国泰海通发布研报称，维持物业服务行业“增持”评级。该行认为，2026年以来，物业行业在消化过去几年快速扩张后的后遗症之后，又迎来了经济压力较大影响运营成效的一段时期，但是随着商业模式和市场预期走向成熟理性，企业也更重视内涵式发展并借助新技术积极推动降本增效和合理增长，加之目前行业处于估值的长期底部，未来业绩和估值双改善可期。

国泰海通主要观点如下：

经济压力下行业营收增速和归母净利润增速回落，头部企业表现较好

毛利率均值下降。两家物企中期股息率较高超5%。2026H1，重点跟踪的21家上市物业企业(简称重点物企，下同)实现营业收入同比增长3.9%，增速小幅回落，其中TOP1-5营收均值同比增速最高为6.3%。2026H1，重点物企实现归母净利润同比增加4.4%，增速大幅回落。其中TOP1-5同比增速第一为5.4%。重点物企毛利率平均值为20.4%，同比减少1.2个百分点。2026H1，行政开支平均占比下降趋缓。在手现金超100亿元仅剩一家，总体抗风险能力有所减弱。多数企业的应收款小于营收，但总体应收状况有所恶化。企业商誉规模下降为主。多数物业企业中期不派息。截至2026年9月4日，重点物企平均中期股息率为约1.36%，其中有2家企业的股息率超过5%，分别是星盛商业、越秀服务。

在管面积低速增长，优质商管类企业有所扩张，出租率小幅回落

2026H1，重点物企在管面积同比增速平均值保持1%的中低速增长。部分企业合同/在管面积较高，有一定的增长潜力。个别商写单位效能明显，2026H1，单位面积收入超过100元每平的商业写字楼类企业是星盛商业。2026H1，华润万象生活新增在管购物中心12个。2026H2，宝龙商业的计划开业建面为20.12万平。总体上2026H1商管类物管企业的出租率小幅回落，由高到低分别为星盛商业的92.8%、宝龙商业的91.3%。从单位商业管理服务收入来看，2026H1，星盛商业最高为1.90元/平米。

估值底部小幅回落，长期上行空间较大

截至2026年9月4日，重点物企2026年PE估值均值为10.04倍，对应2026年PEG均值为1.10倍。如果以市值/合同面积、市值/在管面积两个指标观察市值与管理规模的匹配程度，重点物企的均值分别为0.72倍、0.69倍。该行认为，关联公司的规模对物业企业影响已经偏弱，目前物业企业更重视第三方外拓等独立发展方式。今年以来企业股价整体震荡下行。从2026年以来的涨幅来看，有5家物业企业年内实现上涨，其余16家物业企业均出现了不同程度的下跌。

风险提示

在管面积扩张不及预期，人工成本上升，收并购不及预期，增值服务扩张不及预期，政策风险。