邱 林

现在，舆论场的普遍说法是，2026年，中国楼市并未如部分市场声音所言迎来“全面狂欢”，反而正式开启了深度洗牌模式。并且，国内楼市大洗牌的信号，早已在各类数据中清晰显现，每一组数据都在印证电商大佬马云预言的前瞻性，也揭露着房地产市场的真实困境。

时间倒退回2017年，当马云在乌镇互联网大会上抛出“八年后房价如葱”的预言时，会场爆发出的笑声里夹杂着不屑。彼时北上广深的房价正以每月5%的涨幅疯狂上蹿，售楼处挤满连夜排队的购房者。没人相信马云的危言耸听，更没人料到八年后，售楼小姐会举着“首付5万送黄金”的广告牌在街头拦人。

八年来，房屋数量与房价正以具象化的方式照进现实。如此看来，“房价如葱”的说法掩盖了其核心判断——房地产作为内需主导引擎的时代终将落幕，行业必须剥离投机属性，回归居住本质。事实上，这场重大转变并非偶然，而是政策引导、市场规律与时代需求共同作用的必然结果。

有数据显示，国内有近7000多万空置房，如果按人均35-40平方米，每套100平方米估算，可容纳约3亿人居住。这并非耸人听闻，而是客观现实——未来房子会过剩、回归居住属性，投机属性会大大减弱。也就是说，30年后的年轻人可能要管理多套住房，房屋不再是稀缺品。

由于空置房的大量存在，导致全国房价整体走弱，三四线城市、县城下跌明显。特别是人口净流出、产业薄弱的弱三四线城市，楼市寒意加剧，2025年全国三四线城市人口净流出达312万人，广义库存去化周期普遍超30个月，部分城市甚至突破50个月，一套房源降价40%仍无人问津，如鹤岗5万一套、阜新8万拎包入住，房产逐渐沦为“负资产”。

当然，也有业界人士认为，7000多万空置房的确存在，不过，主要是在区域极度的分化，一线城市空置率仅为5%-7%，房地产价格并未受到大的影响，甚至出现每平方米售价20万元的例证。去年12月，深圳湾核心地段的中信城开信悦湾首批单位获批，其备案均价高达每平方米24.4万元，最高单价触及每平方米38万元，一举刷新深圳新房住宅有史以来的备案价纪录。

还有就是，三四线城市空置房一般在20-25%。许多空置房在远郊、县城、资源枯竭型城市，不是大家想住的地方。与此同时，数量巨大的空置房还包含大量老破小、无配套、难流通的房子，不等于有效供给。

但不管怎么说，数量巨大的空置房，已导致房地产市场严重失衡，买方市场特征愈发明显，购房者不仅细致挑剔户型、配套、房龄，还会大幅压价，多套房家庭想要快速出手，往往需主动降价10%-20%，陷入“卖亏不甘心、不卖套牢资金”的两难。

谁会相信马云预言，是房地产公司，还是购房者？答案是，马云的核心判断正在兑现，不是“预言”，而是对供需、人口、政策的长期判断。期间，房地产行业将从“高速增长”向“高质量发展”转型，房地产企业将从规模扩张转向品质竞争，智能建造、绿色建筑成为新赛道，而非简单的“房价下跌”。

站在2026年这个节点看去，中国房地产这过山车剧情，可比当年日本上世纪九十年代时刺激多了。想当年，东京房价三年内直接腰斩，暴跌65%，对整个经济造成一定影响，搞出了个“失落的二十年”。

显然，马云的预言具有前瞻性，他洞察到房地产行业发展的底层逻辑——当房子回归居住本质，房地产才能真正成为承载幸福生活的载体，而非吞噬财富与民生的枷锁。同时，随着房地产市场重大转变，标志着房地产野蛮生长时代的彻底终结，一个更健康、更理性、更贴近民生需求的市场新格局正在形成。