转自：中国经营网

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

中国城市发展正经历从规模扩张向内涵提升的根本性转变。

在近日举办的2026中国房地产年度趋势论坛暨CIHAF第二十六届中国住交会上，这一判断成为政策界与经营主体的基本共识。

《中国经营报》记者从论坛上了解到，城市更新作为国家战略路径已然明晰，运营存量资产则成为企业寻求新生的核心方向。这不仅意味着企业发展逻辑的重塑，更标志着以“投资驱动、增量扩张”为代表的传统城市发展模式，已全面让位于“内需驱动、存量优化”的新阶段。

城市更新进入系统实施阶段

论坛上，住建部原总经济师、中国城市规划学会理事长杨保军指出，2025年中央城市工作会议对我国城市发展作出了“两个转向”的重大判断：城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。“随着城镇化率进入稳定阶段，过去依赖土地财政、新城建设的模式已难以为继。”

这一判断意味着城市工作的时与势都已发生深刻变化，也标志着城市发展模式的战略性调整。

中央经济工作会议已将“高质量推进城市更新”列为重点任务，2025年5月中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《持续推进城市更新行动的意见》。

杨保军表示，经过数年探索，各方终于认识到城市更新绝非零碎项目，而是发展模式、发展理念、发展方式的系统性变革。这份纲领性文件蕴含六大要点：战略站位提升、认知统一、需求导向的逻辑之变、机制创新、政策支持与组织保障。

他特别强调，文件预计“十五五”期间，中央通过预算资金、国债等工具支持城市更新的资金规模将达14万亿元。

“城市更新必须坚决从‘投资导向’转向‘需求导向’，坚持以真实需求为出发点。”杨保军表示，更新工作必须“问需于民、问需于社会、问需于市场”。

关键在于如何付诸实践，杨保军结合大量地方先行先试案例，阐释了城市更新的多元路径与核心方法论。

在既有建筑活化利用方面，深圳富尔大厦通过“企业招标+长期运营”模式，将闲置建筑转变为公共服务空间，实现了社会效益与经济效益的统一。企业获得19年经营期后负责改造与运营，在保证公益属性的同时实现了可持续盈利。

在老旧小区改造与社区升级层面，浙江“未来社区”以系统思维重构社区功能，以场景化方式整合公共服务，通过数字技术提供高效、低成本的社区服务。实践表明，当运营达到一定规模后，即可实现不依赖政府补贴的可持续模式。

在历史文化街区复兴中，苏州十全街、厦门沙坡尾等案例彰显了“微改造、精提升”的力量。政府不再大包大揽，而是转向引导、撬动与价值共创，与产权人、商户、居民共同谋划。

在低效产业空间转型方面，广州老旧厂区改造展示了“腾笼换鸟”的效益。保留厂房实体，通过功能更新引入文化创意、科技创新企业，使年产值从千万元级跃升至百亿元级。

杨保军认为，城市更新全面推广仍面临深层次挑战，首当其冲是体制机制障碍。过去以新增建设为导向的政策法规、技术标准、审批流程与投融资模式，已难以适应存量更新的复杂需求。

“地方政府需建立强有力的统筹协调机构，破除部门壁垒，形成合力。”杨保军指出，“金融机构必须创新金融产品，提供长期、低息的资金支持；政府应从‘包办天下’转向‘引导撬动’。”

从开发到运营服务的角色重构

面对行业深度调整，市场参与主体正在积极寻找新的发展路径，重构自身角色定位。

在论坛上，鼎信长城投资董事长章华指出：“10年后，我国新房销量仍有几万亿元空间，市场仍有机会。”他认为，在房地产行业深度转型的当下，存量市场正孕育着前所未有的结构性机遇。住房需求正从“量”的扩张转向“质”的升级，存量资产运营、城市更新、租赁住房及商业地产服务已成为行业价值重构的核心赛道。

北京未来科学城置业有限公司董事长周月莉分享了“产城共生”的发展模式。未来科学城已会聚近60名院士、6万名高端科研人才，承载三大千亿级产业集群。“当前行业周期的本质是对发展模式的考验。”周月莉强调，脱离产业支撑、割裂城市功能的单一开发模式难以抵御市场波动。

唐山安居地产总经理李嘉伟则介绍了国企在行业转型中的创新实践。唐山安居集团推出“三包一免”承诺——包修、包换、包退，空置期间免收物业费。“我们成立之初便进行了深入的市场调研，率先推出‘三包一免’承诺，直击购房者在房屋质量、交易信任、居住成本等方面的核心关切。”李嘉伟表示。

随着市场分化加剧，越来越多的企业开始聚焦细分赛道，以专业化运营构建新的竞争力。

合创筑科董事长孙志勇提出了“投建、资管与养老”三条新路。他特别强调了养老市场的潜力：“我国现有3.5亿老年人口，且每年新增1500万至2000万老年人——这是一个将远超传统地产规模的大市场。”据他介绍，合创筑科正与张家口平台公司合作，探索“城市更新+医疗+养老”融合模式。“在老龄化突出的城市，老年人需要的是安全、贴心、能雪中送炭的服务。”

华耐家居集团董事长贾锋从产业链角度分享了应对策略。“现在的市场，是对家居行业的一场大考。”贾锋坦言。为此，华耐家居选择了专注主业与开拓创新并行的路径。他指出，当前消费逻辑已经发生转变，更注重品质更理性。“消费者的需求越发聚焦微观实用痛点，比如卫生间的智能化与防滑、厨房地面的耐磨性提升、阳台砖的抗冻防脱落等，这些都是存量房局改过程中的需求细节。”

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）