文｜《财经》记者 焦建 发自中国香港

编辑｜苏琦

连续13个月上涨后，中国香港特区私人住宅价格的回升趋势，于7月迎来回调节点。在当地供需局势未明、内地买家购买兴趣涨跌存在不确定性等背景下，香港住宅价格将如何变化正引发市场高度关注。

8月27日，香港特区政府差饷物业估价署公布的相关最新数据显示，7月当地私人住宅售价指数报321.5点，按月环比下跌0.46%，已回落至近三个月低位。

香港特区政府土地注册处近日公布的7月数据也显示，当地楼宇买卖合约录得6715份，按月显著下跌28.8%；其中住宅楼宇买卖按月大跌41.7%至4462份，合约总值按月下降44.6%至419亿港元。

此次价格趋势变化前，从2025年6月至2026年6月，当地私人住宅价格累涨约12.74%。以今年前七个月价格计算，则当地楼价指数累计上升了7.31%。如按年同比，7月则上升11.59%。

香港私人住宅可大致被分为A、B、C、D、E这五类户型。值得关注的细节之一，是除E类豪宅价格按月持平，其余四类中小型及大型住宅的价格在7月均出现下跌。

其中跌幅最大的为面积约432方呎至752方呎的B类单位，其售价指数报314点，按月下跌0.57%；431方呎或以下的A类单位报341.2点，下跌0.35%；753至1075方呎的C类单位报307.4点，下跌0.55%；1076至1721方呎的D类单位报288.9点，跌0.38%；1722方呎或以上E类单位则报282.8点，按月无升跌。

但综合今年前七个月整体情况看，前述五类户型的价格仍呈现整体性上升态势，升幅介于4.97%至7.44%之间。其中C类单位累计升幅最多，为7.44%；A及B类则分别升7.33%及7.17%；D及E类则分别升6.53%及4.97%。

“量价齐升”趋势下，今年前七个月全港楼宇买卖累计达5.67万宗，比去年同期高出28.7%，创下近年同期的高位水平。在此基础上预判未来趋势，香港多家地产代理及相关业界普遍指出，衡量市场走势不能以单月变化定性。7月数据可被视为上半年冲高后的“整固与回气”。

进入8月后，香港二手楼市仍呈现胶着与拉锯态势，主因则被认为是暑假外游淡季、业主叫价硬朗及一手新盘贴市价抢客所共同导致的“季节性偏软”。

在香港楼市观察人士、中国出海企业协作联盟执行理事长余敬中看来，7月香港楼市数据是由注册滞后、发展商推盘断层、股市波动与暑期淡季等多重因素在特定时间点集中叠加的结果。“在高借贷成本与港股回调等多重挤压下，买家置业态度转趋审慎、资金出现短期观望性停滞。特区政府二季度卖地放量，加上新盘排队登场，买家开始不急于追高”。

所谓注册滞后，源于香港土地注册处的登记数字通常反映的是前一个月（即6月中旬至7月上旬）的实际敲定交易。6月香港录得9434宗登记创下26个月新高，主要源于5月至6月初新盘集中签约；随着市场缺乏抢客的大型焦点新盘入市，一手成交自7月起下跌。

除短期因素，8月22日香港多家媒体报道当地一家地产企业财务人士的观点亦引发关注。该人士表示，在内地加强相关资金管理后，香港住宅市场过去四至六周出现放缓。

自2025年起，内地买家在香港楼市中的活跃度不断提升。地产代理美联方面此前公布的相关数据则显示，今年一季度内地买家在港置业宗数近3900宗，同比上升逾50%。成交金额突破400亿港元，同比上升逾90%。此外，内地买家在港的入市热情已呈现持续性而非一次性特征。相关的月度成交量已连续13个月维持在超千宗水平，创下有记录以来最长的连续期，反映内地买家参与香港楼市已趋于常态化。

针对这一趋势是否会出现调整，在港展业的多家金融机构近日也发表一系列相关研究指出，相关新规会或令内地居民在决定境外置业时进行更周详考虑，短期内或不利于香港楼市成交。相关规则明晰前，香港楼市将持续受到不明朗因素困扰。

以临近香港的广东部分城市的居民为例，广州市税务局官方微信号于8月中旬发布的一篇内地居民境外所得涉个税政策及申报指引也引起一定关注。根据该指引，属于境外所得的共有九大类内容，其中包括将财产出租给承租人在中国境外使用而取得的所得，以及转让中国境外的不动产而取得的所得等，均要依照规定缴税。

在此背景下，不少业内人士开始以香港本地供需角度预判未来价格趋势。例如，以当地私人住宅的租金为例，则继续保持了向上态势。7月租金指数报207.4点，按月上升0.78%，已连升九个月。其中，前述五类住宅的租金在7月全线上升，其中B类单位升幅最大，按月升1.02%；C类升0.84%；A、D及E类则分别升0.63%、0.54%及0.34%。

此外，高力香港方面就在给《财经》提供的分析中指出，在利率环境改善及发展潜力带动下，过去两星期一手市场气氛明显转趋活跃，多个新盘录得理想销情，反映买家对后市的信心有所提升。

“根据差饷物业估价署最新数据，私人住宅租金指数持续上升并再创新高，反映住宅租赁需求保持稳健。相比之下，楼价仍处于整固阶段，市场对后市态度较为审慎，但租金持续上升正逐步改善住宅投资回报，为楼市带来一定支持。”高力香港估价及咨询服务董事曾宝民则表示，“随着租金上升，部分租户开始重新考虑租转买，而投资者对住宅资产的关注度亦有所提升。预计未来数月楼价仍将以窄幅波动为主”。

除租金价格保持稳定，同样令市场保持信心的，还包括当地与地产市场情况存在关联度的查册次数也较为畅旺。相关数据显示，7月当地市民查册次数高达146.6万次（按月上升190.2%，同比上升246.0%）。出现这一局面，除包含银行年中进行资产复核的机构行为，亦被解读为部分反映出市民对楼市潜在兴趣与关注度并未冰封，市场资金只是在等待利好落地的“临门一脚”。

在市场时机方面，利嘉阁研究部一位相关研究人士近日指出，要打破僵局，光靠业主硬挺难有起色，必须等待9月暑假结束、购买力回流及息口明朗化，并配合暑期租金攀升所引发的“弃租为买”效应，以及一手推盘重新带动市场气氛，市场方能完成自我调节并逐步走出低谷。

“随着三季度末美联储降息预期落地的窗口临近，加上发展商重启推盘步伐，被压抑的刚性需求与换楼资金有望重新释放。”余敬中则认为。