每经记者｜陈梦妤    每经编辑｜杨翼    

“对于今年‘金九银十’，整体预期稳中有暖、质升量涨。随着政策红利持续释放、房企品质化供应集中落地、购房者信心稳步修复，楼市将迎来年度成交高峰，改善型房源成为成交主力，沈阳楼市筑底回暖、稳步向好的趋势将进一步巩固。”近日，沈阳市房地产业协会会长赵贵武在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访时指出。

赵贵武预判，今年下半年，沈阳楼市将呈现二手房稳中有升、新房结构性升温的格局。二手房依托成熟配套和置换需求，持续保持高成交体量，筑牢市场基本盘；新房市场依托20余个全新改善盘入市，叠加“金九银十”消费旺季，改善房源去化速度将明显加快，市场活跃度持续提升。

NBD：沈阳官方曾发布数据，外地人购房占比已经达到34.2%。在您看来，这股“外部引力”是沈阳楼市区别于其他东北城市的最核心特征吗？沈阳楼市靠什么吸引这部分客群？

赵贵武：外地人购房占比达34.2%，是沈阳楼市极具标志性的特征，也是区别于东北其他城市的核心优势之一。相较于东北多数城市楼市以本地刚需置换为主的格局，沈阳凭借省会城市的核心能级、完善的城市配套、稳定的发展环境，形成了独有的楼市外部吸引力。

沈阳楼市的吸引力是多维度、实打实的。一是价格优势，作为东北亚国际化中心城市，房屋性价比较高，置业门槛低、资产稳定性强；二是城市配套硬核完善，教育、医疗、交通、商业资源辐射全东北，是周边城市人群置业优选；三是发展潜力持续释放，城市更新、产业升级、片区开发持续推进，人居环境和城市能级稳步提升。大量外地刚需、养老改善、资产配置型客群持续涌入，让沈阳楼市跳出本地循环，具备了更强的韧性与活力。

NBD：目前，沈阳楼市出现了明显分化：一边是四代宅、“低密洋房”热销，一边是老楼盘同质化严重。对于那些不具备开发“好房子”条件的存量楼盘，协会如何引导开发商，避免陷入单纯价格战？

赵贵武：当前，市场分化本质是品质分化，优质四代宅、“低密洋房”热销，同质化老楼盘滞销，单纯价格战只会透支项目价值、扰乱市场秩序。针对无升级改造条件的存量楼盘，我们坚持“提质不降价、错位不内卷”的引导思路。

一方面，引导房企调整产品经营思路，摒弃同质化竞争，聚焦现房优势、地段配套、物业服务做价值输出，通过园区精细化运维、公共区域翻新、物业服务升级提升居住体验，以服务溢价替代价格让利；另一方面，搭建房企交流平台，推广存量楼盘精细化运营案例，引导企业针对刚需客群优化户型功能、完善社区配套，打造高适配刚需产品；同时，协会积极维护楼市平稳发展环境，推动存量楼盘从“价格竞争”转向“性价比、服务力竞争”。

NBD：您曾提到“好房子是人才争夺战的入场券”。这是否意味着，未来，沈阳的“好房子”项目会更多地向产业园区、人才聚集区倾斜？协会在推动“好房子”落地方面做了哪些努力？

赵贵武：“好房子是人才争夺战的入场券”，人居环境是城市留住人才、支撑产业发展的核心配套。沈阳也在积极推进“产业留人、住房安居”双向赋能，适配城市引才育才战略。

协会在“好房子”落地中持续发力：牵头宣传省市高品质住宅政策，普及严寒地区住宅建设标准；组织房企开展品质观摩交流；推广沈阳人才政策，推介房企落地人才安居政策，积极助力住宅产品从“建成”向“建好”全面升级。

NBD：推动“好房子”在沈阳的规模化发展，目前最需要突破的政策、技术或市场瓶颈是什么？协会接下来在“好房子”推广方面还会有什么具体动作？

赵贵武：目前，沈阳“好房子”规模化发展，在市场认知、改造成本、标准落地三方面需要提升。

后续，协会将聚焦三项重点工作：一是持续普及沈阳专属高品质住宅标准，破除信息差，引导市场认可品质价值；二是搭建政企、企企对接平台，争取适配高品质住宅建设的政策支持；三是开展“沈阳好房子”标杆项目宣传推广，树立行业品质标杆，带动全市住宅品质规模化迭代升级。

NBD：今年上半年，沈阳二手房成交6.48万套，是新房的3倍以上，市场已进入深度存量时代，这在很大程度上得益于“以旧换新”等政策。但我们也听到一种声音：二手房卖得越好，对新房挤压就越严重，您怎么看这种观点？近期，沈阳楼市呈现怎样的结构特征？

赵贵武：二手房成交放量并不会挤压新房市场，而是激活楼市流通性、带动整体回暖的核心动力。沈阳楼市进入深度存量时代，二手房以现房、地段成熟、配套完善的优势，承接大量刚需和轻改善需求，而二手房高效流通，能盘活居民房产置换资金，大量置换需求会流向新房改善市场，形成“旧房出、新房进”的良性循环。

当前，楼市呈现刚需稳存量、改善冲增量的特征：二手房成交以老城区、成熟板块刚需房源为主，支撑市场基本盘；新房市场聚焦“低密洋房”、四代宅、高端大户型等改善产品，品质化、改善型需求成为新房消费主力，市场结构性回暖趋势显著。

NBD：我们注意到，沈阳今年新入市项目相较以往有较大幅提升，尤其是下半年预计有超过20个新盘待开盘，中海、华润、绿城等全国头部房企与方林、九洲等本土房企同场竞技，您怎么评价这一格局？现阶段头部房企和本土房企布局具备哪些特征？

赵贵武：今年下半年，20余个新盘集中入市，头部央企国企与本土优质房企同台竞技，标志着沈阳楼市进入品质决胜、稳健发展的新阶段，市场洗牌彻底完成，留存房企均具备较强的资金实力、产品打造能力和品牌公信力。

当前，房企布局特征清晰：全国头部房企聚焦核心改善板块，深耕高端品质住宅，落地标准化、迭代化的改善产品，主打品牌与产品力优势；本土房企深耕属地市场，精准贴合沈阳人居习惯，适配严寒气候、本地居住需求，产品性价比和落地性更强。房企互补竞争，共同推动沈阳住宅产品全面升级。

NBD：房地产行业转型背景下，您对开发商的建议是什么？现阶段，沈阳的高端改善项目是主流吗？

赵贵武：当前，行业彻底告别粗放发展模式，进入稳健提质周期。对于开发商，核心建议是摒弃投机心态，坚守产品为王、现房为王、服务为王。深耕产品品质升级，对标沈阳好房子标准打磨细节；精准定位客群，聚焦刚需稳盘、改善提质；坚守合规经营，杜绝虚假宣传、恶意降价，维护市场稳定。

现阶段，高端改善已是市场主流趋势，购房者不再单纯关注房价，更看重居住品质、园区环境、户型舒适度、物业服务，低密、高绿化、全龄配套、适配严寒气候的改善房源，持续领跑市场，成为沈阳楼市成交核心增长点。

NBD：您接触的会员企业中，主流开发商普遍持怎样的经营策略和心态？为进一步巩固和扩大市场向好势头，您认为，政策端还有哪些可以优化的空间？

赵贵武：当前，会员房企普遍呈现稳健经营、谨慎拿地、深耕产品、优化库存的心态，不再追求规模扩张，转而聚焦现金流安全、产品提质、去化稳速，以精细化运营应对市场变化，整体经营心态理性、稳健、积极。

当下楼市政策已经足够清晰，给予供需双方的支持足够明朗，未来可优化刚需、改善购房支持政策，降低置业成本；同时持续规范房产中介、自媒体行业秩序，整治虚假炒作、恶意唱空行为，稳定市场信心；鼓励房企加大品质升级投入等。

封面图片来源：AIGC