“缤纷城”不再是唯一的商业核心。

因此，绿地“缤纷城”的推进也并没有如预想中快。到武汉绿地缤纷城开业的2019年末，绿地运营及筹建的“缤纷城”约在13座，已落地的项目，除上述北京大兴缤纷城外，还包括北京房山缤纷城、上海徐汇绿地缤纷城、上海黄浦绿地缤纷城、西安绿地·正大缤纷城、南昌绿地缤纷城等。

而武汉绿地缤纷城是于2019年11月开业，作为“绿地打造的全国旗舰项目”高调亮相。

项目前身，为2010年11月绿地集团以53.98亿元代价，拿下的位于武昌滨江商务区的原武昌车辆厂地块。按照当时规划，绿地计划总投资300亿元，将地块打造为一个包含超高层地标、商业、住宅等业态的庞大城市综合体。

这个决策体现了绿地对华中区域市场的重视，也与其凭借超高层地标获取优质地块的成熟开发模式相符。

作为武汉绿地国际金融城的商业配套，绿地缤纷城一经开业便凭借约12万平方米的体量、滨江景观、“双首层”及飞天梯等设计，一度成为武昌滨江商务区的商业焦点。其东北侧紧挨着的475.6米高“武汉绿地中心”，也为项目带来了天然的客流和关注度。

据了解，这个拥有9层商业空间的商场（负一层至八层）招商成果也颇为亮眼，引进了约39家首进品牌（含22家武汉首店）以及多家主力店。数据显示，项目开业率达 90%，开业首月项目客流便突破200万人次，销售额达7500万元，开局可谓成功。

但好景不长，进入2020年，武汉绿地缤纷城接连遭受新冠疫情、道路施工、周边竞品陆续开业等问题的冲击。再加上随着房地产行业进入调整期，母公司绿地集团对项目的投入也不如以往。

最终导致武汉绿地缤纷城成为一个品牌凋零、空置率颇高的商业体。

转机与拍卖

转机出现在2025年。当年4月，绿地集团引入郑州新田集团，后者为武汉绿地缤纷城进行商业运营输出，并把项目更名为“绿地·新田360”，更改定位为“滨江24H生活新聚场”。

经营权变更后，新田集团推动项目填空，包括相继引入华夏动物城、华夏冰雪城等主力店。项目运营出现了一定起色，但新田作为轻资产方，似乎也难以从根本上扭转项目的命运。

根据拍卖公告，此次被摆上货架的是“绿地国际金融城A01-1地块4号楼123套房地产”，即“武汉绿地·新田360”商业广场内1-4层。

标的总建筑面积54，987.77平方米，评估总价值约为13.43亿元，起拍价打了九折约12.08亿元。按此计算，标的单价约为21，968.52元/平方米。

值得注意的是，高达约2万元/平方米的资产单价，拿它跟目前一批涉及购物中心的公募REITs做一个不那么严谨的对比，其价格已超过一般二线城市商业资产的定价。

“绿地国际金融城A01-1地块4号楼123套房地产”目前的拍卖起价12.08亿元，正常情况下并没有太大的吸引力。况且，绿地·新田360本身拥有9层空间，目前拿4层资产拍卖，存在一定的资产割裂情况。

就此来说，这单拍卖可能在短时间内难以落槌。

但对目前的项目运营来说，执掌运营权的新田集团，本身与此次资产拍卖并无关系。后续拍卖成功，绿地·新田360大概率仍将继续由新田集团管理。

而绿地·新田360作为新田集团走出河南，在上海、合肥落地之后，首进华中的第一子，相信也是十分上心，也有相应的能力。

只不过，相比开业初期的2019年，现时项目周边商业市场的竞争格局已发生剧变。绿地·新田360在经历一系列变故之后，如何在面对武昌万象城、武汉滨江天街、武汉亲橙万象汇等项目的竞争中，走出独属于自己的路，还有待观察。

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