（来源：谭谈研究）

今年上海中心城区核心地段的老破小，确实比年初普涨了一波，大概 5% 到 10%。但也就中心城区这样，郊区基本没动静。

数据也跟这个体感对得上。上海链家研究院的数据显示，今年 1 到 5 月，上海二手房累计成交 12 万套，同比涨了 11%，其中总价 300 万以内的房子，成交占比从去年的 52% 升到了 57%。全市二手住宅价格从 2 月份开始由跌转涨，2 月涨 0.2%、3 月涨 0.4%、4 月涨 0.7%，涨幅一个月比一个月大。

几个熟悉的中介说，核心城区的老破小，只要价格挂得不离谱，基本就有人接，最近甚至开始惜售、死活不肯让价了。

那郊区呢？完全是另一回事。不降价根本没人看。

一边是中心城区房东捂着不卖，一边是远郊挂了半年都没人问津，这市场，冰火两重天。

为什么会分化成这样？

说白了，就是价格跌到位了，租售比开始跑赢存款利率。现在上海中心城区老破小的租售比，普遍在 2.3% 到 3.1% 之间。浦东潍坊板块，总价 180 万到 190 万，月租 4000 到 5000，租售比 3%；黄兴公园附近，总价 140 万，月租 3800，租售比 3.2%。碰上着急卖的，租售比甚至能到 3.5% 到 4.0%。而五年期定存，也就 1.9% 左右。

房价跌到位了，租金没怎么跌，租售比自然就上来了。买套老破小收租，回报比存银行高出一大截。再加上上海的二手房收储试点，已经从徐汇、浦东、静安三个区扩到了全部中心城区，政府下场收小户型存量房，拿来做保障性租赁住房。这相当于给中心城区的老破小托了个底——有人兜着，市场就有流动性，价格也就有了支撑。

但这是上海，如果是广大三四线城市的话（甚至包括一些弱二线城市），既没有租售比撑着，也没有政府收储托底，城市的需求和人口都在往外流，市场自然是一潭死水。

反过来看上海，老破小虽然破，但地段是独一份的。只要价格跌到租金回报率能跑赢存款利率，就有人愿意接。郊区的房子供应量大，配套又跟不上，租不出去也卖不掉，价格自然起不来。

同样是买房，有人买在中心城区老破小，这两年已经回了血；有人买在老家高点，现在连本金都收不回来。地段、租售比、流动性，能否选对房子，落到每个家庭头上，就是实打实的亏和赚。