每经记者｜包晶晶 每经编辑｜魏官红

春节假期一过，在全国楼市表现中实力不俗的城市上海，率先打出一套政策优化“组合拳”。

2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（即“沪七条”，以下简称《通知》），自2026年2月26日起施行。

《通知》发布后，市场反应强烈。建发房产上海营销负责人通过微信接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）采访时表示：“新政后，会有一波购买力的释放和客户购房信心的提振，要抓紧时间让市场和客户看到我们的产品力和项目优势。”

保利世博天悦营销负责人接受记者采访时表示：“项目未来主推4000万元以上的高端住宅，上海重磅落地的楼市新政，大幅放宽限购条件、降低置业成本，打破非沪籍群体购房壁垒，也打开了置业上海的黄金窗口。”

58安居客研究院院长张波书面对每经记者表示：“此次政策是针对刚需、改善、置换三类真实需求的精准赋能，政策落地后将直接带动三大需求释放。一是新市民、新人才的外环内首置需求，二是长期在沪人群的外环内改善增购需求，三是沪籍家庭的置换升级需求。这三类需求均为市场核心合理需求，将有效激活上海新房、二手房交易活力，缓解二手房流动性压力，推动交易规模稳步提升。”

限购政策调减：非本市户籍外环内购房，社保或个税年限仅1年

《通知》明确，三大动作进一步调减住房限购政策：

一是非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

三是持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

按照上述规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。

首套房公积金贷款最高额度可达324万元

在优化住房公积金政策层面，包括适度提高住房公积金最高贷款额度、优化贷款套数认定等。

缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。

此外，公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。

“公积金贷款政策的优化，是本次新政提升支付能力、打通置换链条的核心抓手，直击上海改善置换痛点，与市场‘卖旧买新’的核心需求高度契合。2025年上海二手房挂牌时长同比延长15.26%，达98.75天，流动性压力显著，而新房找房热度同比下降12.0%，改善需求因支付能力、贷款限制难以释放。”张波认为。

“此次将首套公积金贷款额度从160万元提至240万元，叠加多子女、绿色建筑上浮政策后最高达324万元，适配上海高总价的特征，有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力。多子女家庭二套贷款额度上浮20%的政策，将支持范围从首套拓展至二套，精准匹配这类家庭的居住升级需求，也贴合人口结构变化趋势。公积金政策的优化，将有效提升改善家庭购房能力，推动上海二手房流通性提升，进而带动新房市场改善需求释放，形成一二手市场双向赋能。”他补充说。

部分情况暂免征收房产税，符合条件可退税

为支持居民置换改善需求，《通知》规定自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。

对此，张波分析认为：“个人住房房产税政策的完善，是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，精准缓解置业税费顾虑，与当前二手房流通性不足的特征形成呼应。2025年上海二手房成交占比65%以上，成为市场成交主力，沪籍家庭作为本地置业主力，其改善置换需求的释放是推动市场循环的关键。此次房产税政策调整，不仅能鼓励沪籍家庭合理置换，更能推动二手房市场房源流通性提升。”

封面图片来源：黄崧伦