二十载风云变幻，楼市潮水初退，理性回归已是必然

回望过去二十余载，中国房地产市场宛如一匹奔腾的骏马，房价一路飙升，全国平均房价累计涨幅高达惊人的五倍半。即便时至今日，许多城市依然被高企的房价笼罩。数据显示，2022年10月，全国百城新建住宅均价徘徊在每平方米16199元，二手房价格也高达每平方米15945元。这意味着，对于一个普通家庭而言，购置一套商品房，动辄需要准备120万至200万元人民币。

然而，近一年来，房地产市场的风向悄然转变。从去年下半年起，一股调整的浪潮开始席卷全国，越来越多的城市房价显现出下降的态势。到了10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下跌的城市数量分别达到了58个和62个，比上月分别增加了4个和1个。这一系列变化，让不少业界专家纷纷预警，提醒人们为即将到来的“潮水退去”做好心理和物质上的双重准备。

三大趋势洞察，楼市长调蓄势待发

当前，房地产市场正呈现出三个显著的趋势，预示着一场长期的调整即将展开，购房者和投资者需对此有清醒的认识：

趋势一：商品房供应过剩，市场趋于饱和

中国家庭住房拥有率已达到惊人的高度，约96%的家庭至少拥有一套房产，而41.5%的家庭更是拥有两套及以上。这意味着，房地产市场已然接近饱和状态。更为严峻的是，我国空置房数量已高达7500万套，这无疑加剧了供过于求的局面。在这种情况下，未来房价趋于稳定并伴随小幅下降，将成为大势所趋。

趋势二：人口结构演变，刚需需求减弱

中国社会正加速步入老龄化。老年人口规模不断壮大，而年轻人口比例则在下降。目前，我国60岁以上老年人口已达2.67亿，预计到2025年将突破3亿大关。与之相对的是，80后、90后、00后等年轻一代的人口数量依次递减，分别为2.19亿、1.75亿和1.45亿。随着时间的推移，未来年轻一代可能无需购房，通过继承父辈房产即可满足居住需求，这将导致刚性购房需求持续萎缩。

趋势三：保障性住房加速布局，市场分化显现

各地政府正积极推进保障性住房建设，旨在满足中低收入群体的居住需求。未来，初入职场的大学生和外来务工人员将有机会申请保障性租赁住房，而城市低收入群体则可申请共有产权房。届时，房地产市场将呈现商品房、租赁房、共有产权房三足鼎立的格局。商品房的市场需求将被进一步分流，投资性购房需求将逐渐退出历史舞台，房价也必将回归其最本质的居住属性。

应对长调，理性抉择方为明智

面对房地产市场长期的调整趋势，我们为不同需求的群体提供了几点建议：

对于有刚性购房需求的人群而言，无论当前房价高低，尽早购房或许是无奈之举，但却是现实的选择。然而，对于投资性购房者，目前的市场环境已不再适合。明年，房价调整的趋势可能会更加明显，高价接盘极有可能面临资产大幅缩水的风险。因此，投资炒房还需三思而行，谨慎为上。

再者，对于当下的年轻人，若有租房的便利条件，不妨优先选择租赁。中国政府正大力推进廉租房和共有产权房的建设，未来选择范围将更加广泛，无需急于在高位购房。此外，年轻人可以考虑先租住，待未来几年房价与当地居民收入水平相匹配时，再伺机购置属于自己的房产，也不失为一种明智的策略。