来源：销冠100

1.先说一个坊间传闻。楼市现房新政落地当天中午，房企b已经把规划许可证「抢」出来了。

不是等通知、不是走流程，是房企的人直接守到ghj办完的。

2.有信源透露，ghj当天的确是先给b办的规证。b办完不到几个小时，房企h才反应过来。h是不是也听到啥风声，傅布斯就不晓得了。

更狠的是后面，听说b规证已经办完，h一拨人直接冲到ghj「堵门」，质问凭什么先给他们办，还有没有偏爱？

3.紧急堵门的结果是——b先办，h紧跟着也办出来了。但这「先后」两个字的「先」字，值就值在它是北京第一个做抬板的，据说这一个字值好几亿。

4.为啥值好几个亿？据说理由是，抬板规划是b第一个跑通的，第一就值这个价。

5.问题来了，为什么要选择新政当天抢出规证？

秘密就在现房销售新政的生效时点：

新政当天和以前取得规证的，可以当期房卖；

新政以后拿到规证的，当现房卖。

6.b的第六感蛮灵的。更灵的是后面几次土拍，b都是全程积极陪跑。

你说神奇不神奇，第六感有时候真能救命，抢证抢到了旧规则的末班车，不举牌是上了新规的首发车。

7.接上条。所以问题来了，楼市现房新政有这么厉害吗？

有信源透露，不是新政厉害不厉害，而是房企小伙伴都不知道接下来怎么做事。

比如资金使用计划、回款节奏、开发节点等等，全部都要推翻重来。

8.有信源透露，各大开发商集体「蒙圈」，都在闭门研究怎么重构业务逻辑。

某家央企内部已经在动集团层面的中心和机构设置，业务条线要跟着新政重排。

不迟于年底，各大房企调整组织架构肯定会有结果。

傅布斯担心，会不会有更多的小伙伴转岗或离开热爱的工作岗位。

9.现实一点，业内聊的比较多的一件事：抢工期。

听说某房企原计划要抢实景示范区开盘。

新政后，要改成抢竣备——一切都是围绕回款转。

有一种声音说：老百姓看到的是「所见即所得、风险小、还款晚」，从业者看到的是房屋质量要往下掉。

傅布斯觉得，政策肯定会打补丁，比如规定建设周期不能少于多少个月。

10.还有一种声音说，当下是买房窗口期，卷产品、卷得房率、卷公区，开发商还在拼品质。

以后抢工期的话，都不好说了。

傅布斯觉得，不论是卖期房，还是卖现房，质量肯定排第一，zf不会不管。

11.还有一个老生常谈的担心：背刺。

如果规划条件不能保持稳定，两三年后规划条件变得更好了，找谁说理去？

这个担心也不是完全没有理由，相信zf会综合考虑。

12.小伙伴们担心和讨论的话题还有更多更多。

回到原点，我们先来学习一下新政文件精神。

原来是拿到预售证就可以开盘销售。

新政后是封顶才给预售。

13.接上条。而且是双轨并行，不是单轨制：

原则上优先现房销售，同时也可以封顶预售。

这是从工程进度上对买房人有利，但对开发商太痛苦了，痛苦在一个字：缺米。

14.先来说说双轨并行时的米。就算封顶预售，开发商也只能收首付款，银行的开发贷和个人按揭贷，必须等具备现房条件竣工备案后才放款。

也就是说，封顶卖出去的房子，开发商拿到手的只有首付，大头进不来。

15.接上条。现房销售拿米路径是：

先竣备、达到交房条件后再开卖，卖的时候，首付+网签+按揭一次性走完。

16.双轨两条路的融资期限不一样：

选预售，开发贷3—5年；

选现房，开发贷5—7年。

结论是：现房政策明显在拿贷款年限引开发商去卖现房。

17.但是，开发商内部也有一本账：

封顶到现房，至少还差6个月；

精装修再加上拆改，算下来至少9个月，加起来至少这就15个月。

再加上挖地基到正负零，再到高层封顶，正常要18个月—24个月。

全算下来，就是33个月—39个月。

就是说，这至少33个月内，开发商要垫资（先大概这么算，主要是讲开发经营逻辑）。

18.再来算利润账。开发贷利率年化3个点，2年就是6个点。6个点摊下来资金成本就是6个点。

粗浅的结论是：房价至少涨6个点，才能跟原来已经很薄的利润打平。

如果房价涨不到6个点，开发商就是白干。

当然，这是一本粗账，比如建安成本还是靠建筑商垫资，这些都没有算。

19.傅布斯还听说一件事，传闻说h下发通知，外部渠道全部砍掉，用自销团队。

这是集团决策，不是城市公司试水，不是干不干的问题，肯定要干，是怎么干的问题。

20.为什么要砍外渠？

傅布斯猜测，也跟算账有关系：现在房企净利润也就8个点，渠道一口拿走3—5个点，房企真受不了。

外渠砍掉之后，公司财报立刻变美丽。

21.祝福小伙伴们好运，加油！销冠100

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