2025年12月，历下区文博西片区1宗楼面成交价20300元/平方米的城镇住宅地块，站上了济南土地市场的顶峰。但这还不是上限。8个月后，济南中央商务区（CBD）西片区城市更新项目（一期）新挂牌地块提高了“最贵”的上限——楼面起拍价约20792元/平方米。

8月28日，继热点片区长岭山片区07街区、高新区原小鸭工业园地块挂牌之后，CBD西片区跟进上新，挂牌城市更新项目（一期）DMLD-01-09和DMLD-01-10低密度城镇住宅地块，均位于历下区解放东路以北、茂陵山路以东。从规划指标看，DMLD-01-09地块容积率只有1.2，出让面积5134平方米，起始价12810 万元，楼面起拍价约20792元/平方米；DMLD-01-10地块容积率1.8，出让面积28289平米，起始价91816 万元，楼面起拍价约18031元/平米。

这2宗地块捆绑出让，允许联合竞买，但是不允许特定外资背景企业取得宗地使用权以及参与后期项目开发建设活动，开发建设所有环节不得引进外资。另外，挂牌文件要求，土地竞得人要在CBD西片区城市更新项目C地块内无偿代建地上建筑面积不小于10500平方米的公共配套设施，预计实际拿地成本还要高一些。

从济南土地市场情况来看，楼面价1.4万元/平方米以上地块CBD片区最为集中。2025年上半年和下半年，文博西片区成交了2宗楼面价分别为20300元/平方米、20232元/平方米的城镇住宅地块。在CBD西片区城市更新项目（一期）范围内，A-1地块楼面价15000元/平方米，A-4地块楼面价14502元/平方米，DMLX-02-05地块楼面价14000元/平方米；2026年6月溢价成交的政法学院东地块，楼面价14708元/平方米。随着DMLD-01-09和DMLD-01-10地块摆上“货架”，CBD西片区中高端改善项目进一步增多。

需要注意的是，新出台的《关于完善商品住房销售制度的通知》明确，“新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售”，新制度要求主体结构封顶后才能实行预售，竣工验收后购房款才能“解冻”。这意味着，长岭山片区07街区、高新区原小鸭工业园、CBD西片区挂牌地块都纳入现房销售范围，在9月28日土拍前将考验开发企业市场调研、成本测算在内的一系列拿地把控能力。

除了CBD西片区，明府城片区城市更新项目挂牌4宗商住两用地块，出让面积从51平方米到646平方米不等。长清文昌街道大柿子园片区挂牌阜新街商业地块，出让面积19981平方米。

记者：罗晓飞 编辑：孙菲菲 校对：汤琪