来源：每日经济新闻

每经记者｜陈荣浩 每经编辑｜黄胜

3月1日，深圳市住房和建设局、规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（以下简称“通知”），明确自2026年3月16日起施行，有效期5年。

《每日经济新闻》记者注意到，这份新政最核心的突破在于彻底重构深圳保障性住房供给体系，将长期以来“开发商配建”的核心模式转向“政府统筹、多元供给”。

通知提到，未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。

而后续保障房的筹集来源将由相关部门通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等多渠道统筹落实。

此前，深圳城市更新项目始终实行保障房强制配建制度，未完成规划审批的旧改项目需按一定比例配建保障房。

这一要求，虽有效补充了保障房供给，却也大幅增加了开发商的资金压力和开发成本。近年来，深圳不少旧改项目陷入“算不过账”的困境，最终无奈停滞。

据合一城市更新统计，截至2025年12月8日，深圳已计划调出、失效、清退城市更新项目共计38个，涉及拆除范围约321万平方米。其中，2025年全市计划调出、失效、清退城市更新项目共计17个。

而此次深圳的新政，对保障房的配建要求作出了优化。

通知提到，已完成规划审批的旧改项目，仍按原规定执行配建要求；未完成规划审批的项目，原则上不再强制配建保障房，仅需符合《住宅项目规范》相关要求。

那么，配建门槛降低后，保障房供给缺口如何填补？

新政给出明确答案：通过新增建设、存量盘活、多元收购等多渠道统筹落实。

事实上，深圳此前已开启相关实践，2026年1月，南山区国资委旗下深汇通集团就以7亿元收购绿景白石洲璟庭一整栋公寓，业内预计后续或改造为保障性租赁住房，成为国企收储存量房的典型案例。

除了供给模式的转变，新政更强化政府主动作为，打出组合拳推动旧改提速。

在规划层面，针对“清调供”盘活的旧改项目，允许重新编制规划或局部调整已批规划，土地移交率按新政执行，简化审批流程；在资金层面，鼓励金融机构提供信贷、并购贷款缓解开发商资金压力，支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整盘活停滞项目。

通知还提到，旧工业区改造为保障性住房的项目，仍按原规定执行配建要求。

部分业内人士分析称，深圳新政是对中央经济工作会议明确提出的“因城施策控增量、去库存、优供给”“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”要求的具体落实。

“随着商品房价格的下调，对一些旧改项目来说，开发商当前算平的账，可能在改造过程中就无法平衡了，甚至亏损。因此，转向‘政府统筹、多元供给’能降低旧改成本，提振开发商参与旧改的积极性，还能通过盘活存量实现去库存、稳楼市。”3月3日下午，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者分析称。

李宇嘉表示，该新政实施后，将有效降低开发商旧改成本、提振参与积极性，还能推动旧改项目向高端化发展。

“旧改的推进，关键看商品房市场的走势，特别是片区商品房销售量和价格的稳定性；同时，要看旧改以片区化的方式推进，能否以成片改造提升片区的价值。另外，还要看能否落实依法征收的原则，降低补偿成本。”李宇嘉认为，相比于降低保障房配建，这些因素对旧改推进的影响要更为关键。