对于许多投资者来说，REITs（不动产投资信托基金）是一个熟悉又陌生的词汇——听说过，但说不清。REITs到底是什么？它究竟如何运作？“德州发改”将用两期内容，为您清晰解读。

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相关主体:谁来运作？

一个REITs项目的成功运作，离不开四大核心主体：

原始权益人：原始持有基础设施项目的主体，负责将基础设施资产重组为独立的项目公司。根据发行要求，原始权益人在战略配售中需认购不低于20%的基金份额。

公募基金管理人：主导项目从申报到上市的全流程，并负责基金的投资、运营、信息披露等管理职能。

资产支持专项计划管理人：设立并管理资产支持专项计划（ABS），持有项目公司股权，确保底层资产与原始权益人、管理者的其他资产风险隔离。

投资者：购买基金的相关主体，包括原始权益人等长期投资者、机构投资者和广大公众投资者等。

REITs与股票、债券、普通公募基金的区别

1.基础设施公募REITs与股票有何不同

如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。

不同于股票，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。

其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。

2.基础设施公募REITs与债券有何不同

一方面，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。

3.基础设施公募REITs与普通公募基金有何不同

不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特点：

一是资金投向不同。公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的一个或数个基础设施项目作为底层基础资产，而普通公募基金主要投资标的为分散化配置的股票、债券等。

二是收益来源不同。公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和物业资产增值收益，而普通主动型公募基金除股息、利息收益外，还包括通过灵活调整投资组合获取的资本利得，指数型公募基金的收益情况则取决于指数表现。

三是产品定位不同。公募REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及投资管理领域的专业优势及资源积累，通过运营维护基础设施项目，来获得基金价值的不断提升，而普通主动型公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。

从申报到上市的要求与流程

根据《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，项目申报要求：资产项目权属清晰、底层资产完整、运营收益良好、资产规模满足要求、相关参与方应信用状况良好。

主要包括下列行业：交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、租赁住房，水利设施、文化旅游基础设施、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等其他基础设施领域。

发行REITs是一个严谨的系统工程，主要包括四个阶段：

1.前期准备。由原始权益人将基础设施资产重组为一个独立的项目公司，基金管理人牵头组织相关机构对项目进行全面尽调，设计交易结构与发行方案。

2.申报与审核。尽调与设计完成后，向省级发改委进行项目申报，国家发改委进行合规性审查，并向证监会推荐。同时，向证券交易所提交基金上市与资产支持证券挂牌申请，交易所审核通过后，报请证监会履行注册流程。

3.发行与定价。获得证监会注册批文后，即可启动发行。发行采用“向网下投资者询价定价”的方式，根据询价结果确定发行价格，进行基金发售。

4.上市交易。募集资金到位后，基金正式成立。基金管理人向交易所提交上市申请并办理相关手续，完成所有流程后，REITs基金在交易所正式挂牌上市。

典型案例：从基础设施到民生领域的实践

REITs的盘活价值已在多领域验证，以下案例展现其在不同资产类型中的应用逻辑：

1.保障性租赁住房：城投宽庭保租房REITs

2023年上海城投宽庭保租房REITs发行，规模30.5亿元，底层资产为杨浦区江湾社区、光华社区两个保租房项目（2517间房，建筑面积16.94万平方米），平均出租率93%，年化现金分派率4.25%-4.28%。该项目通过“政府引导+市场化运营”，将保障性住房资产证券化，回笼资金用于新的保租房建设，形成“建设-运营-退出-再投资”循环。

2.海工装备资产：“集中盘活”模式

国海公司作为央企海工装备资产处置平台，通过“集中划转、集中管理、集中改装、集中处置”机制，统一负责55个海工资产的管理与盘活。截至目前，已完成30个项目的资产盘活，包括将闲置钻井平台改装为海上风电安装平台，提升资产利用率，为海工装备产业走出困境提供支撑。

3.文旅资产转型：闲置疗养院的“旅居养老”路径

某康养集团计划将闲置疗养院改造为“旅居养老基地”，通过引入专业运营团队提升护理人员持证率至80%，目标入住率80%，年化回报率6%-6.5%。项目成熟后拟发行养老REITs，回笼资金用于标准化复制，探索“旅游+养老”的资产证券化模式。

撰稿：明景亮

审核：杜兴堃