（来源：中国经济导报）

转自：中国经济导报

本报记者  |  邵鹏璐

    8月20日，上海“沪八条”端出单套最高8万元的购房补贴；8月25日，四川成都宣布对公积金贷款利息补贴20%；8月26日，陕西西安跟进出台“卖旧买新”专项补贴……在房贷利率低位运行的当下，财政贴息正成为各地支持住房消费、降低购房成本的新工具。

    一周三城：

贴息从三四线“贴”进一线

    房贷贴息并不是今年才出现。针对需求端持续降杠杆的情况，2025年三季度以来，已有不少地方陆续启用阶段性房贷贴息政策，通过降低购房者置业成本，促进潜在需求释放。今年以来，这一工具明显提速。7月底召开中央政治局会议之后，各地楼市新政加速落地，贷款贴息政策在“组合拳”中备受关注。

    从时间线来看：3月，江苏南京在2025年“以旧换新”活动基础上升级政策，向“卖旧买新”购房人发放贷款贴息，苏州推出青年人才公积金贷款贴息；4月底，广东广州“穗八条”发放“卖旧买新”专项补贴；7月，辽宁大连把贴息做到了二套房；进入8月，上海、成都、西安在一周内接力。据中指研究院不完全统计，今年以来，全国已有超20地出台或优化住房贷款贴息相关政策。若把口径放宽到各类购房补贴，据公开信息统计，年内已有近90个城市出台购房补贴类阶段性政策，涵盖人才补贴、“卖旧买新”补贴、多孩家庭购房补贴等多种方式。

    何为房贷贴息？简单说，就是财政替购房者承担一部分贷款利息：购房者照常与银行签订合同、按合同利率还本付息，政府再按约定的比例和期限，把一笔补贴发放到购房者账上，相当于在合同利率之外“再打一折”。它与降息的逻辑不同：降息降的是所有人的合同利率，空间受制于银行利差；贴息不动利率，只针对特定人群、特定房源、特定期限定向减负。

    中指研究院政策研究总监陈文静表示，当前已落地政策的贴息方式主要分为三类：按贷款金额比例贴息、按还款利息比例贴息，以及运用公积金对商业贷款贴息。按贷款总额贴息的包括武汉、南京、广州、上海等，幅度多为贷款额度的1%~2%；按公积金实际利息补贴的包括眉山、苏州、大连、成都等，比例从15%~50%不等。从对象来看，贴息正从特定人群走向普惠：3月，苏州政策面向35周岁以下本科以上学历青年人才，按已还公积金贷款利息的50%补贴、期限12个月、最高5万元；7月，大连在全国率先针对二套房公积金贷款贴息，按实际利息支出的15%补贴、期限3年；成都的贴息则面向所有购买新房并申请公积金贷款的购房者，不设人才、收入门槛。

    一笔贴息账：

购房者省多少，财政花多少

    贴息能给购房者省多少钱？南京市住房保障和房产局在政策解读中算了一笔账：居民挂牌卖旧、按揭买新，可享受贷款金额1%的贴息补助。以一套合同总价600万元的新建商品住房为例，最高可贷510万元，可获贴息5.1万元；若购房人同时具备硕士类青年人才资格，还可叠加10万元人才房票，合计可获政府补助15.1万元。大连的账则由官方按标准情形测算：一笔100万元、30年期的公积金二套房贷款，按年利率3.075%、等额本息计算，前3年可获得的利息补贴在1.34万元左右。

    财政端的账同样清清楚楚，而且普遍设置了额度上限。上海的贷款补贴总规模2亿元，“用完即止”，按最高限额计算，至少覆盖4000个家庭；广州“穗八条”的“卖旧买新”专项补贴同为2亿元规模、单套最高3万元，且设计了精细的发放机制——按季度分7批次发放，每批次1000个名额，申请超额时以公开摇号确定名单，补贴金额为含税金额，发放时代扣代缴个人所得税；南京的贴息总资金限额1亿元，先申先得；西安的专项补贴资金为5000万元。

    贴出去的钱，已经开始促成成交。7月29日，广州发放首批“卖旧买新”专项补贴，120名购房人共获得补贴267.88万元，其卖旧房、买新房的交易总额达到8.5亿元；第二批次补贴资金总额3000万元，是首批发放额度的10.8倍。南京的组合政策也有账可查：截至3月10日，全市青年人才房票累计有31107户提出申请、其中1535户已通过审批，涉及房票补贴总额1.52亿元，带动购房总交易额超过10亿元。广州市社会科学院经济研究所所长、研究员欧江波表示，推动一二手房市场联动循环是今年促进楼市平稳健康发展的重点方向。他介绍，6~7月广州挂牌出让的7宗居住用地中，6宗溢价成交。

    钱从哪儿来，各地安排不一。上海明确补贴资金列入区房管部门预算，由同级财政统筹安排；成都的利息补贴则由公积金中心直接承担。“从各地实施情况看，本轮住房公积金贴息政策补贴对象从‘特惠’向‘普惠’拓展，补贴比例从15%~100%不等，期限从一次性补贴、12个月短期补贴到36个月乃至贷款结清均有分布。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前各地补贴资金主要来自住房公积金增值收益或地方财政，随着覆盖范围扩大和期限延长，资金平衡压力可能逐步显现。

    发放方式上，各地也在尽量降低申领门槛。大连的贴息实行“免申即享”，补贴资金按月计算、按季发放至借款人还款账户，但逾期还款的月份不予补贴；成都的贴息同样“免申即享”，自贷款首期本息回收之日起计算，期满后一次性划转至借款人还款银行卡；若贴息期内贷款逾期，自逾期当月起终止计算贴息。

    为什么是贴息：

利率低位，财政补位

    央行《2026年第二季度中国货币政策执行报告》显示，6月新发放个人住房贷款利率约为3.1%，与上年同期基本持平；目前5年以上首套、二套个人住房公积金贷款利率分别为2.6%和3.075%。中指研究院成都公司总经理黄雪认为，当前首套公积金利率已降至历史低位。多数城市首套商业房贷利率维持在3.0%~3.1%，而多数城市租金回报率约为2%，与房贷利率形成倒挂。

    银行端的利差空间也已很窄。“以财政贴息替代直接降息，有助于缓解净息差已降至1.41%低位的压力，住房成交放大也将增加银行业务机会。”招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼表示。

    需求端则是另一重考量。国家统计局数据显示，1~7月全国新建商品房销售面积同比下降11.8%，房地产开发企业到位资金中的个人按揭贷款同比下降23.5%；央行金融数据显示，今年前7个月居民贷款合计减少8271亿元，其中7月以房贷为主的中长期贷款减少1202亿元。

    政策端还有一个“空档”。去年8月，财政部、央行、金融监管总局联合印发《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》，对符合条件的个人消费贷款给予1%的年化贴息，中央财政与省级财政分别承担贴息资金的90%和10%；今年1月，三部门又将政策延长至今年底并扩大贴息领域。但两份政策的效力范围均未涵盖购房。8月21日，财政部副部长廖岷在国新办新闻发布会上透露，优化完善后的个人消费贷款贴息政策将把购车、装修在内的各类信用卡分期消费纳入支持范围，财政部下半年还将推出财政金融协同的新政策新举措——购房仍不在其中。

    中央层面的消费贷贴息暂未覆盖购房，地方先行先试的房贷贴息因此受到关注，全国性房贷贴息的讨论也明显增多。董希淼建议，可参照个人消费贷款财政贴息，建立中央与地方资金分担机制，减轻地方财政压力；同时适度扩大商业性个人住房贷款贴息覆盖范围，并注重新增房贷与存量房贷的衔接。不过，短期内全国推开的可能性不大。陈文静判断，短期内推出全国性的住房贷款贴息政策预期较弱，预计更多从地方层面落地。业内人士表示，购房属于大宗消费，若进一步覆盖存量房贷，贴息资金需求更大，受财政赤字等因素约束，当前启动大规模房贷贴息的顶层设计空间有限。

    贴息能在多大程度上带动成交？董希淼给出的判断较为谨慎：“当前贴息措施的短期信号意义更强，一定程度上能稳定预期、促进成交，但规模效应相对有限，尚难扭转整体市场走势。”他同时提到，南京、武汉等地政策落地后，次月楼市成交环比已有改善。

    这笔减负能贴多久、贴多广，取决于各地财政的承受力，也取决于“金九银十”里补贴额度的消耗速度。各地的核销进度，是观察这项政策成色的一扇窗口。