如果你这几年一直在关注房价，应该有个很直观的感受：

从2022年开始，国内楼市正式进入调整期。一开始，是郑州、石家庄、天津这些二三线城市率先下跌；到2023年以后，连上海、深圳这样的核心城市，也开始松动。

到现在为止，全国范围内，很多城市的房价已经回撤了三成左右，环京一些城市，甚至出现了腰斩再腰斩的情况。

问题来了：2026年，房价到底会怎么走？是跌到头了，还是还没跌完？

从目前已经出现的趋势来看，答案其实越来越清晰了。

信号一：连一线城市“核心地段”，也不再是铁板一块

以前很多人信奉一句话：“房价会跌，但核心城市核心地段永远安全。”

可现实正在打破这个认知。

以上海为例，2021年高峰期，市中心不少板块成交价在9万+/㎡；而现在，很多已经回落到6万出头，跌幅接近三成。

深圳、北京的部分核心板块，也出现了类似走势。

这说明什么？

不是城市不行了，而是价格本身已经透支了未来太多年的收入增长。当房价远远跑在收入前面，所谓“抗跌”，本质上只是跌得慢一点。

进入2026年后，市场最大的变化不是“会不会跌”，而是不同城市、不同板块，开始真正分化：

• 泡沫大的地方，继续挤水分
• 之前撑得住的核心区，可能迎来补跌
• 房价逐步回归“买得起、住得起”的区间

信号二：老龄化加速，刚需购房人群正在变少

很多人只盯着政策，却忽略了一个更底层的变量：人口结构。

截至2024年底，我国60岁以上人口已超过3.1亿。而年轻人这边：

• 90后，大约 1.7亿
• 00后，只有 1.4亿左右

趋势很清楚：买房主力在减少，已经有房的人在增多。

更现实的一点是：现在不少年轻人，不结婚、不生孩子，对买房的态度，已经从“必须有”变成了“能不买就不买”。

刚需基础在变薄，这是任何刺激政策都绕不开的事实。

信号三：保障房正在加速入场，商品房被分流

从2024年开始，一个方向已经非常明确：保障房，不再只是补充，而是要形成规模。

相关规划显示，未来几年将持续推进保障性住房建设，平均每年投放量在百万套级别。

这意味着什么？

楼市正在被拆分成两个市场：

• 商品房：主要面向中高收入家庭
• 保障房：覆盖大量基础居住需求

一旦基础居住需求被分流，商品房市场的“托底力量”自然会减弱。

房价想再靠“全民刚需”往上推，已经不现实了。

信号四：二手房挂牌暴涨，成交却越来越慢

如果说新房还能靠促销、政策撑一撑，那二手房，才是最真实的市场温度计。

截至2025年底，全国二手房挂牌量已经逼近千万套级别。一些重点城市的挂牌量，同比增幅超过五成甚至更高。

但问题在于：房子多了，买家却没跟上。

很多城市的二手房成交周期，已经拉长到半年以上。房子不是卖不卖，而是——卖不动。

这背后说明的，是投资客在撤退、普通买家在观望。

当卖房的人越来越多，接盘的人越来越少，价格自然承压。

写在最后：2026年的楼市，关键词只有四个字

稳中有降。

不会全面崩盘，也很难再普涨。更多的是慢慢消化库存、挤掉泡沫、回归居住本质。

• 对刚需来说：时间在你这边，不必焦虑上车
• 对改善型家庭：看清板块、看清收入匹配度，比看政策更重要
• 对投资客来说：房子已经不再是“闭眼买都赚”的资产了

楼市的大局，不是突然定下来的，而是一步一步走到今天的。

看懂这些信号，比听任何“马上反弹”的声音，都更重要。