7月6日，香港上市地产商远东发展（00035.HK）在港交所公告，集团将全资附属捷彩有限公司（Charter Joy Limited）全部股份作价7.5亿港元，出售给京东集团旗下公司JD Fabulous Development XI Limited。

目标公司捷彩有限公司主要持有一项位于香港油麻地的物业，前身是海景丝丽酒店，现阶段正进行客房翻新改造工程，批量将酒店客房调整适配为学生住宿标准，全部改造工程预计2026年下半年完工交付，届时物业将全面转型专业化学生宿舍运营场地。

根据协议，交易完成后，京东将正式持有该物业产权，远东发展旗下管理公司 DHI Hotel Management HK Limited 将继续作为项目管理人，管理及运营该物业，将其用作学生宿舍，为期三年，并向目标公司提供每年4500万港元的保证收入。

公告显示，买卖双方于7月3日正式签署股权收购协议，7.5亿港元为交易初步对价，最终成交金额将根据交割当日目标公司营运资金、净资产情况完成浮动调整。根据付款机制，买方需于协议签署后5个营业日内支付10%定金（7500万港元），同时预留500万港元保固金，用于保障物业客房改造工程顺利落地，全部款项将根据改造进度及交割条件逐步结清。

本次交易采用所有权与运营权拆分模式，京东完成股权交割、拿下物业资产所有权后，远东发展旗下酒店管理子公司DHI Hotel Management HK Limited将同步签订三年托管运营协议，全权承接该学生宿舍日常招商、物业管理、住宿配套服务等全流程工作。

协议设置刚性收益保底条款，三年托管周期内，运营方每年向物业持有方（京东旗下标的公司）提供4500万港元保底营业收入。以7.5亿港元交易对价测算，每年4500万港元保底收入对应稳定年化收益率约6%，为京东这笔不动产投资锁定基础收益，大幅降低初期运营不确定性。

从财务角度看，本次资产处置对远东发展带来显著利好。截至2026年3月31日，该物业经审核账面净值仅2.659亿港元。公告显示，物业初步购买价为7.5亿港元，较3月底账面净值显著溢价约4.84亿元，近2.82倍。

远东发展预期，交易交割完成后，将确认约4.23亿港元出售收益，6.3亿港元优先用于结清物业对应银行存量贷款，剩余约1.06亿港元归入集团通用运营资金，有效优化资产负债结构、降低整体杠杆水平。交易完成后，捷彩有限公司将不再纳入集团合并财务报表范围。

远东发展董事会在公告中表示，此次出售并非单纯剥离资产，也为远东发展搭建了与京东集团的长期战略合作纽带，探索进一步合作机会，包括香港的潜在学生宿舍计划。

卖方保留三年运营管理权，既能持续输出自身酒店公寓的运营经验，也依托保底收益承诺降低买方入场顾虑，形成资产出让方与新产权持有方双赢的合作框架。

京东此次跨界布局香港学生宿舍，背后是香港高校持续扩容带来高校住宿缺口。香港特区政府近年持续放宽非本地生招生限制，2024年-2025学年起高等院校非本地学生收生上限由20%提升至40%，直接推动赴港就读人数快速攀升。

据香港教育局与仲量联行联合调研数据显示，2024至2025学年香港八大公立高校非本地在读学生规模突破9.2万人，校内自有宿位供给严重不足，院校平均床位与学生比例达到2.55:1，当期宿位缺口约4万个；行业机构预判，伴随持续扩招，2028年全港高校校外住宿缺口或将突破10万套，市场化学生公寓成为刚需配套品类。

市场交易数据也印证赛道热度持续走高，2025年初至2026年一季度，香港市场酒店、整栋住宅改建学生宿舍的产权交易合计27宗，累计成交总额超85亿港元，各类资本加速布局这一抗周期不动产细分领域。

对比传统住宅、商业地产，学生公寓具备入住率稳定、租赁周期集中、现金流可预测等优势，叠加政府鼓励酒店转型学生住宿的政策导向，成为内地企业赴港不动产投资的热门方向。

从京东自身多元化布局视角观察，此次7.5亿港元收购是其在香港不动产运营领域的标志性落子。过往京东多聚焦仓储物流地产、商业综合体投资，此番切入长租学生公寓赛道，标志其不动产投资版图向民生居住类物业延伸，形成物流仓储、商业地产、青年住宿多元布局结构。

公开资料显示，远东发展业务覆盖物业发展、酒店运营、设施管理、博彩及金融投资等多元领域，业务遍布全球10个国家和地区，拥有近万名酒店客房及四千余名专业员工，在全球住宿运营、海外地产开发领域具备深厚积淀与丰富经验。