2026年2月10日，央行发布2025年的四季报，第一次把“着力推动保障性住房再贷款落地见效”这句话，从段中提到了段首。

更重要的是，这是央行在季度货币报告里首次单独点名推动保障性住房再贷款。

这说明2026年官方收购存量房用作保障性住房的力度还会加大。

1月15号，国新办刚把保障房再贷款的利率从1.5%砍到1.25%。

不到一个月，央行又把它单独拎出来“重点强调”。

这等于是房地产直接打明牌了。

2024年批的3000亿，到2025年底都没用完。

其实不是地方上不想用，而是算不过来账，不能确保利润为正。

收一套老破小，租金回报率就那一点，融资成本哪怕压到1.75%都贴脸亏。

这种拿着国资收购的事如果不能确保百分之百赚钱，谁愿意干？亦或者说谁敢干？

可2026年开年，风向变了。

央行首次单独点名，2026年继续加大力度，楼市走向稳了！

1月份上海二手房网签22834套。这是连续第三个月站上2.2万套，创了五年同期新高。

静安、徐汇、浦东同时宣布下场收房——收的是2000年以前、70平以下、总价400万以内的“老破小”。

业主卖房不给现金，给房票，定向买新房。

更诡异的是什么？浦东凌一小区37平，成交价190万，租金4300块，租售比已经干到2.7%。

而十年期地方专项债的融资成本是多少？2.5%左右。

账，忽然算得过来了。

但我想问一个问题：明明2024年就批了3000亿再贷款，为什么拖到2026年初，钱还没花完？

这个问题，比央行点不点名更重要。

1

所有人都在说，收储推不动是因为“租金回报率太低”。

错。推不动是因为——我们一直在用开发商的逻辑做房东的生意。

2024年的收储，面对的是开发商。

一个项目一整栋，谈的是土地成本、建安成本、5%利润上限。国企带着使命去砍价，开发商捂着资产不肯贱卖。

双方博弈大半年，成交寥寥。

2026年的收储，面对的是业主。

浦东一套凌一小区，房东2016年100万买的，现在190万出，他赚了90万。

你问他愿不愿意卖？他早就想卖了，只是过去两年链家带看的全是抄底的，报价一个比一个狠。

政府入场，不是来抄底的，是来给这部分人递梯子的。

静安区把收储和加装电梯捆绑，徐汇区用财政资金直接现金收购。你看，当收储对象从企业变成个人，一切障碍忽然消失了。

上海符合“内环、2000年前、70平、400万以内”四个条件的二手房，过去一年成交占比只有6.9%。

6.9%是什么概念？

就是链条最底端、最卖不动、最需要信心的那批人。

他们不卖掉这套老破小，就买不起中环的改善盘；

中环的改善盘卖不掉，开发商就拿不到钱去拿外环的地；

外环的地不拍，地方财政就转不动。

2026年之前的救市，救的是开发商、是土地财政、是宏观数据。2026年开年的这场收储，救的是一个具体的人。

这个人是静安区某位60岁的退休职工，房子挂了18个月没人问津，链家中介每次打电话都说“哥，再降10万吧”。

他不想降了，也不想被抄底。他只是需要一个体面的退出通道。

央行的再贷款，上海的房票，建行的全周期支持，都是在给这个通道铺路。

2

有人说这是拿纳税人的钱给有产者托底。

有人说这是行政干预市场，扭曲价格信号。

还有人担心收购标准模糊，滋生寻租空间。

这些质疑都对。但恰恰是这些争议，让我相信这次不是走过场。

真正的政策一定触及利益。触及利益就一定有人反对。

如果所有人都鼓掌叫好，那说明这个政策根本无关痛痒。

你看2024年的收储，争议声很小。

为什么？

因为压根没落地。

几千亿额度在账上趴着，大家礼貌性发几份公告、象征性收1000多套，你好我好大家好。

2026年的收储不一样。上海三个区是真金白银掏钱，静安、徐汇拿出区级财政，浦东连房票的闭环都设计好了。湖南直接喊出全年收购200万方。

从“政策性表态”到“实操性落地”，中间隔着一百个争议。这100个争议，2026年都要一个一个趟过去。

3

过去两年，每次出政策都有人问：房价要涨了吗？

我的答案一直没变：不知道，也不重要。

真正衡量楼市是否见底的指标，从来不是价格，而是流动性。

一套房子挂两年卖不掉，哪怕房东报价500万，那也是纸面财富。一套房子挂两周就成交，哪怕成交价比高峰低了20%，那也是活水。

2026年1月，上海二手房成交连续三个月站上2.2万套，库存从17万套回落到13万套。

更关键的是：超8成客户可在90天内成交，观望情绪明显减弱。

这意味着什么？意味着市场不再依赖“割肉盘”换量，意味着卖房的人不再被极限压价，意味着那个最绝望的阶段过去了。

央行此时点名加码，是在给这口气续命。

所以2026年的楼市，到底稳没稳？

我的答案是：稳的不是价格，是预期；稳的不是全局，是链条；稳的不是所有人，是那个被遗忘了两年的“老破小”业主。

这轮收储，规模依然有限。

6.9%的市场份额，撬不动全市大盘。25亿的年收购资金，在上海每年2500亿的二手房交易额面前，只是零头。

但这是第一次，政策没有自上而下地“救市”，而是自下而上地“救人”。

当最卖不动房的那批人，终于能卖出房——这个市场，才算真正触底。