（来源：瞰华东）

苗野丨发自上海

上海成为7月全国楼市最强复苏信号。

8月17日，国家统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，上海新房价格环比上涨0.2%，同比上涨3%，成为当月一线城市中唯一新房价格同比正增长的城市。

纵观四大一线城市7月数据，分化态势格外醒目。北京新房环比下降0.3%，同比下降2.3%；广州环比微涨0.1%，同比下降2.2%；深圳环比上涨0.2%，同比下降2.9%。唯有上海，环比、同比双双录得正增长。

若将时间轴拉长至今年前7个月，这种“领跑”姿态更为清晰。从一线城市新房1～7月累计平均价格同比来看，上海上涨3.6%，北京下降2.2%，广州下降4%，深圳下降4.6%。上海是唯一实现正增长的一线城市。

二手房市场同样如此。7月份，上海二手房价格环比上涨0.3%，同比虽仍下降2%，但降幅已是四大一线城市中最小。70个大中城市中，二手住宅价格环比上涨或持平的城市仅有8个，上海位列其中。

“全国涨跌看一线，一线涨跌看上海”，正在从市场判断变为统计数据上的现实。

同策研究院联席院长宋红卫认为，上海能够在多数城市房价仍处下行通道时率先企稳回升，核心在于政策精准发力与市场内生修复的共振。“沪七条”从限购、公积金、房产税三个方向同时调整，精准激活了合理住房需求，打通了“卖一买一”的置换链条。

二手房市场是本轮上海楼市修复的“主引擎”。

据上海房地产交易中心数据，今年前7个月，上海二手房累计网签成交约17.04万套，同比增长约14%。剔除春节所在的2月，其余6个月成交量均稳定在2.2万套以上。7月单月成交23078套，同比增长19.3%，创近五年7月同期最高。

价格方面，国家统计局数据显示，上海二手房价格自2月起环比由跌转涨，至7月已连续6个月保持正增长。

成交结构也发生着深刻变化。年初“沪七条”政策调整后，300万元以下刚需房源一度成为绝对主力，占比约60%。随着置换链条逐步打通，改善型需求接力入场。6月，300万至500万元价格段成交占比较3月上涨13%，500万至800万元价格段上涨17%，144平方米以上大户型二手房价格环比上涨0.4%。

从“刚需打底”到“改善跟进”，一条自下而上的良性置换链条正在加速运转。

新房市场同样可圈可点。据克尔瑞数据，1至7月上海新房累计成交约259万平方米，成交金额近1935亿元。TOP30房企合计实现销售额2626.4亿元。

7月单月，上海新房成交面积40.8万平方米，同比增长19.5%。在7月上海新房成交面积前十楼盘中，TOP4全是“10万元+”高端项目。核心地段高端改善项目热度不减，部分豪宅再现开盘日光。

58安居客研究院院长张波认为，7月上海找房热度环比上涨1.33%，购房人群中首套刚需占51%，二套改善占33%。近郊新盘的热销是结构性需求集中释放的典型样本。

市场端的表现印证了数据的温度。

7月11日，上海两大豪宅项目“中海云锦华庭”“嘉佰道徐汇”同日在徐汇西岸的美高梅酒店开盘，两大项目均有部分房源单价突破30万元/平方米，其中“嘉佰道徐汇”总价过亿元的别墅当日成交2套。

7月31日，徐汇滨江豪宅项目安澜上海东区开盘，100套大平层30分钟售罄，总成交额33.6亿元，平均每分钟进账1亿元。

据上海中原地产统计，7月份，上海单价“10万元+”项目在成交面积前十榜单中占比过半。其中，澐启滨江均价14.1万元/平方米，当期成交1.6万平方米，共计93套；徐汇龙华板块地王项目“中海云锦华庭”成交排名第二，均价超21万元/平方米。此外，建发海宸、安澜西郊宽境、陆家嘴太古源·源邸单价均在10万元/平方米以上。

受此推动，7月上海新房成交均价为81493元/平方米，环比上涨8.6%，同比上涨14.2%，该均价也是今年以来的高点。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，当前上海新房市场对比去年同期，回暖信号正持续增强，基本面韧性充足。一批中端改善型置业群体信心正逐步修复，客户决策周期从去年的3到6个月缩短到今年1到2个月。

土拍市场同样释放积极信号。7月末，上海杨浦区八埭头地块拍出161.2亿元总价，刷新年度宅地成交纪录。头部房企扎堆核心地段拿地，预示着后续高端房源将持续供应，也折射出房企对上海市场的长期信心。

张波认为，7月至8月为市场常规淡季，但随着9月至10月传统置业窗口到来，叠加政策效应持续释放及年末置换需求集中入市，“金九银十”行情大概率重回回暖通道。

卢文曦认为，8月以来，市场积极信号不断显现。新房热度逐步回升，上海徐泾、嘉定新城多个新项目触发积分，部分项目认筹量、认筹率创下年内新高，购房者入市信心持续修复。预计8月上海房价将延续稳步上行态势，淡季持续蓄力，为“金九银十”楼市行情筑牢基础。

值班编委：李红梅

责任编辑：禾苗