（来源：中国消费者报）

■本报记者 孙蔚

　　现如今，房子不只具有单纯安家落户的属性，还延伸出品质升级、家装改造、智慧家居、休闲社交等消费新场景。《扩大消费“十五五”规划》（以下简称《规划》）将住房消费放在大宗耐用商品消费板块的首要位置，明确表示支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求，通过实施房屋品质提升工程、优化保障性住房供给、规范发展住房租赁市场、深化住房公积金制度改革、实施物业服务质量提升行动、拓展物业服务内容等措施，打通居住消费全链条，撬动上下游万亿级内需市场。

因城施策精准调控 筑牢居住消费基础

　　《规划》确定了因城施策、分类调控、惠民优先的总基调，房地产相关政策的逻辑已经转向激活民生型居住消费。

　　易居研究院副院长严跃进对《中国消费者报》记者表示，我国不同区域人口流入规模、购房群体结构、楼市库存压力等差异悬殊。正因如此，国家层面不再推行“一刀切”的调控标准，而是把政策调整主动权下放至城市，引导各地结合本地实际打出公积金优化、购房门槛调整、多层次保障性住房建设等政策组合拳，打通阻碍住房消费释放的各类堵点。

　　近日，北京发布的《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，便是一线城市激活住房大宗消费的典型范本。通知明确，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”调减为“1年”。另外，住房公积金贷款额度大幅提升，购房家庭中1人为公积金缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高额度为120万元，二套住房公积金贷款最高额度为100万元；夫妻双方均为缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高额度为240万元，二套住房公积金贷款最高额度为200万元。叠加多重上浮条件后，单人贷款额度最高可达180万元、夫妻最高可达340万元，均为历史新高。

　　8月12日，在北京市海淀区甘家口街道链家门店，记者看到多位经纪人正忙着接待前来咨询购房政策的客户。该店经理高先生向记者介绍了新政落地后市场的直观变化：“新政落地的首个周末，片区看房成交量环比上涨18%，非京籍上班族、多子女家庭、准备置换改善住房的中年人是咨询量最高的三类人群。”

　　记者在门店采访了在互联网企业上班的周女士，她对记者表示：“我在北京缴纳社保刚好满一年，之前一直没有资格购房。这次公积金上调额度之后，我和爱人两个人的公积金能够覆盖大部分房贷月供，不用背负过重的贷款压力，因此我们打算买一套两居室。”据记者了解，公积金改革已经成为全国各地撬动刚需消费的重要举措。中指研究院统计显示，2026年1月至7月各地出台公积金政策超360条，与2025年同期相比，今年以来公积金政策出台频次大幅提升，调整主要集中于提高公积金贷款额度上限、扩大公积金提取使用范围、优化灵活就业缴存政策和异地就业人员公积金使用政策等方向，对于提升市场活跃度起到了积极的带动作用。

　　严跃进表示，《规划》将住房定义为大宗消费品，各地因城施策的松绑政策，本质就是打通居住消费的堵点。公积金制度改革瞄准普通工薪阶层的购房痛点，保障房补齐新市民安居短板，刚性需求和改善型需求被释放之后，可以带动家居、装修、家电等上下游数十个行业的消费活力。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为：“住房消费具备极强的产业链带动属性，一户家庭完成买房置换之后，随之而来的家装、软装、智能家居、家居饰品消费，能够拉动衍生消费。‘十五五’时期楼市政策不再单纯着眼于去库存，而是立足于扩大内需，分层次照顾刚需、改善群体、流动务工人员的住房需求。”

从“买到房”转向“住好房”房屋品质撬动消费

　　打通购房政策关卡之后，居住消费已经从“能不能买到房”转向“房子住得好不好”。《规划》明确提出实施房屋品质提升工程，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，产品品质已经成为撬动改善型住房和家装家居上下游消费内需的抓手。

　　依据住房和城乡建设部发布的《住宅项目规范》（GB 55038—2025）及全国“好房子”建设指南，新时代“好房子”是以安全耐久为底线、健康舒适为核心、绿色低碳为底色、智慧便捷为赋能，覆盖住宅设计、建材选用、施工建造、长期运维全生命周期，适配全龄人群、全生命周期居住需求的现代化人居产品。

　　在此四维核心框架基础上，住房和城乡建设部提炼出通俗易懂、落地性极强的“6633”建设标准，让普通消费者能够直观辨别住宅品质，让行业建设有规可依。具体来看，“6633”分为：“六不”即不霉、不堵、不漏、不吵、裂、不臭，根治长期以来住宅渗漏、墙体开裂、管道异味、隔音差等高频质量通病；“六防”即防电、防火、防灾、防盗、防撞、防坠，全方位筑牢居家安全防线；“三省”即居住省心、运维省力、长期省钱，大幅降低住宅后期维修与生活成本；“三要”即采光好、通风好、视野好，保障基础居住舒适度。同时新版住宅国标明确硬性底线指标，新建住宅层高不低于3米、四层及以上住宅必须配装电梯，从建筑源头杜绝压抑、不便、隐患突出等居住短板。

　　围绕“好房子”建设标准体系，全国各省市因地制宜出台落地细则，分层推进、全域落实“好房子”建设，实现新房提质、旧房更新双向发力。例如，北京、上海出台高品质住宅专项导则，将隔音降噪、防渗防潮、新风恒温、管线规整列为新建住宅强制标配，建立住宅质量分户核验、交付公示制度，彻底整治交付质量参差不齐问题。粤港澳大湾区主打绿色低碳人居，全面推行超低能耗建筑标准，新建住宅全覆盖光伏储能、雨水回收、立体绿化与新能源充电车位，规模化落地绿色建筑示范社区。

　　在北京昌平“好房子”示范项目龙湖·观萃，记者走进样板间最先感受到层高带来的开阔感，全屋层高达到3米，告别了过去部分商品房压抑的室内空间，墙体配备隔音夹层，关上窗户之后与室外马路噪音基本隔绝。全屋配备新风系统、恒温控制面板，阳台预留出可拓展空间，适老化扶手、感应夜灯、卫生间防滑设施作为基础配置；社区内部规划雨水回收系统、光伏路灯、立体绿化，地下车库配备新能源汽车专属充电泊位。

　　想购买改善型住房的王女士向记者说出了自己的选购标准：“现在买房不再只看重地段，家里老人腰腿不便，房屋隔音、防滑、电梯运行安全、社区绿化都是我重点考察的内容，能够适配全家人生活需求的房子才值得大额消费投入。”

　　中国建筑设计研究院有限公司副总建筑师、中国建筑学会主动式建筑专委会主任委员仲继寿表示：“符合标准只是住宅建设的最低底线，真正意义上的好房子可以适配人一生当中不同阶段的居住诉求，青年时期需要独立空间、成家之后需要孩童活动场地、老年阶段看重适老化硬件。安全、舒适、绿色、智慧不是营销噱头，而是老百姓在日常居住当中能够切身感知的硬性指标。”

　　除了新建住宅提档升级，老旧小区品质改造同样激活了巨大的存量居住消费市场。记者在北京市海淀区走访了一处建成超过二十年的老旧小区，今年小区完成了综合品质提升，楼道管线规整、外墙做了保温处理、加装了户外电梯、增设了老年康养驿站、智能门禁、儿童活动场地等。住户李奶奶对此感触很深：“原先楼道昏暗，上下楼费劲，各种小毛病不断，住着闹心。经过改造之后房子住着舒心多了，我最近还花钱更换了全屋门窗，添置了适合老年人的卫浴设备。”

　　从刚需楼盘的基础硬件升级、改善住宅的人性化设计，再到老旧小区更新、居民自主家装翻新，房屋品质提升工程打通了新房消费、旧房改造两大赛道。房企从过去比拼规模、售价，转变为深耕居住品质，消费者愿意为健康、绿色、智能、人性化的居住体验付费，居住大宗消费顺利完成由刚需购买向品质升级的转型。

规范机构租赁市场 完善市场供给链条

　　在完整的居住消费生态中，购置商品房只是其中一端，随着“租购并举”政策的深入推进，住房租赁承载着青年应届生、短期务工群体以及流动人口的安居需求。规范发展住房租赁市场，培育专业化、规模化的机构租赁主体，补齐租房消费短板，让租房同样成为舒适安心的居住消费选择。

　　天眼查数据显示，目前我国现有住房租赁相关企业约221.79万家，今年以来新增约15.15万家，较去年同期下降约20.2%。行业发展重点从单纯扩张转向房源合规、合同规范、租金透明、租客权益保护和机构化运营能力提升。值得注意的是，住房租赁企业中约66.3万家拥有行政许可记录，约4.8万家存在行政处罚记录，约18.66万家存在法律诉讼记录，这说明在扩大供给的同时，押金租金、合同履约、中介服务、房源真实性等规范治理仍是市场健康发展的关键。

　　2025年9月，我国住房租赁领域首部行政法规《住房租赁条例》正式施行。《住房租赁条例》从房源安全、信息真实、合同规范、权益保障等多个方面对住房租赁市场提出明确要求，强调住房租赁市场要坚持市场主导与政府引导相结合，鼓励多渠道增加租赁住房供给，培育市场化、专业化住房租赁企业，旨在构建更加安心、透明和有品质的租住环境，切实维护租赁双方合法权益。

　　记者走访了自如在北京市朝阳区运营的长租公寓，整个楼栋完成了全屋环保装修，配备了保洁、维修管家等，租金合同在线上备案，押金存入第三方监管账户。

　　大学毕业租了3年房的小陈现在是一名“自如客”，他向记者谈起过往糟糕的租房经历：“以前租私人房东的房子，曾遇到临时涨房租、退房时找各种理由扣押金等，通过中介租房常遇到网上照片和实际房源不一致，实际租金也比网上写得贵，还得小心各种隐性收费。现在选择品牌机构长租公寓，App上的房源信息写得明明白白，面积、价格、楼层一目了然，VR实景与房子现场一致，所有费用明细都清楚地列在电子合同里，管家的服务也很专业，家电坏了管家当天上门维修，租房消费体验比从前稳妥很多。”

　　北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥说：“国内城镇租房常住人口庞大，一线城市租房人口占常住人口四成以上。过去大家普遍重买房、轻租房，根源在于租赁权益得不到保障。《住房租赁条例》划定租住人数上限、装修环保标准、押金退还规则，从法律上保障租客权益，慢慢引导大众接受高品质租房作为长期安居方式，健全购房、租房双通道的居住消费格局。”

　　清华大学房地产研究中心主任吴璟表示：“《住房租赁条例》落地之后，市场迎来洗牌阶段，监管部门约束租赁企业资金、房源信息、出租房屋安全标准，能够规避劣币驱逐良币。规模化机构租赁企业长期运营房源，更加愿意投入资金改造房屋硬件，带动租赁住房品质整体升级。”

　　结合《规划》的任务导向，各大城市还加大了保障性租赁住房供给，优先在高新产业园、科创基地、工业园区周边规划建设保障性租赁住房，面向刚步入社会的应届生、外来务工人员，还从城中村改造项目当中划拨一部分房源用作人才公寓。

　　刚大学毕业的小刘在北京大兴租了一套保租房，他对记者说：“保租房价格亲民、配套齐全，楼下有便民商超、自习室、共享健身房，月租金低于周边普通出租房，解决了刚踏入社会的年轻人的过渡期安居难题。”

物业服务提质升级 拓展便民消费场景

　　当新房建设、旧房改造、租赁市场搭建起居住市场硬件框架时，物业服务作为覆盖居民数十年生活的长线服务，是激活消费内需、完善居住消费闭环的重要载体。

　　《规划》明确部署实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容，将物业提质扩容纳入大宗居住消费升级的重点任务，通过政策规范、业态拓展、场景创新，推动传统物业服务向便民化、品质化、多元化升级，持续挖掘社区消费新潜力。这是首次在国家级消费专项规划中，将物业服务提质作为扩大民生消费、完善居住服务体系的关键抓手。

　　天眼查数据显示，目前我国物业服务相关企业约有401.46万家，其中约134.39万家拥有行政许可记录，约8.14万家有行政处罚记录，约31.70万家有法律诉讼记录。随着物业服务质量提升被纳入扩大消费和改善民生的重要场景，行业竞争将更多围绕标准化服务、透明收费、数字化管理和居民满意度展开。

　　刘女士是一名上班族，平日里无暇照看放学之后的孩子。她表示，物业开设的课后托管十分省心，下班后过来接孩子回家就行，如果愿意，还可以在社区食堂吃晚饭。物业还会定期组织孩子们参加物品交换集市、国学讲座等活动。

　　年过七旬的独居老人王大爷，经常预约物业送餐、代购、保洁等服务。“子女在外上班，很多琐事不方便麻烦他们，物业的便民项目可以解决独居老人很多难处。”王大爷说。

　　围绕“十五五”规划部署，国家多部门配套出台系列落地政策，构建“规范整治+业态扩容+场景赋能+权益保障”的完整政策体系，彻底扭转物业行业重收费、轻服务、业态单一的发展短板。住房和城乡建设部同步印发了物业行业提质专项方案，明确整治捆绑收费、强制外包、违规催缴、公共收益不透明等乱象，健全物业考评机制与业主自治机制，保障业主依法选聘、更换物业的法定权利，从制度层面净化社区消费环境，杜绝不合理消费乱象。

　　李宇嘉对记者表示：“居住消费属于长链条消费，房子交付只是消费开端，往后几十年日常生活消费全部依附社区场景。物业服务企业手握社区入口，能够打通家政、康养、育儿、家装、生鲜、休闲等海量本地消费市场。提升物业服务品质本质上就是激活社区内需，把居民居家周边的消费潜力释放出来，也是落实扩大消费‘十五五’规划非常接地气的路径。”

　　社区建设完工之后，物业将不再只是住宅小区的服务员，更是社区便民消费的服务商。依托《规划》的顶层指引，房地产企业已经从单纯售卖房子的传统模式，向着覆盖置业、品质居住、租房安居、社区便民服务的全周期居住服务商转型。房地产行业立足居住大宗消费定位，不断深挖民生安居需求，持续释放内需动能，为消费市场扩容升级贡献长久动力。