中房报记者 苗野 北京报道

入场杭州，这家茶饮巨头出手了。

1月12日，杭州钱江世纪城核心区一宗商业用地挂牌出让，古茗技术（浙江）有限公司以4.55亿元总价竞得，成交楼面价6100元/平方米。

这是古茗2025年2月上市后的又一重大资本动作。

上述地块编号为杭政储出[2025]146号，位于杭州萧山区钱江世纪城核心单元，土地用途为商务金融用地，用地面积约1.24万平方米，可建体量7.5万平方米，建筑限高190米。

根据规划要求，地块将打造集商务办公、商业功能于一体的特色综合体。

随着钱江世纪城地块的敲定，这栋高度190米的新总部大楼将在未来几年内拔地而起，成为古茗在杭州设立的新“神经中枢”。

“古茗此举并非简单的盖楼，而是一场战略升级。”市场人士普遍认为，茶饮行业竞争已进入以供应链和总部效能为核心的“重资产”新阶段。古茗在杭州建设总部，旨在整合研发、数字化、品牌和资本运作等高端职能，支撑其未来超过4万家门店的扩张目标。但也面临着一系列从资金、政策到运营的复杂挑战。

交易“对赌”

这笔交易实质是一份附有严格业绩承诺的投资“对赌”。作为总部经济用地，协议要求古茗自持80%以上物业长达40年，且核心条款包含两项法律约束性承诺：其一，2027年底前需被认定为杭州市总部企业；其二，2026至2030年间，其在钱江世纪城范围内的年度营收须累计超百亿，税收贡献累计达6亿元。

这种“对赌式”的拿地协议在总部经济类用地中并不罕见，但五年累计百亿营收的目标对古茗而言，面临着巨大的增长压力。

古茗于2010年诞生于浙江台州温岭市大溪镇，2025年2月赴港上市，成为继奈雪的茶、茶百道之后内地第三家上市的新茶饮品牌。据其发布的业绩报告显示，公司虽在2025年上半年交出了营收56.63亿元、净利润翻倍至16.25亿元的亮眼成绩，但其盈利模式的可持续性正面临考验。高盛报告预测其2026年同店销售额可能下降6%，古茗CEO王云安在业绩会上也提到，在“零元购”活动期间，虽然日订单量可达200万——300万单，同店GMV增长可达20%以上，但每笔订单到手收益仅4——5元。

古茗81%的门店位于二线及以下城市，其中乡镇占比达43%，下沉市场是其基本盘。公司战略明确将持续深耕低线城市，视乡镇为蓝海。市场分析认为，古茗凭借密集布局与供应链已建立规模优势，真正的挑战在于将“规模的广度”转化为“经营的深度”。当前，其正通过拓展咖啡品类、推进数字化及优化加盟体系寻求突破。

此次拿地，是古茗在总部升级与市场深耕之间的一次关键平衡。若能兑现承诺，将强化其品牌与运营壁垒；若业绩未能达标，则可能面临财务与发展的双重压力。这宗土地交易，因而成为一场关乎未来战略成败的“豪赌”。

“双总部战略”下的野心

古茗的“双总部”战略正通过两次关键拿地逐步落地。

2022年，公司在其创始地浙江温岭竞得商业用地，用于建设包含仓储中心与办公大楼的总部基地，总投资超5亿元。此次获取杭州地块，则标志着其战略进入新阶段：温岭将作为生产与供应链中枢，而杭州将承担研发、管理及资本运作的核心职能，二者形成功能互补。

“从趋势上来看，头部品牌的市占率肯定会越来越多。”王云安表示，新品牌“冒头”速度是在下降的，这意味着市场正在向头部企业集中。

这一判断为古茗的双总部战略提供了行业背景，通过双总部布局巩固头部地位，成为古茗面对行业变化的战略选择。

实际上，头部茶饮品牌纷纷拿地建楼，已成为新茶饮行业不可忽视的现象。如蜜雪冰城、奈雪的茶等纷纷投资建设总部或研发中心，以巩固竞争壁垒。

盘古智库高级研究员江瀚认为，逆势拿地反映头部茶饮企业对自身现金流与长期价值的高度自信。“轻运营+重资产”的混合模式正在成为古茗等茶饮企业的新型抗周期策略，在核心地段持有优质物业可对冲通胀，锁定长期成本，并优化资产负债表，为后续资本运作提供支撑。

“土地成交价4.55亿元，还需承担数十亿元的建安成本、利息和长期税费，将大量流动性转化为固定资产，考验古茗的资金链。”某券商分析师认为，苛刻的政策与业绩约束也会给古茗带来持续经营压力。

此前，古茗在财报中也提示了自身现在面临的风险：“现制茶饮店市场竞争激烈且发展迅速。倘若我们未能有效竞争，我们的业务、财务状况及经营业绩或会受到重大不利影响。”

在维持门店端“轻资产”扩张的同时，用“重资产”锚定未来，参与茶饮行业下一阶段的竞争，古茗的挑战或许才刚刚开始。