（来源：贝壳财经）

8月7日晚，北京突发重磅楼市新政。北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自2026年8月8日起施行。

本次新政两大核心看点十分突出：优化住房限购政策，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”进一步调减为“1年”；大幅提高公积金贷款额度，首套房公积金贷款最高额度可达340万元。

政策落地迅速引发行业热议。一位房产中介人士向记者表示，此前市场上虽有政策调整的传闻，但一直没有落地，此时正式出台依旧感到突然。在他看来，此次公积金贷款最高额度提升幅度非常大，超出预期。

北京链家研究院院长高原表示，从时点看，8月出台精准衔接“金九银十”传统旺季，政策窗口期选择稳健，与一年多来政策节奏的连续性相吻合。

此次政策备受市场关注的，是住房限购政策的再度优化。

《通知》明确，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”进一步调减为“1年”。调整后，非京籍家庭在全市范围内购买商品住房的社保或个税缴纳年限统一为“1年”，购买商品住房的套数保持不变。

按照新规，社保或个税缴纳满1年的非京籍家庭，在五环内可购买1套商品住房，多子女家庭可再多购买1套；在五环外，不限购买套数。

北京上一次调整限购政策可以追溯至去年年底。2025年12月24日，北京放宽非京籍家庭购房社保年限，五环内“3变2”，五环外“2变1”。

再往前的两次重大调整是：2024年9月30日，放宽社保年限，五环内“5改3”，五环外“5改2”。2025年8月8日，五环外不再限制购房套数。

此次，北京再度下调五环内购房社保门槛，限购持续走向宽松。

在高原看来，从政策脉络看，本次调整是2025年8月8日、12月24日两轮政策后，一年内北京市第三次出台房地产优化措施，整体思路清晰、延续性强；再次松绑限购，定向释放五环内刚需置业资格。“但从时点与传导节奏来看，刚需置业具有年初年末活跃的典型季节性特征，需求激发到看房再到实际成交，传导链通常需要70至100天，这意味着本次政策的激发作用需更长时间显现，预计四季度末至明年一季度才会逐步体现到数据上。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，短期来看，符合条件的购房群体扩容，有望带动五环内新房及二手房带看量和成交量阶段性回升，尤其是刚需入市节奏可能加快。

与此同时，房屋赠与政策迎来优化。对父母将家庭名下本市商品住房赠与成年子女的，不再核验购房资格。

按照北京之前政策，父母将家庭名下本市商品住房赠与成年子女的，应核验成年子女的购房资格。

也就是说，此次政策调整后，即便子女不具备北京购房资格，也可接受父母的住房赠与。

高原说，过去为防止虚增购房资质，需核查受赠人购房资质，这一机制对跨省市家庭内部进行房屋合理转移造成了“误伤”。本次调整放开父母向子女的单向赠与，是对现有政策的优化，便利居民实际需求。

公积金贷款力度加大是本次新政另一大亮点，贷款基础额度、上浮规则、缴存年限核算、套数认定均做出调整。

此前，北京住房公积金首套房最高贷款额度是120万元，二套房最高贷款额度100万元。

此次新政调整为，购房家庭中1人为公积金缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高额度为120万元，二套住房公积金贷款最高额度为100万元；夫妻双方均为缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高额度为240万元，二套住房公积金贷款最高额度为200万元。

与此同时，设置三重额度上浮条件：城六区户籍居民家庭，在城六区外购买首套住房的，最高可上浮20万元；购买住房符合本市建筑绿色发展支持政策的，最高可上浮40万元；本市户籍二孩及以上多子女家庭购买住房的，可上浮40万元。

叠加全部上浮后，购房家庭中1人为公积金缴存人的，最高上浮60万元，最高贷款额度可达180万元；夫妻双方均为缴存人的，最高上浮100万元，最高贷款额度340万元。实际贷款额度依据购房家庭还款能力确定。

对此，高原表示，此次公积金额度调整变化“大也不大”，浮动为有限上浮而非无限上浮。“大”，在于总额度确实翻倍，无论是单人首套还是夫妻首套贷款额度，均为历史新高。“不大”，在于这一翻倍机制需要夫妻双方共同缴存才能达到顶格，本质是夫妻双人缴存可双人使用，机制上不构成对公积金存贷循环的透支，不影响公积金持续支持居民改善居住条件的潜力。从居民实际角度，夫妻共同缴存共同使用，符合家庭购房决策的实际需求与感受，是一次贴合实际的优化。

从业务实际看，高原认为，目前北京居民购房组合贷笔均贷款约220万元，新政额度完全足以覆盖绝大部分常规家庭的正常购房需求。

此外，《通知》还优化公积金贷款额度与缴存年限挂钩机制。购房家庭中1人为公积金缴存人的，每缴存一年住房公积金可贷款20万元；夫妻双方均为缴存人的，每缴存一年住房公积金可贷款40万元，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。缴存年限不够一整年的，按一整年计算。

按此测算，购房家庭中1人为公积金缴存人的，每缴存一年住房公积金较政策优化前可多贷款5万元；夫妻双方均为缴存人的，每缴存一年住房公积金可多贷款25万元。单人申请120万元贷款或夫妻双方申请240万元贷款，均只需缴存公积金5年1个月。

“原政策需7年1个月满额，新政下年轻人满额时间提前2年，从购房者角度是‘早买房’，从市场角度是‘增客户’，其重要性不亚于额度提升本身。”高原如是说。

《通知》还优化了公积金贷款套数认定标准，在北京市无住房或仅有1套住房的本市缴存人家庭，当前已结清公积金贷款的，再次购房时可申请公积金贷款。

值得关注的是，此次新政，北京还扩大了存量房“带押过户”范围，支持北京市公积金贷款存量房“带押过户”。

此前，北京二手房交易“带押过户”政策要求，交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款，或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款。

在住房公积金使用范围方面，北京也将住房装修纳入进来。

继2002年、2019年两次修订后，今年6月《住房公积金管理条例》迎来又一次系统性修订。7月31日，国务院常务会议审议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》，其中，将住房装修纳入住房公积金提取范围。北京成为率先落地的城市。

根据《通知》，支持装修提取住房公积金，北京市行政区域内自住住房的产权人及其配偶，对自住住房进行装修装饰的，可申请提取住房公积金，根据装修装饰增值税发票金额的50%计算提取额度，每套房屋最高不超过25万元。同一产权人就同一住房再次申请装修提取，距上次装修提取应满10年。

高原表示，这一政策是公积金条例修改的具体落地体现，也是本次新政中真正落到居民手里的现金利好之一。“25万元对应普通家庭的二次装修预算的中位数，10年周期则与装修更新频率相对应，二者均与居民实际需求匹配。从客群画像看，公房社区的老龄群体近年来适老化装修需求逐年增加，同时商品住房供给高峰期的住房也开始密集进入10至15年房龄的二次装修周期，两类客群对装修提取公积金的需求强烈，也是本次提取政策的核心利好对象。”

“装修作为住房改善的‘轻量版’，对存量房市场的活跃度具有间接传导作用，是本轮政策中兼具制度根源与民生落地双重价值的真利好之一。”高原如是说。

此次北京新政出台，建立在当前市场持续修复的基础上。

今年下半年首月，是传统的销售淡季，根据中指研究院数据，7月份，北京新建商品住宅成交37万平方米，环比下降29%，同比增长2%。

而在二手房方面，北京也交出了“同比增长近10%”的成绩单——14037套的网签量位居近五年7月同期次高位，仅低于2024年7月的15575套。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，虽然北京新房成交环比明显下滑，但同比仍实现正增长。在购房门槛持续下调、信贷环境宽松的大背景下，市场整体处在缓慢修复通道，淡季表现相比去年已有改善。

7月30日中央政治局会议明确提出，稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质。严跃进表示，北京作为一线城市标杆，选择在8月初进一步优化限购门槛，表明地方政府在稳定房地产市场方面仍在持续发力。

多位业内人士对新政效果抱有期待。一位开发商人士表示，本次新政的核心逻辑就是降门槛、减负担，一方面通过下调非京籍购房社保年限扩大有效购房人群，另一方面通过公积金提额、装修提取等举措，实实在在降低购房者的资金压力。其中，公积金最高可贷款340万元，政策力度还是挺大的，很有可能提前激活传统“金九”的市场热度，为新房、二手房市场带来一波需求释放。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，政治局会议后，北京率先出台楼市新政，本次政策直接扩大了购房群体基数，公积金贷款额度提升、支持装修提取等政策也将直接降低购房资金和装修资金压力，预计将直接利好房地产市场，修复市场预期，短期北京新房、二手房成交量有望好转，政策效果将逐步显现。