◎记者 韩宋辉

金融监管总局8月28日发布消息称，其会同相关部门改革完善房地产融资制度，发布《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》。上述办法坚持以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理，指导银行业金融机构按市场化、法治化原则做好房地产金融服务，实现对房地产开发、建设、销售、运营等全周期金融支持。

业内人士表示，上述办法从五个领域细化房地产金融服务，在项目中心、封闭管理框架下，项目风险与房企集团风险被有效隔离，形成适配房地产发展新模式的融资制度。这对保障项目建成交付、保障购房人合法权益都是利好，有利于促进形成适应房地产发展新模式的多元化金融服务渠道。

个贷与开发贷双线推进

《个人住房贷款管理办法（试行）》将个人住房贷款借款人收入偿债比例中的所有债务支出与收入比例上限从55%提升到60%、贷款期限上限由30年延长至40年。

金融监管总局有关司局负责人表示，这是配合推进商品住房销售制度改革，更好满足现房销售和预售模式下的个人住房贷款需求。

上述负责人分析称：从安全性看，新规将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案，并要求加强贷款全流程风险管理，从根本上保障购房人合法权益；从可得性看，适当优化收入偿债比例上限、延长贷款期限上限，合理提升购房人贷款能力；从经济性看，为二手房交易作出“带押过户”等便利安排，降低房屋交易成本，同时要求银行强化第三方合作机构管理，防止非法贷款中介侵害购房人权益。

《商品住房开发贷款管理办法（试行）》指导银行业金融机构以项目为中心，采取主办银行模式，满足商品住房开发项目合理融资需求。

例如，新规要求银行业金融机构合理区分房企集团风险与项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算、资金独立运作封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险。

新规还设置差异化贷款期限，预售项目贷款期限原则上不超过3年、最长5年，现售项目原则上不超过5年、最长7年。

一位银行业人士表示，适度拉长现售项目贷款期限，可为企业留出更长缓冲期，有助于缓解企业阶段性资金压力，与销售制度中预售、现售项目的建设销售周期相匹配。

上述负责人表示，新规还与“白名单”机制相衔接，依据其发放的贷款，对应的商品住房开发项目纳入“白名单”项目管理，让“白名单”政策惠及更多项目。

覆盖商业地产、城市更新和房地产信托

《商业地产贷款管理办法（试行）》引入了主办银行制、项目制和封闭管理，并要求银行制定完善的管理流程，有效识别、评估、监测、控制和缓释商业地产贷款业务风险，依法合规开展业务。

上述负责人表示，考虑到商业地产开发、购买和运营阶段资金需求和还款来源存在差异，新规将商业地产贷款分为开发、购买和运营三个阶段。针对每个阶段的融资特点提出细化要求，更好地适配商业地产市场发展的信贷需求。

业内人士表示，此前中国人民银行、金融监管总局已将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%，新规进一步适当延长了商业地产购买阶段贷款的期限。

《城市更新项目贷款管理办法（试行）》明确了金融机构开展城市更新项目贷款业务的基本原则，细化准入条件、贷款用途、还款来源、资金管理等要求。例如，指导金融机构设立专门的“城市更新项目贷款”品种，合理确定贷款额度、期限、利率和担保措施，增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性。

上述负责人表示，鼓励金融机构发挥自身优势，在把控好风险的前提下，根据城市更新项目特点设计综合金融服务方案，加大对城市更新项目的金融支持力度。

《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》要求信托公司对不同所有制房地产企业项目一视同仁，促进形成适应房地产发展新模式的多元化金融服务渠道。

上述负责人介绍，新规注重引导信托公司坚持以项目为中心，创新运用主办银行模式，进一步完善资金封闭管理，切实加强投资者合法权益保护。此外，新规有利于推动信托公司面向房地产业规律特点，健全管理机制、履行受托职责，提升信托服务房地产项目对接的精准性和适配性。

业内人士表示，为了保障信托业在房地产领域的平稳转型和健康运行，新规对存量业务给予了自然到期的空间，并给信托公司留出了6个月的过渡期，对于新增业务要求执行新规。这向市场传递出方向坚定、步伐平稳的信号，为行业平稳转型留出空间。