个人住房贷款政策迎来重大变化！近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），为购房人筑起了风险“防火墙”，确保购房人“能拿房、再还贷”。

《意见》于印发当日起施行。其明确提出，购房人所购新建住房实行现房销售的个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

与预售商品房个人住房贷款发放的旧政策相比，新政策发生了颠覆性的变化。

自1998年深化住房制度改革以来，我国逐渐形成了以预售制为特征的商品住房销售制度，并建立了配套的房地产信贷制度，有效满足了房地产市场起步和增长阶段的融资需求。但与此同时，在市场长期较快发展中，也逐渐暴露了一些问题，需要改革传统的发展模式并推动行业转型。

据业内人士介绍，近年来，随着房屋建筑标准提高、施工流程拉长，项目主体结构封顶后仍有大量装修、绿化等工程要做。相比之下，此前个人住房贷款“封顶放款”的要求显得“偏早”。

在实际操作中，购房人购买预售期房，在完成网签、预告抵押登记后，银行即发放按揭贷款，购房人次月就要开始还月供。此时，大多楼盘只是主体封顶，距离竣工交付往往还有1-2年，形成了“房子还没拿到，已经在还贷”的现状。一旦项目烂尾，购房人将承受双重经济损失。

而新规要求银行必须在预售商品房项目竣工备案后才能放款，把“还贷启动”从建房中途挪到房屋验收完工之后。

中国人民银行有关部门负责人就《意见》答记者问时表示，此举旨在确保购房人“能拿房、再还贷”，更好维护购房人合法权益。

同样为维护购房人合法权益，《意见》还强化资金封闭管理、专款专用。比如，其要求个人住房贷款应通过受托支付方式发放。对实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；对实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。所购住房为再交易住房的，受托支付至贷款合同约定的借款人交易对象账户。

《意见》同时要求：在项目开发建设阶段，通过开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理。项目预售资金监管账户和定金账户，应按规定在主办银行开立。项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目公司对外负债、投资等重大事项，应事先告知主办银行。

除了强调更好维护购房人合法权益，新规还将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度。具体期限由购房人与商业银行协商确定。

业内人士认为，如果购房人选择40年期的房贷，总利息显然会增加不少。但此项新政的目的，在于优先解决购房者月供压力。以年利率3%、等额本息还款方式的100万元贷款为例：30年期的月供约为4216元，延长至40年后月供将降至约3581元，每月还款额直接减少约635元。1年下来，购房家庭就可节省约7620元的资金支出。

这对于收入增长呈阶段性特征的购房群体而言，这是实实在在的“减负”。