（来源：中华工商时报）

转自：中华工商时报

    日前，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（简称《意见》），以加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系，服务住房品质提升和企业转型发展，促进金融与房地产良性循环。

从依赖主体信用转向项目情况

    《意见》包含4大方面共12条内容。总体要求中提出，要优化房地产开发企业股票、债券、资产支持证券和不动产投资信托基金等融资制度，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。

    《意见》提出的“企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变”引发行业关注。该如何理解这一变化？

    广东省社会政策研究会副秘书长高承远接受媒体采访时表示，从“主体信用”转向“项目信用”，是房地产融资底层逻辑的一次系统性重构。过去“总对总”模式下，资金跟着企业评级走；转向项目信用后，资金跟着优质项目走，单个项目的区位、现金流、合规性成为核心评估维度。这种变化会产生风险隔离效果，集团层面波动不再直接传导至项目。

    值得注意的是，《意见》还提出，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。高承远认为，这将推动公平竞争，不同所有制企业可凭项目质量获得一视同仁的融资支持。同时，倒逼企业转型，房企必须从“规模扩张”转向“项目精算”，推动行业整体向高质量发展演进。从管理标准化视角看，这也要求建立更规范的项目尽调与评估体系，让融资决策有章可循、有据可依。

    支持房地产企业合理融资

    《意见》还提出了一系列支持房地产企业合理融资的具体措施。

    如支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。加大债券融资支持力度，支持房地产开发企业发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产资产支持证券（ABS）。支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs）或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金。

    高承远认为，上述各类工具协同逻辑清晰。股权融资和再融资为房企补充资本金、优化资产负债表；公司债和ABS为具体项目提供与建设周期匹配的债务资金；REITs和不动产私募基金则承接存量资产，实现“开发-运营-退出”闭环。增量融资与存量盘活双向提速，关键在于让资金在各个环节顺畅流转，形成从项目开发到资产证券化的完整链条，彼此互补。

    优化监管防范风险

    为推动金融和房地产行业的良性循环，《意见》还提出一系列监管措施。如优化对房地产开发企业发行证券的准入监管，突出“基于项目”融资特点；优化信息披露监管，重点关注执行会计准则情况；严格募集资金持续监管和穿透式监管；严防严打发行人欺诈发行、信息披露造假、挪用募集资金等违法违规行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度。

    在防范化解风险方面，《意见》提出，落实“四早”要求，建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判机制，加强股债基监管联动。平稳有序做好上市房地产开发企业退市监管，畅通多元化退市渠道。配合地方政府推动房地产违约债券处置出清，丰富多元化房地产债券风险处置机制。

    一系列监管措施的提出，被认为是基于房地产项目正常交付的目的，避免新风险的增加，保障项目正常推进。高承远表示，《意见》在拓宽融资渠道的同时，也从准入端、信息披露端、资金端等方面加强监管，以确保募集资金按约定用途使用。同时，“四早”要求和风险预研预判机制的建立，也体现了从被动应对向主动管理的转变。这种放管结合的思路，本质上是用制度规范来保障政策红利的可持续释放，让支持真正落到符合政策要求的优质项目上。

    此外，高承远还表示，从长效发展看，资本市场还可以继续发力，如完善REITs税收配套和扩募机制，进一步降低存量资产盘活的制度成本，激发市场活力。引导保险资金、养老金等长期资金更多参与不动产私募基金和REITs，优化投资者结构，稳定市场预期。推动房地产领域ESG信息披露和绿色金融标准建设，让“好房子”标准与资本市场评价标准形成呼应。从标准化管理的角度看，未来还可以进一步建立跨项目的统一评估框架和信息披露规范，让项目信用评估更加透明、可比、可追溯，真正实现金融与房地产的良性循环。