观点网 去年12月31日，证监会正式发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（63号文），以及《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（21号文），标志着商业不动产REITs试点正式启动。

公募REITs资产类型实现从基础设施向商业不动产的扩容，市场也进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段。

彼时，便有业内人士预期，商业不动产REITs或将迎来一轮申报与发行热潮。如今，经过近一个月的筹备，首批商业不动产REITs正式来袭。

1月29日，三只商业不动产REITs申报至上海证券交易所，并于当天更新项目状态为“已受理”。 这三只项目分别为华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金，以及汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金，均为首次发售，预计募资131.75亿元。

而就在次日，又有五只项目完成项目申报，并在当日稍晚时候获得上交所的受理，预计募资规模182.995亿元。仅两天时间，上交所已完成八只商业不动产REITs项目的申报受理工作，相关项目的募资规模合计达314.745亿元。

一方面是申报的项目数量较多，另一方面随着新政的调整，底层资产的所处业态也更多元。此次集中申报的八只商业不动产REITs项目，就涉及了商业综合体、零售、办公楼、酒店等多元业态。

更值得注意的是，其中甚至包含了两单以奥特莱斯项目为底层资产的项目。

唯品会奥莱二次“尝鲜”

截至2025年末，已发行上市的12只消费REITs中，以奥特莱斯项目为底层资产的仅有两单。其中，2024年8月28日上市的华夏首创奥莱REIT，为该类型的首单项目。第二单以奥特莱斯作为底层资产的消费类基础设施公募REITs是中金唯品会奥莱REIT，发行上市时间已经来到一年后。

去年9月12日，以杉杉商业作为原始权益人及运营管理机构的中金唯品会奥莱REIT，于上海证券交易所上市。其底层资产是位于宁波市海曙区集士港镇的杉井奥特莱斯项目，是原始权益人杉杉商业集团有限公司的首个奥特莱斯项目。

同时，中金唯品会奥莱REIT的发起人唯品会控股有限公司，是国内领先的品牌折扣电商，也因此中金唯品会奥莱REIT成为目前国内市场上唯一一单带有新零售特点的产品。

该产品募集份额为10亿份，发行价格为3.48元/份，最终以34.8亿元的募资额创下年内消费基础设施REITs新高。

此次申报商业不动产REITs，显然是唯品会与杉杉商业对C-REITs的又一次探索与尝试。在底层资产方面，发行人继续选择了运营时间较长、进入稳定期的两个项目——郑州杉杉奥特莱斯项目和哈尔滨杉杉奥特莱斯项目。

其中，郑州杉杉奥特莱斯项目开业于2016年9月，迄今已运营近10年，该项目分三期建设，分别竣工于2016年9月、2021年7月、2024年8月，总建筑面积约11.20万平方米；哈尔滨杉杉奥特莱斯项目于2015年9月开业，迄今已运营近11年，该项目总建筑面积为13.06万平方米。

截至2025年12月31日，郑州项目与哈尔滨项目的土地剩余使用年限分别约30.68年、27.14年，具备长期经营基础。

与此同时，在业绩表现方面，两个项目同样能够在杉杉商业体系内所有项目中排名前列。

以刚刚结束的2025年度为例，郑州杉杉奥特莱斯项目的整体客流量达到968万人，整体销售额约21.58亿元；哈尔滨杉杉奥特莱斯项目的整体客流量达到1020万人，整体销售额约16.72亿元。

2023年至2025年，郑州项目的平均出租率分别为99.44%、99.27%、99.52%，始终维持在99%以上；哈尔滨项目的平均出租率也维持在高位，分别为99.56%、99.61%、99.89%。两个项目近三年均接近满租。

据悉，在项目发行前，郑州杉杉奥特莱斯项目和哈尔滨杉杉奥特莱斯项目的运营管理由杉杉商业与项目现场运管团队协同完成，项目现场运管团队执行杉杉商业统一的管理制度和业务流程并受杉杉商业总部管理。

依托杉杉商业的品牌资源，各项目能够汇聚诸多优质品牌，并由此于在地市场建立起核心的竞争壁垒，对追求品牌与折扣的消费者具有强大号召力。

凭借高质高效的经营协作，超十年的成熟运营，以及强大品牌资源，两个项目均在当地市场建立起标杆地位。

募集说明书显示，郑州杉杉奥特莱斯项目是河南省销售额排名第一的奥莱项目，远超竞品，具有较强的先发优势与区域垄断地位，且营业额坪效、运营净收益率等经营业绩指标仍在快速增长。

2025年，项目的入驻品牌中有超过100家门店的销售额位列该品牌河南奥莱门店第一，汇聚超过45家省内独家/省内首家奥莱店。

哈尔滨杉杉奥特莱斯项目则是黑龙江省内销售额第一的奥莱项目，2025年月销售额坪效约为2232元/月/平方米，约为竞品项目的2倍。在2025年，项目入驻品牌中超过80家门店的销售额位列黑龙江省奥莱门店第一。

此次，中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金以郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目为投资标的，预计募资规模为74.7亿元，成为本轮八只获受理的项目中，募资规模最高的项目。

据悉，募集资金将用于与主营业务相关的存量资产收购、新增投资，以及偿还债务、补充流动资金等，但不会用于购置商品住宅用地。

深层次的多元

在1月30日，国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金也获得上交所的受理。这是本次八只商业不动产REITs中，仅有的两单以奥特莱斯项目作为底层资产的产品。

招募说明书显示，其底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯项目，预计募集资金规模50.64亿元，仅为中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金募资规模的67.79%。

底层项目的建筑面积14.13万平方米，可供出租面积7.84万平方米。整体分为A、B两个商业区域，A区开工时间较早，为2015年9月1日，B区开工于2026年1月4日，但两个区域同日竣工，于2017年9月投入运营。

华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金是截至目前唯一一单以酒店为底层资产，申报发行公募REITs的产品。

项目底层资产是分布在广州、郑州、长沙、合肥、武汉、沈阳、石家庄、福州、常州、江阴、南昌、绍兴、晋江、泰州、廊坊、芜湖、宁德、镇江等全国18座城市的21家“锦江都城”品牌酒店，预计募资规模为17.03亿元。

据招募说明书显示，除锦江都城长沙开福五一广场店是在2018年投入运营外，其余酒店均集中在2011年至2014年期间投运使用。

2022年、2023年、2024年，以及2025年前三季度，平均入住率分别为58.4%、69.37%、62.39%、61.58%；平均房价由252.79元/间，升至258.33元/间；每间可售房收入则由147.63元增至159.08元。

该项目若最终顺利发行，有望成为C-REITs市场中，首只以酒店业态项目为底层资产的产品，为后续同类项目提供可复制的示范样本，对于丰富公募REITs资产类型具有重要意义。

除了上述提到的项目外，首批获得受理的还有华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金、华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金、华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金，覆盖央企、地方国企、民营企业、外资企业等多元主体。

可以说，商业不动产REITs申报与发行热潮的兴起，不仅标志着商业不动产证券化迈出关键一步，也为长期以来有意发行REITs却受限于各类条件的原始权益人项目资产带来了新机遇。

市场参与的积极性，被陆续点燃。1月30日，光大嘉宝股份有限公司发布公告称，公司参与投资的在管基金上海光翎投资中心（有限合伙）和天津安石锦瑞股权投资基金合伙企业（有限合伙），拟分别以持有的静安大融城项目和江门大融城项目，作为底层资产开展商业不动产公募REITs申报发行工作。

据悉，静安大融城项目位于上海市静安区，总建筑面积约18.9万平方米；江门大融城项目位于广东省江门市蓬江区，总建筑面积约12万平方米。两个项目均为商业零售业态。

光大嘉宝在公告中提及，参与投资的在管基金发行商业不动产公募REITs，有助于公司盘活存量资产，畅通不动产资产管理“募、投、管、退”循环，提升“大融城”品牌形象，有利于公司可持续发展，不存在损害公司利益的情形。

显然，首批八只项目仅为前奏，还有更多项目在申报发行的路上。

随着试点项目逐步落地、机制日趋成熟，商业不动产REITs有望迈入常态化发行阶段，进一步健全多层次资本市场体系，为C-REITs市场注入新活力。而在此过程中，持有优质商业不动产的企业，以及优质的底层资产，更有机会脱颖而出。

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